一,、土地使用權(quán)終止的定義：

土地使用權(quán)終止,，是指因法律規(guī)定的原因致使受讓人喪失土地使用權(quán)。

二,、終止的原因：

《 城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的導(dǎo)致受讓人土地使用權(quán)終止的四種原因：

1,、使用年限屆滿

《城市房地產(chǎn)管理法》第22條第2款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的,，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回,。”

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條根據(jù)土地的用途對(duì)各類(lèi)用途的土地使用權(quán)最高年限的規(guī)定：

（1）居住用地70年,；

（2）工業(yè)用地50年,；

（3）教育、科技,、文化,、衛(wèi)生、體育用地50年,；

（4）商業(yè),、旅游、娛樂(lè)用地40年,；

（5）綜合或者其他用地50年,。

2、根據(jù)社會(huì)公共利益的需要而提前收回

《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回,；在特殊情況下,，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回,，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償,。”

3,、因逾期開(kāi)發(fā)而被無(wú)償收回

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條的規(guī)定,，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途,、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地,。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán),。

但是,，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外,。

4,、土地滅失

土地滅失，是指由于自然力量或人為造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變,。如因地震或戰(zhàn)爭(zhēng)而使原有土地變成湖泊或河流等,。土地滅失，導(dǎo)致土地使用權(quán)客體喪失,，受讓人因此而終止其土地使用權(quán),。