一,、房屋租賃糾紛定義

房屋租賃糾紛是指有關(guān)房地產(chǎn)租賃雙方當(dāng)事人的權(quán)利,、義務(wù)發(fā)生的糾葛和爭(zhēng)執(zhí)。房地產(chǎn)租賃是一種法律行為,，是商品交換的特殊形式,。出租人與承租人均可依法享受一定的權(quán)利，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),。如果有哪一方未能享受合法權(quán)利或沒(méi)有盡到相應(yīng)的義務(wù),，就必然要發(fā)生房地產(chǎn)租賃糾紛。

二,、糾紛內(nèi)容

房屋租賃糾紛,，既包括公有房屋租賃的糾紛，也包括是私有房屋租賃的糾紛,。公有房屋的租賃糾紛由來(lái)已久，而且早就存在,。問(wèn)題的癥結(jié)往往是,，尚在轉(zhuǎn)制或尚未轉(zhuǎn)制的國(guó)有物業(yè)公司自身的問(wèn)題所致，暫不細(xì)述,。這里主要討論私有住房租賃中的糾紛,，主要有四種情況。

1,、租期及押金糾紛

私有房屋的租賃活動(dòng)往往是投資活動(dòng),，受租賃市場(chǎng)的周期性影響較大。由于租賃市場(chǎng)的供方競(jìng)爭(zhēng),，導(dǎo)致租金和其他租賃條件的變化,，承租人一旦發(fā)現(xiàn)廉價(jià)的租金或其他租賃條件更加寬松的住房，未等原來(lái)承租房屋的合同約定租期結(jié)束,，就毀約終止合同：反過(guò)來(lái),，出租人也因?yàn)槭袌?chǎng)的變化，毀約終止合同，這都導(dǎo)致糾紛發(fā)生,。同時(shí),，由于租期的糾紛或者原合同未約定租期，隨之導(dǎo)致對(duì)押金的爭(zhēng)議和糾紛,。

2,、房屋水、電,、煤費(fèi)用糾紛

這類(lèi)的糾紛同前一類(lèi)糾紛的原因是類(lèi)似的,。即由于租賃合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介紹訂立的，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒(méi)有作為租賃管理人參與管理和監(jiān)督,，有些承租人乘出租人不在現(xiàn)場(chǎng),，往往不預(yù)先告知而突然解約，并拖欠水,、電,、煤氣及其他有關(guān)費(fèi)用，一走了之,。這給出租人帶來(lái)?yè)p失,，從而引起糾紛。

3,、房屋設(shè)備的使用及賠償糾紛

房屋租賃中,，租賃雙方對(duì)房屋的裝修、設(shè)備,、賠償要求都比較明確,。如有的承租人要求裝修與設(shè)備都比較好，而出租人也會(huì)明確要求使用人應(yīng)當(dāng)注意保護(hù)裝修和設(shè)備,，但使用結(jié)果未能達(dá)到雙方預(yù)先約定的結(jié)果,，可能引起糾紛?；蛘呤鞘褂萌苏J(rèn)為房屋的裝修及設(shè)備未達(dá)到出租人承諾的水準(zhǔn),，或者業(yè)主認(rèn)為使用人損壞了裝修及設(shè)備,，等等,，這些都會(huì)引起糾紛。目前,，我國(guó)對(duì)房屋租賃中的房屋使用的結(jié)果沒(méi)有明確的監(jiān)督條件。有些城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雖然愿意接受租賃業(yè)務(wù)委托,，但不愿意承擔(dān)租賃合同訂立后的委托管理,。因此,，這類(lèi)租承雙方雖有租賃合同關(guān)系，但無(wú)租賃管理的糾紛不少,。

4,、租賃備案糾紛

對(duì)于房屋租賃合同，有些城市要求向所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案手續(xù),，有些城市沒(méi)有這樣的要求。租承雙方可能為了備案要求各執(zhí)—詞,，結(jié)果發(fā)生糾紛,。

三、糾紛原因

產(chǎn)生房屋租賃糾紛的原因主要有以下幾個(gè)方面：

1,、缺乏法律知識(shí)，法制觀念淡薄

房地產(chǎn)租賃是一種民事法律行為,，涉及當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù),。租賃關(guān)系的建立，必須經(jīng)過(guò)一定的程序,。簽訂租賃合同是建立租賃關(guān)系必需的法律行為，其主要條款必須具備,。內(nèi)容必須完善,。但由于有些租賃當(dāng)事人缺乏法律常識(shí)，對(duì)合同的重要性認(rèn)識(shí)不足,，在簽訂合同時(shí)，對(duì)涉及雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)條款未作明確規(guī)定,，造成了不履行合同的矛盾和糾紛,，還有的為了規(guī)避法規(guī)，偷漏稅費(fèi)，對(duì)租賃行為故意隱瞞,，不申請(qǐng),、不報(bào)批、不辦理租賃審核立契手續(xù),，由于沒(méi)有取得合法租賃的批準(zhǔn)手續(xù)，以致在發(fā)生糾紛時(shí)才知道依法辦理租賃審核手續(xù)的重要,。實(shí)踐中還有一些當(dāng)事人,，由于法律觀念淡薄,，不履行或不完全履行合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)甚至故意侵犯對(duì)方當(dāng)事人的合法權(quán)益,，造成租賃糾紛。

2,、一些單位忽視政策法律規(guī)定,，高價(jià)租用私房

隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，企業(yè)自主權(quán)的增強(qiáng),，一些企事業(yè)單位享有了較多的自主權(quán),。為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)立更多的,、更好的商品銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)或推銷(xiāo)處,，就忽視了國(guó)家關(guān)于機(jī)關(guān)、團(tuán)體,、企事業(yè)單位不得租用私房的規(guī)定，擅自租用私房,，甚至出高價(jià),，使一些房地產(chǎn)出租者乘機(jī)抬高租金，或無(wú)理終止租賃關(guān)系造成租賃糾紛,。

3、房屋租賃管理乏力,，管理制度滯后

房地產(chǎn)租賃管理作為房地產(chǎn)業(yè)管理的一個(gè)重要方面,，同整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度一樣，由于租賃管理法規(guī)特別是具體的管理辦法存有不完善,、不配套的問(wèn)題，各地房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)租賃市場(chǎng)的管理乏力是普遍存在的現(xiàn)象,，因而在租賃市場(chǎng)中存在不少租賃無(wú)合同或者合同不完善,、租期無(wú)限制,、權(quán)利義務(wù)責(zé)任不明確的問(wèn)題，同時(shí)還有大量的租賃活動(dòng)沒(méi)納入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的管理,，沒(méi)有辦理租賃登記手續(xù),，致使一些租賃矛盾解決起來(lái)無(wú)依據(jù)，從而發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),，形成糾紛,。