宅基地是集體組織免費給村民建房使用的，對于農(nóng)村房屋買賣合同是否有效,，現(xiàn)在沒有符合《合同法》關(guān)于合同無效的強制性規(guī)定,，對于農(nóng)村房屋的買賣是否有效法院判決各不相同，各方面也存在不同爭議,。

一,、房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和農(nóng)村宅基地使用權(quán)

談農(nóng)村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀,，我國的土地所有權(quán)有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個人都無法取得土地所有權(quán),，且土地所有權(quán)是不允許買賣的。而對于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業(yè)或其他社會活動的建筑物,，其總是建立在土地之上,。土地上一旦建了房屋，對土地的占有,、利用在一定時期內(nèi)已完成，以后主要表現(xiàn)為對房屋的占有,、利用,，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實上在兩個所有權(quán)不一致時只能表現(xiàn)為一種占有使用?，F(xiàn)實中土地所有權(quán)人使用他人所有的房屋,，對房屋享有使用權(quán)，房屋所有權(quán)人失去占有使用房屋的權(quán)利這種情形很少見,，這是由于購房,、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權(quán)而占有土地使用權(quán)的情況大量存在,，如所有的私有建造(包括農(nóng)村在宅基上建設(shè)的房屋)和商品房屋的所有權(quán)人,，所以通常情形下，我國目前都是表現(xiàn)為房屋所有權(quán)人占有使用土地,，而不是土地所有權(quán)人占有使用房屋,。國家為了發(fā)展房地產(chǎn)也建立了國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權(quán)還在使用期限內(nèi),，應(yīng)是地隨房走,，而當(dāng)土地使用權(quán)使用期限已到，這時才有一個房隨地走還是地隨房走的問題,。而土地使用權(quán)的有期限性,，這就會發(fā)生土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)長久性沖突，導(dǎo)致不動產(chǎn)存在天然的缺陷，而農(nóng)村宅基地上的房屋不存在這個問題,，只要房屋存在,，就可永久占有宅基地的使用權(quán)，除非房屋倒坍,、滅失重新建造,，則要審查使用人是否符合條件。

宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種,，為我國所特有,。它指的是農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利,。宅基地使用權(quán)一般分為兩種：農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán),。農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于：農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，在一定程度上,，宅基地具有社會福利和社會保障的功能,，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特質(zhì)。本文所講的即是農(nóng)村的宅基地及其上的土地,。

宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán),。宅基地使用權(quán)具有如下的特點：

1、農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的,。也就是說,，農(nóng)民申請宅基地很大程度上是因為農(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，每一個成員都有權(quán)以個人或者戶的名義申請宅基地,。

2,、宅基地使用權(quán)是特定主體對于集體土地的用益物權(quán)。宅基地作為用益物權(quán),，首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對宅基地長期享有占有,、使用的權(quán)利。對于宅基地,，權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建屋和附屬物,。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權(quán)實質(zhì)上也可以繼承，因此宅基地使用權(quán)是一種無期限限制的權(quán)利,。

3,、集體經(jīng)濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有效性,，不可能給每個農(nóng)村居民提供更多的宅基地,，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要,，如果允許申請多處,，則將導(dǎo)致土地資源的浪費,。

從以上定義可知，不僅是農(nóng)村村民所享有,，也有極少數(shù)城市居民所享有,，在宅基地上建造的房屋對于土地的使用權(quán)是永久占有的，所有地隨房走是必然的,，由于建造人對于房屋所有權(quán)的長久性,，而房屋只要沒有倒塌、滅失,，即便申請人失去社員的資格,，也是享有宅基地使用權(quán)的。

二,、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)狀和法條分析

目前,，對于城市房地產(chǎn)買賣國家也出臺了相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范城市房地產(chǎn)的交易。相對于城市來講,，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)的買賣的法律法規(guī)只有零星的幾條,，而發(fā)生在我們周圍的農(nóng)村房屋買賣的糾紛卻是時有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便,，也不利于交易的雙方了解自己的權(quán)利義務(wù),。同時對于宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓而使農(nóng)村房屋所有權(quán)人無法行使所有權(quán)中的處分權(quán)，讓我們先來看看下面兩個案例：

1,、1992年某城市居民向北京市順義區(qū)后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房,，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農(nóng)民,，所以1993年宅基地確權(quán)時使用權(quán)人登記為趙某。這個民房買賣是趙某的丈夫?qū)⒎蚱薰餐穹哭D(zhuǎn)讓給了城市居民,。2002年趙某以未經(jīng)其本人同意被丈夫私自出售房屋為由起訴這個城市居民,，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同為無效合同，要對方返還房屋,。一審法院審理認(rèn)為,，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實,，買賣合同有效,，駁回趙某的訴訟請求。

2,、于某系城郊某村農(nóng)民,，其經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權(quán)屬于村委會,。被告諸某系城鎮(zhèn)定量戶口人員,。2001年8月,，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請黃某作介紹人,，向諸某售房,，并給付了黃某中介費。同月25日,，于某與諸某達成了購房協(xié)議書一份,。該協(xié)議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價款18萬元;房屋的產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用權(quán)證書由原告負(fù)責(zé)辦理,，被告預(yù)交房款10萬元,，余款8萬元在兩證交付后付清。該協(xié)議簽訂后,，原告將房屋交給了被告,，被告也實際給付了原告10萬元，并住進了該房屋,。后因土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門拒絕辦證,，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并責(zé)令各自返還財產(chǎn),，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協(xié)議無效,，同時判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項損失3750元,，原告返還被告房款10萬元,。

同樣是城市居民購買農(nóng)村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決,，說明法律在購買農(nóng)村房屋的糾紛中存在不同的看法,，有關(guān)法律還不夠完善。

目前,，我國關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓,，主要依據(jù)的法條是《中華人民共和國土地管理法》第62條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省,、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅,，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地,，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,，由縣級人民人民政府批準(zhǔn)；其中,，涉及占用農(nóng)用地的,，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù),。