一,、定義：

土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為,。

二,、土地使用權(quán)出讓的法律特征

1、出讓的主體特定：市,、縣人民政府有權(quán)作為國有土地所有者的代表出讓土地使用權(quán),；

2、出讓方與受讓方的基本權(quán)利義務(wù)明確,；

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第15條和第16條分別規(guī)定了土地使用權(quán)出讓雙方的基本權(quán)利與義務(wù),。第15條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金,；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的,，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償,?！钡?6條規(guī)定：“土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市,、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定,，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的,，土地使用者有權(quán)解除合同,，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償,?！?/p>

3、客體是一定年限的國有土地使用權(quán),；農(nóng)村集體土地和國有土地的所有權(quán)不能出讓,，出讓土地的地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施也不能出讓,。

4,、土地使用權(quán)出讓是要式法律行為

土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同,，同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記,。如果不簽訂書面出讓合同并辦理土地使用權(quán)登記，則土地使用權(quán)出讓行為無效,。

三,、出讓的年限：

《中華人民共和國國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條按照出讓土地的用途不同規(guī)定了各類用地使用權(quán)出讓的最高年限：（1）居住用地70 年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育,、科技,、文化、衛(wèi)生,、體育用地50年,；（4）商業(yè)、旅游,、娛樂用地40年,；（5）綜合或者其他用地50年。

四,、出讓的方式：

1,、我國現(xiàn)行國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式就包括四種：拍賣、招標(biāo),、掛牌和協(xié)議出讓,。

2、適用范圍：

（1）,、拍賣主要適用于投資環(huán)境好,、盈利大、競爭性強(qiáng)的商業(yè),、金融業(yè),、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段,；

（2）,、招標(biāo)出讓的方式主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投資項目；

（3）主要適用于工業(yè)項目,、市政公益事業(yè)項目,、非盈利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持,、優(yōu)惠的項目,，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價；

（4）,、商業(yè),、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地,，必須以招標(biāo),、拍賣或者掛牌方式出讓。

四,、出讓合同的主要內(nèi)容：

1．出讓土地的位置,、面積,、界線等土地自然狀況；

2．出讓金的數(shù)額,、支付方式和支付期限；

3．土地使用期限,；

4．建設(shè)規(guī)劃設(shè)計條件,，也稱使用條件；

5．定金及違約責(zé)任,。