一,、房地產(chǎn)分離出賣,，合同無(wú)效

房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物,，具有不可分離性,，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí),，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移,。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，買受人可以提出這種買賣合同無(wú)效,。

二、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題,，合同無(wú)效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人,。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無(wú)效,。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的,，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí),，須提交共有人同意的證明書,。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的,，其買賣行為也無(wú)效,。但在實(shí)踐中要具體問(wèn)題具體分析。

三,、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，合同無(wú)效

房屋所有人出賣共有房屋時(shí),，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí),，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下,，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等,，還包括房?jī)r(jià)交付期限,、方式同等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人,、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的,，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效,。

四,、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)：1,、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的,；2,、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,；3,、依法收回土地使用權(quán)的；4,、共有房地產(chǎn),，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5,、權(quán)屬有爭(zhēng)議的,；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的,；7,、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,。

五,、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效

機(jī)關(guān),、團(tuán)體,、部隊(duì),、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買,，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定,，購(gòu)買私房的,，該買賣關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私房,，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下,，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn),、經(jīng)營(yíng),、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買私房,，該買賣關(guān)系無(wú)效,。凡享受國(guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買或建造的城市私有房屋,，需要出賣時(shí),，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效,。