二手房買賣流程是指房屋所有權(quán)人通過買賣、交換或者其他合法方式將已取得《房屋所有權(quán)證》的房屋轉(zhuǎn)移給他人的過程,。二手房買賣又稱存量房買賣,，是買方通過交付房款，賣方將房屋交付給買家,，并辦理過戶登記的過程,。二手房買賣流程比較復(fù)雜，具體辦理流程和需提交的材料包括以下幾個方面：

一,、辦理流程：

1.購房資格核驗（住宅類）,；

2.網(wǎng)簽合同,；

3.地稅部門核定契稅；

4.房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權(quán)證,；

二,、提交材料：

1.登記申請書原件（受理窗口提供）；

2.申請人身份證明,；

3.房屋所有權(quán)證原件,；

4.網(wǎng)上簽約的北京市存量房買賣合同原件；

5.買賣雙方當(dāng)事人約定通過專有賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的,，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金托管憑證原件,；買賣雙方當(dāng)事人約定自行劃轉(zhuǎn)交易解散資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件,；

6.契稅完稅或減免稅憑證原件,；

7.房屋所有權(quán)證上的房屋登記表、房屋平面圖將產(chǎn)權(quán)人名字遮蓋復(fù)議買方人數(shù)+1份,；

8.其他資料：

（1）住宅類房屋買賣的,，還需提供購房資格審核時申報家庭成員的身份證明、結(jié)婚證明,、戶籍證明及其他材料原件,；

（2）央產(chǎn)已購共有住房轉(zhuǎn)移的，還應(yīng)提交《在京中央單位已購公房變更通知單》原件,；

（3）已購經(jīng)濟(jì)適用房,、限價商品房取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價出售,，確需出售的,，需提交戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門出具的確定符合條件的購房人的證明原件；滿五年出售的,，需提交產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障部門開具的放棄回購權(quán)的證明,；

（4）補交土地出讓金的證明；

（5）標(biāo)準(zhǔn)價,、優(yōu)惠價提交補交房價款證明或滿65年工齡的證明原件,；

（6）國有土地使用證（整宗房產(chǎn)的）；

（7）整宗劃撥用地或者整棟樓房占用劃撥土地的,，提供劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件,；

（8）商業(yè)配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)提交按規(guī)劃用途使用房屋的承諾原件,。

三,、身份證明：

1.本市居民：二代居民身份證（未成年人申請房屋登記可提供戶口簿）；

2.外省市居民：二代居民身份證,，未成年人申請房屋登記可提供戶口簿,；

3.軍人：二代居民身份證,。或軍官證,，或文職干部證,，或士兵證，或?qū)W員證,，或軍官退休證,，或文職干部退休證，或離休干部榮譽證,；

4.港澳居民：香港特別行政區(qū)護(hù)照,，或港澳居民往來內(nèi)地通行證，或港澳同胞回鄉(xiāng)證,，或居民身份證,；

5.臺灣同胞：臺灣同胞來往大陸通行證、旅行證或經(jīng)確認(rèn)的居民身份證明,；

6.華僑：中華人民共和國護(hù)照和國外長期居留身份證件；

7.外籍人士：經(jīng)公證認(rèn)證的身份證明或護(hù)照和外籍人士在中國的居留證件（無外國人居留證件的,，提交中國公證機構(gòu)共證的護(hù)照中文譯本原件）,；

8.境內(nèi)法人：《組織機構(gòu)代碼證；沒有《組織機構(gòu)代碼證》的,，可提交《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》,、《事業(yè)單位法人證書》、《社會團(tuán)體法人登記證書》等,；

9.境外法人,、其他組織：經(jīng)公證的法人或其他組織的商業(yè)登記證，或注冊證書,，或批準(zhǔn)該法人,、其他組織成立的文件及有關(guān)部門核發(fā)的該境外機構(gòu)在北京設(shè)立分支、代表機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或者登記證書,；外國法人或其他組織的公司注冊文件在注冊地公證后需中國駐該國使,、領(lǐng)館認(rèn)證；認(rèn)證后的以上文件,，不再核驗原件,。

四、委托證明：

1.委托代理人登記的,，提交授權(quán)委托書原件,、委托人身份證明、受托人身份證明,；授權(quán)委托書中記載的委托事項,、權(quán)限應(yīng)明確,；授權(quán)委托書經(jīng)公證的，可不再核對委托人的身份證明原件,；

2.轉(zhuǎn)讓為自然人的,，委托書應(yīng)公證；

3.境外法人,、其他組織,、個人的委托書、有關(guān)登記材料應(yīng)公證,。香港出具的公證書,，應(yīng)由中國法律服務(wù)（香港）有限公司加蓋轉(zhuǎn)遞專用章；臺灣出具的公證書應(yīng)由中國公證員協(xié)會或者北京市公證員協(xié)會確認(rèn),；外國申請人委托代理人申請房屋登記的,，其授權(quán)委托書、有關(guān)登記材料應(yīng)當(dāng)公證,。在外國公證的證明文件,，需要中國駐該國使、領(lǐng)館認(rèn)證,；與中國沒有外交關(guān)系的國家,，由該國和中國都有外交關(guān)系的第三國的中國使、領(lǐng)館認(rèn)證,；

4.無（限制）民事行為能力人的房屋登記,，由其監(jiān)護(hù)人代為申請，提交監(jiān)護(hù)人身份證明,、被監(jiān)護(hù)人居民身份證或戶口簿（未成年人）,、證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶口簿，或者其它能夠證明監(jiān)護(hù)關(guān)系的法律文件,；

5.因處分未成年人房屋申請登記的,，還應(yīng)當(dāng)提供由監(jiān)護(hù)人出具的為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證原件；

6.當(dāng)事人約定合同經(jīng)公證生效的,，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)合同的公證文書原件,；

7.登記申請材料是外文的，應(yīng)同時提交經(jīng)公證的中文譯本原件,；

8.出賣房屋的單位和個人,，必須持有房屋所有權(quán)證和其他有關(guān)證件。房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出賣商品房,，必須持有工商行政管理機關(guān)核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照,。

五、注意事項：

在二手房買賣過程中,，必須遵守下列規(guī)定：

1.進(jìn)行二手房交易前必須確認(rèn)房主真實身份,。

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性,，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件,，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下,，該項問題更需引起購房者的注意。

2.簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責(zé)任,。

二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明,，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間,，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降,，因此合同中應(yīng)加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實際交房之日起）__日內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實,。

3.必須標(biāo)明付款,、過戶時間。

很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的,，是分期支付,，因此，賣方需要明確買方的付款時間,，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期,，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行房屋買賣合同中的違約責(zé)任,。

4.必須注明二手房相關(guān)費用的交接時間。

這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身的附屬問題,，屬于“房屋交付”中的重要條款,，一定要注明水、電,、煤氣,、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日,。因為交接時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵,，同時如果是公房交易，對于物業(yè),、供暖等費用的繳納時間和標(biāo)準(zhǔn),，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等,，都應(yīng)在合同中明確寫明,。

5.與中介公司簽訂合同時，必須有代理費明細(xì)單,。

隨著中介市場的不斷完善,，消費者逐漸認(rèn)識到信譽好的經(jīng)紀(jì)公司能切實保障買賣雙方的權(quán)利,。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，因此,，經(jīng)紀(jì)公司的代理費越來越受消費者的關(guān)心,。買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費的用途,。

6.通過中介公司購房必須要求與房主見面,。

經(jīng)紀(jì)公司推出“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作,，即經(jīng)紀(jì)公司在收完一個客戶定金后,，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰,，不惜與第一個客戶毀約,。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任,，而交了定金的消費者只能忍氣吞聲,。故本報提醒消費者，此時您應(yīng)該行使自身權(quán)利,，要求約見房主當(dāng)面核實,，就會揭穿其不軌行為。

7.必須學(xué)會使用補充協(xié)議,。

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確,，或需要進(jìn)一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款,，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩,。

六、買賣流程：

1.看房：買方看房,、買賣雙方初步洽談價格,、付款方式、交房日期等事項,，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費用都?xì)w買方支付,；

2.查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價查房檔案；

3.簽合同：買賣雙方協(xié)商房屋價格,、定金,、首期款、資金監(jiān)管,、貸款申請時間,、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式,、交房日期,、租客情況、傭金的支付時間及比例,、違約責(zé)任,，確定這幾大要點后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同,，把上述內(nèi)容寫入合同,，支付定金給中介公司。

4.賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證,，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù),；

5.資金監(jiān)管及貸款申請：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費用）,，買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件（一大堆,，都沒看清楚，只是忙著簽名）,，買方向銀行提出貸款申請,，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方（一般銀行直接通知擔(dān)保公司）；

6.贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費用后,，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請贖樓,，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù),；

7.房屋過戶,；

8.買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費領(lǐng)取房產(chǎn)證（記得多復(fù)印一些，再見到它時要等全部貸款還清之后啦）,，擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記,，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后,，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方；

9.交房：買賣雙方辦理房屋交接,，水,、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙,。

七,、二手房按揭：

1. 確定按揭服務(wù)公司和貸款方案借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢,，確定貸款方案,。

2. 查詢公積金（如需公積金貸款）與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金帳號，由按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢,，確定可貸款的金額和貸款年限,。

3.簽定房屋買賣合同借款人與賣方簽定房屋買賣合同。

4.準(zhǔn)備貸款資料,，審核貸款資質(zhì)按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料,，有的房屋需要由指定的評估公司進(jìn)行房價評估；并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核,。

5.簽貸款協(xié)議,，公證，保險按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核,，通過后,，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時收取費用,，包括房屋保險費等,。

6.辦理房屋過戶和抵押手續(xù)借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務(wù)公司交貸款銀行,。

7.辦理房產(chǎn)證和抵押證明貸款人的房產(chǎn)證和他項權(quán)利證明辦出后,，按揭服務(wù)公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項權(quán)利證明原件交銀行。

8.銀行放款銀行在收到借款人的以上兩證后,，按揭服務(wù)公司將所貸金額發(fā)放給借款人,。