宅基地是集體組織免費(fèi)給村民建房使用的,，對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同是否有效,，現(xiàn)在沒有符合《合同法》關(guān)于合同無效的強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)于農(nóng)村房屋的買賣是否有效法院判決各不相同,，各方面也存在不同爭議,。

一、房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和農(nóng)村宅基地使用權(quán)

談農(nóng)村房屋買賣,，首先要分析目前我國的房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀,，我國的土地所有權(quán)有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個(gè)人都無法取得土地所有權(quán)，且土地所有權(quán)是不允許買賣的,。而對(duì)于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業(yè)或其他社會(huì)活動(dòng)的建筑物,，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋,，對(duì)土地的占有,、利用在一定時(shí)期內(nèi)已完成，以后主要表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有,、利用,，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實(shí)上在兩個(gè)所有權(quán)不一致時(shí)只能表現(xiàn)為一種占有使用?，F(xiàn)實(shí)中土地所有權(quán)人使用他人所有的房屋,，對(duì)房屋享有使用權(quán)，房屋所有權(quán)人失去占有使用房屋的權(quán)利這種情形很少見,，這是由于購房,、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權(quán)而占有土地使用權(quán)的情況大量存在,，如所有的私有建造(包括農(nóng)村在宅基上建設(shè)的房屋)和商品房屋的所有權(quán)人,，所以通常情形下，我國目前都是表現(xiàn)為房屋所有權(quán)人占有使用土地,，而不是土地所有權(quán)人占有使用房屋,。國家為了發(fā)展房地產(chǎn)也建立了國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權(quán)還在使用期限內(nèi),，應(yīng)是地隨房走,，而當(dāng)土地使用權(quán)使用期限已到，這時(shí)才有一個(gè)房隨地走還是地隨房走的問題,。而土地使用權(quán)的有期限性,，這就會(huì)發(fā)生土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)長久性沖突,，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)存在天然的缺陷,，而農(nóng)村宅基地上的房屋不存在這個(gè)問題,，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用權(quán),，除非房屋倒坍,、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件,。

宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種,，為我國所特有。它指的是農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有,、使用的權(quán)利,。宅基地使用權(quán)一般分為兩種：農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于：農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的,，在一定程度上,，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特質(zhì),。本文所講的即是農(nóng)村的宅基地及其上的土地,。

宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)具有如下的特點(diǎn)：

1,、農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的,。也就是說，農(nóng)民申請宅基地很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,，每一個(gè)成員都有權(quán)以個(gè)人或者戶的名義申請宅基地,。

2、宅基地使用權(quán)是特定主體對(duì)于集體土地的用益物權(quán),。宅基地作為用益物權(quán),，首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對(duì)宅基地長期享有占有、使用的權(quán)利,。對(duì)于宅基地,，權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上也可以繼承,，因此宅基地使用權(quán)是一種無期限限制的權(quán)利,。

3、集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請一處宅基地,。因?yàn)橥恋刭Y源的有效性,，不可能給每個(gè)農(nóng)村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地,，即足以保證其基本的生活需要,，如果允許申請多處，則將導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi),。

從以上定義可知,，不僅是農(nóng)村村民所享有,，也有極少數(shù)城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對(duì)于土地的使用權(quán)是永久占有的,，所有地隨房走是必然的,，由于建造人對(duì)于房屋所有權(quán)的長久性，而房屋只要沒有倒塌,、滅失,，即便申請人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權(quán)的,。

二,、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)狀和法條分析

目前，對(duì)于城市房地產(chǎn)買賣國家也出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范城市房地產(chǎn)的交易,。相對(duì)于城市來講,，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)的買賣的法律法規(guī)只有零星的幾條，而發(fā)生在我們周圍的農(nóng)村房屋買賣的糾紛卻是時(shí)有耳聞,，這就給法院的判決帶來了不便,，也不利于交易的雙方了解自己的權(quán)利義務(wù)。同時(shí)對(duì)于宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓而使農(nóng)村房屋所有權(quán)人無法行使所有權(quán)中的處分權(quán),，讓我們先來看看下面兩個(gè)案例：

1,、1992年某城市居民向北京市順義區(qū)后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民,，趙某是農(nóng)民,，所以1993年宅基地確權(quán)時(shí)使用權(quán)人登記為趙某。這個(gè)民房買賣是趙某的丈夫?qū)⒎蚱薰餐穹哭D(zhuǎn)讓給了城市居民,。2002年趙某以未經(jīng)其本人同意被丈夫私自出售房屋為由起訴這個(gè)城市居民,，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同為無效合同，要對(duì)方返還房屋,。一審法院審理認(rèn)為,，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實(shí),，買賣合同有效,，駁回趙某的訴訟請求。

2,、于某系城郊某村農(nóng)民,，其經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權(quán)屬于村委會(huì),。被告諸某系城鎮(zhèn)定量戶口人員,。2001年8月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請黃某作介紹人,，向諸某售房,，并給付了黃某中介費(fèi)。同月25日,，于某與諸某達(dá)成了購房協(xié)議書一份,。該協(xié)議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告,，價(jià)款18萬元;房屋的產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用權(quán)證書由原告負(fù)責(zé)辦理,，被告預(yù)交房款10萬元，余款8萬元在兩證交付后付清,。該協(xié)議簽訂后,，原告將房屋交給了被告，被告也實(shí)際給付了原告10萬元,，并住進(jìn)了該房屋,。后因土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效,，并責(zé)令各自返還財(cái)產(chǎn),，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協(xié)議無效，同時(shí)判令被告將房屋返還給原告,，并賠償原告各項(xiàng)損失3750元,，原告返還被告房款10萬元。

同樣是城市居民購買農(nóng)村房屋的糾紛,，但法院有兩種截然不同的判決,，說明法律在購買農(nóng)村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關(guān)法律還不夠完善,。

目前,，我國關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條是《中華人民共和國土地管理法》第62條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,，其宅基地的面積不得超過省,、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),。

農(nóng)村村民建住宅,，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地,。

農(nóng)村村民住宅用地,，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民人民政府批準(zhǔn),；其中,，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù),。