一、定義：

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,，包括出售,、交換和贈(zèng)送。

二,、轉(zhuǎn)讓的條件：

1,、未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)，利用土地的,，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

2,、土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn),；

3,、權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移；這里的權(quán)利義務(wù),，是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時(shí)出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)及其未行使和未履行部分,。

4、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登記,。中國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采取登記要件主義,，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件，轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人不是在轉(zhuǎn)讓合同簽定以后,，而是在土地使用權(quán)依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權(quán),。

三、轉(zhuǎn)讓的方式：

1,、買(mǎi)賣(mài)：

作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最廣泛的方式,，買(mǎi)賣(mài)以?xún)r(jià)金的支付為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。由于“買(mǎi)賣(mài)”是土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式,，我們通常所說(shuō)的土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權(quán)“買(mǎi)賣(mài)”,。下文關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的討論實(shí)際上也是關(guān)于土地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同的討論，所以說(shuō),，“轉(zhuǎn)讓”有廣,、狹兩個(gè)概念之分，當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是廣義概念時(shí),，它包括所有的以權(quán)利主體變更為目的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)行為,；當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時(shí)，它與買(mǎi)賣(mài)具有同樣的涵義,。

2,、抵債：

抵債是買(mǎi)賣(mài)的一種特殊形式,，只不過(guò)價(jià)金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)時(shí),，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和價(jià)金的支付是對(duì)等進(jìn)行的,，而在以土地使用權(quán)抵債時(shí)，價(jià)金支付在前,，所抵之債視為已付之價(jià)金,。

3、贈(zèng)與：

贈(zèng)予是用地人將其土地使用權(quán)無(wú)償移轉(zhuǎn)給受贈(zèng)人的法律行為,。以贈(zèng)予方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)沒(méi)有直接的對(duì)價(jià)，它無(wú)需價(jià)金的支付或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的提供作為對(duì)應(yīng)條件,。但土地使用權(quán)贈(zèng)予合同可能會(huì)附加其他條件，如用地人在將土地贈(zèng)予給學(xué)校使用時(shí),，可能會(huì)將土地的使用限于與教育有關(guān)的目的,。

4、交換：

以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,，土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)不是價(jià)金,，而是其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。土地使用人將土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人,，以此取得受讓人提供的其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,。

5、繼承：

在用地人是自然人時(shí),，用地人的死亡會(huì)使其繼承人取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。在用地人是法人或其他組織時(shí),，其合并或分立也會(huì)導(dǎo)致合并或分立之后的主體取得相應(yīng)的土地使用權(quán),。通過(guò)繼承取得土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)也沒(méi)有直接的對(duì)價(jià),，但可能會(huì)有間接的對(duì)價(jià),，如在通過(guò)合并取得土地使用權(quán)的法律關(guān)系中，新公司繼承了原公司的財(cái)產(chǎn),，也會(huì)繼承原公司的債務(wù),，新公司取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，可能以承擔(dān)原公司的其他債務(wù)的方式體現(xiàn)出來(lái),。

6,、作價(jià)入股：

作價(jià)入股介于買(mǎi)賣(mài)和交換之間，既類(lèi)似買(mǎi)賣(mài),，又類(lèi)似交換,。說(shuō)它類(lèi)似買(mǎi)賣(mài),，是因?yàn)閷⑼恋厥褂脵?quán)用來(lái)作價(jià)，所作之價(jià)如同買(mǎi)賣(mài)之價(jià)金,；說(shuō)它類(lèi)似交換,，是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)被用來(lái)入股，所得之股如同其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,。

7,、合建：

在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，合建與以土地使用權(quán)作價(jià)入股都屬于一方出地,、他方出錢(qián)建房的合作形式,。為合作建房的目的而設(shè)立獨(dú)立法人的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)是股權(quán),；不設(shè)立獨(dú)立法人,，而采取加名的方式，或甚至不加名,、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權(quán)分配的,，土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)是房屋建成以后的產(chǎn)權(quán)。因合建而分配產(chǎn)權(quán)以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權(quán),，卻不再擁有原來(lái)意義上的土地使用權(quán),，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權(quán)換取房屋產(chǎn)權(quán),。