一、房地產(chǎn)合作開發(fā)的概念

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條,，所謂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,，是指當事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資,，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議,。   

二,、合作開發(fā)合同被認定無效的情形

司法解釋規(guī)定合作開發(fā)必須具備的特征為：共同投資、共享利潤,、共擔風險,。合作合同無效的情形有：

1、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當事人均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,，簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效,。

2、土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準,，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的,，合同無效。

3,、未經(jīng)批準改變土地用途,，簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效。

4,、違法,、違章建筑。

5,、改變手續(xù),。

6、四類轉(zhuǎn)性合同：提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險,，只收取固定利益的,，應當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。根據(jù)土地使用權(quán)的性質(zhì)，分別適用劃撥或出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律法規(guī),。提供資金的一方當事人不承擔經(jīng)營風險,，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同,。提供資金的一方當事人不承擔經(jīng)營風險,，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同,。提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險,，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同,。

三,、無效的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同財產(chǎn)后果的處理

1、《合同法》第58條之規(guī)定,，“合同無效或者被撤銷后,，因該合同所取得的財產(chǎn)，應當予以返還,；不能返還或者沒有必要返還的,，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,，雙方都有過錯的,，應當各自承擔相應的責任合同被認定無效后對財產(chǎn)的處理”。

2,、最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第45條規(guī)定,，“經(jīng)審查認定無效的合同，一方依據(jù)無效合同取得的財產(chǎn)應當返還對方,。因合同無效給對方造成損失的,，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數(shù)額,，應相當于無過錯方的實際損失,。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任,。雙方故意嚴重違反有關(guān)法律,、法規(guī)而致合同無效的，應追繳雙方已經(jīng)取得或約定取得的財產(chǎn)”,。

3,、最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第46條之規(guī)定，視不同情況分別處理：“合作建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋,，其所有權(quán)可確認歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有,，對方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：（１）資金尚未投入實際建設(shè)的,，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將對方投入的資金予以返還,，并支付同期同類銀行貸款的利息；（２）資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物,，并有一定增值的,，可在返還投資款的同時，參照當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤情況,，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予對方相應比例的經(jīng)濟賠償,；（３）房屋已建成的，可將約定出資方應分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例,，認定出資方的經(jīng)濟損失,，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予賠償”。

在簽訂合同時應注意以上要點,，避免一方利用合同無效的瑕疵,，主動提起合同無效之訴，以達到不履行合同或者提前收回投資款的目的,。