1、土地提供方的土地使用權(quán)存在瑕疵的法律風(fēng)險(xiǎn),；

（1）劃撥土地審批手續(xù)

劃撥土地使用權(quán)作為投資,，所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：劃撥土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效,。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。也就是說,，劃撥土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)合作開發(fā)的，合作合同有效與否取決于政府的一紙“批文”,。因此在發(fā)生糾紛時(shí),，政府想使合同繼續(xù)履行即可下批文，若政府不想合同繼續(xù)履行,，即可由劃撥土地使用權(quán)人直接訴請(qǐng)合作合同無效,。而通常情況下，劃撥土地使用權(quán)人和政府保持著“良好的關(guān)系”,。這無疑對(duì)資方是不利的,。建議,，在與土地方合作開發(fā)房地產(chǎn)時(shí),，第一步需要確認(rèn)的就是土地使用權(quán)的性質(zhì),，如確屬土地劃撥使用權(quán)，應(yīng)在合同中約定由其中一方或者多方,，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳交土地使用權(quán)出讓金?，F(xiàn)實(shí)中，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)一般與房地產(chǎn)開發(fā)同步進(jìn)行

（2）項(xiàng)目公司型合作開發(fā)應(yīng)將土地使用權(quán)過戶至項(xiàng)目公司名下,；

（3）甲方有土地使用權(quán)但無資質(zhì),，乙方有資質(zhì)，以乙方名義開發(fā),，應(yīng)將土地使用權(quán)過戶至乙方名下,。如果產(chǎn)生糾紛,，則對(duì)甲方極為不利,，因?yàn)楹苡锌赡軐⒚媾R，該合同被認(rèn)定為名為聯(lián)營(yíng)（合作）實(shí)為掛靠（出租營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書）的無效合同的風(fēng)險(xiǎn),。 

2,、資金提供方資金不到位或未足額出資的法律風(fēng)險(xiǎn),；

出資不到位糾紛在合作開發(fā)房地產(chǎn)中較為常見，出資不到位的行為性質(zhì)為違約,，違約方應(yīng)當(dāng)依照約定承擔(dān)違約責(zé)任,，直至合同解除。關(guān)于出資不到位,，如何分配利潤(rùn)的問題,。如果在合同中約定：僅以投資數(shù)額確定利潤(rùn)分配比例的,，才按實(shí)際投資比例分配利潤(rùn),。如果合同明確約定了分配比例,，則不管當(dāng)事人是否足額交納出資都不受該條款的制約,，而應(yīng)該按照違約責(zé)任來追究出資不到位一方當(dāng)事人的責(zé)任。因此,，在合作人出資不到位的情況下,，其他依約出資的合作人應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理該問題,，要求未出資的出資人出資，并且依約承擔(dān)違約責(zé)任,，若未出資人依舊不出資,，其他出資人可以解除合作合同。當(dāng)然,，合作人也可以在合同中中對(duì)出資人未依約出資的情形,，約定具體的處理方式,，以減少糾紛解決成本,。 

3,、因一方印章使用不善，給另一方帶來不可估量的其他經(jīng)濟(jì)損失的法律風(fēng)險(xiǎn)；

4,、一方利用財(cái)務(wù)上便利,，在財(cái)務(wù)上做技術(shù)處理轉(zhuǎn)移利潤(rùn)、銷售款等,； 

5、一方利用其關(guān)聯(lián)企業(yè)通過合同簽訂,、簽證等方式轉(zhuǎn)移利潤(rùn),、銷售款等； 

6,、投資爭(zhēng)議的法律風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)投資額的增加或者利潤(rùn)的減少按照過錯(cuò)確定分配比例；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的過錯(cuò)或者當(dāng)事人過錯(cuò)無法確定的,，按照約定的投資比例確定,，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)比例分配,。 

7,、利益分配爭(zhēng)議的法律風(fēng)險(xiǎn) 

在合作過程中,，房屋實(shí)際面積超出規(guī)劃建筑面積，首先應(yīng)經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，未經(jīng)批準(zhǔn)的,，當(dāng)事人請(qǐng)求分配的，不予受理,，已經(jīng)受理的,，駁回起訴,。向人民政府主管部門申請(qǐng)批準(zhǔn)可能導(dǎo)致兩種不同結(jié)果，一種是批準(zhǔn),，另一種則是被認(rèn)定為違章建筑,。如前一種結(jié)果，超出部分經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)合法后,，當(dāng)事人對(duì)該部分面積分配比例沒有約定的,，可以協(xié)商約定分配比例；協(xié)商不成的,，可以參照合同約定的分配比例分配,。如審批結(jié)果為后一種，超出部分被政府主管部門認(rèn)定為違章建筑的,，將會(huì)予以拆除,，其損失由當(dāng)事人按照各自的違約責(zé)任分別承擔(dān),；雙方違約責(zé)任無法確認(rèn)的,，參照合同約定的投資比例分擔(dān),。同時(shí),，房屋實(shí)際面積的增加可能直接導(dǎo)致投資數(shù)額超出合同的約定（第二種可能是房屋實(shí)際面積不增加但實(shí)際投資數(shù)額同樣超出合同的約定），對(duì)于增加的投資數(shù)額,，當(dāng)事人對(duì)不符部分?jǐn)?shù)額的分擔(dān)比例,，可以參照合同約定的當(dāng)事人各方的投資數(shù)額比例分擔(dān)，沒有約定投資比例的,，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。但出現(xiàn)上述第二種可能的,，當(dāng)事人存在過錯(cuò)導(dǎo)致投資數(shù)額增加的除外,。

在出現(xiàn)房屋的實(shí)際建筑面積少于合同約定的面積時(shí)，當(dāng)事人不能協(xié)商達(dá)成一致 ,，則需追究過錯(cuò)人的責(zé)任，按照過錯(cuò)責(zé)任原則,，根據(jù)過錯(cuò)當(dāng)事人的責(zé)任,，在分享利潤(rùn)時(shí)少分相應(yīng)的份額。在排除當(dāng)事人過錯(cuò)或者當(dāng)事人過錯(cuò)無法確定的情況下,，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定,。 

8,、合作開發(fā)違法、違章建筑的法律風(fēng)險(xiǎn)

違法,、違規(guī)建筑主要包括無相關(guān)國(guó)土或規(guī)劃手續(xù)的工程,，建設(shè)性質(zhì)、規(guī)模與建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容不符的工程,。如果合作開發(fā)出現(xiàn)違法違規(guī)建筑,，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，法院不予受理,；已經(jīng)受理的,，駁回起訴。

具體種處理方式：一是,，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，承擔(dān)相應(yīng)行政責(zé)任,，使得“違法,、違規(guī)建筑”變?yōu)椤昂戏ńㄖ保傩幸罄麧?rùn)分配,；二是,，若對(duì)于“違法違規(guī)建筑”的形成，一方?jīng)]有過錯(cuò),，無過錯(cuò)方可以向過錯(cuò)方要求違約賠償。

9,、以預(yù)售款充抵出資,，利益不受法律保護(hù)的法律風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)售款屬于提前獲得的預(yù)期利益，且該預(yù)期利益的真正實(shí)現(xiàn)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性,，如開發(fā)商將其充抵投資參與利潤(rùn)分配，等于是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者,，為保護(hù)房屋購(gòu)買人的合法權(quán)益不受侵犯,，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng),，必須用于有關(guān)的工程建設(shè),，不得挪于它用,。該條款對(duì)商品房預(yù)售資金的用途做了嚴(yán)格規(guī)定，強(qiáng)制其用于有關(guān)的工程建設(shè),，旨在防止開發(fā)商將預(yù)售資金任意擠用,。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》也再次明確規(guī)定,，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)分配的,，不予支持。 

10,、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

甲方將面臨該項(xiàng)目以外的,，乙方的其他債權(quán)人通過法律手段,，從該項(xiàng)目中主張權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)；各方均面臨對(duì)外互負(fù)連帶責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn),。

11,、針對(duì)以上房地產(chǎn)合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，在合作前可采取以下對(duì)策：

（1）慎重選擇合作伙伴,，注意審查對(duì)方主體資格或身份是否合法適格,。

（2）選擇合法的合作形式，處處體現(xiàn)共同投資,、共同經(jīng)營(yíng),、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的真實(shí)意思,。

（3）注意考察出資方資金實(shí)力，資金來源是否合法,，避免造成非法集資,、避免造成詐騙、避免造成洗錢等違法犯罪行為發(fā)生,。

（4）注意調(diào)查核實(shí)土地提供方的土地資質(zhì),。項(xiàng)目狀況，土地所有權(quán)是否被抵押或被司法查封,。

（5）簽訂條款完備周詳?shù)暮贤?/p>