一、案情介紹

1992年12月27日,，原告水利管理局與被告配套建設(shè)公司簽訂了4份《房產(chǎn)交易合同》,，并在鄭州市公證處進(jìn)行了公證。合同約定：水利管理局購(gòu)買配套建設(shè)公司開發(fā)的位于鄭州市西大街與北下街交匯口西北側(cè)商阜城商住樓B座1層至13層房產(chǎn),，總面積為5441．26平方米,；交易總額為1842．75萬(wàn)元，分期付款,，第一期均按合同價(jià)款的40％支付,，并作為定金；房產(chǎn)交付期限為1994年6月30日前,，最遲不能晚于1994年10月31日,。若水利管理局延期付款,，則每拖延一個(gè)月按應(yīng)繳金額的1％向配套建設(shè)公司繳納滯納金，拖延付款超過兩個(gè)月視為中止合同,，配套建設(shè)公司有權(quán)另售,，定金不退；若配套建設(shè)公司不按合同規(guī)定期限交付使用,，除不可抗拒因素外,，每拖延一個(gè)月，按拖延部分賠償水利管理局1％的延工金,，拖延兩個(gè)月為嚴(yán)重違約,，應(yīng)向水利管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟(jì)損失；任何單方中止合同,，必須征得對(duì)方同意,，并向?qū)Ψ劫r償定金全額的損失。合同簽訂后,，水利管理局依約于1992年12月30日分三筆向配套建設(shè)公司支付了4份合同的第一期款項(xiàng)共計(jì)736萬(wàn)元作為定金,，后又陸續(xù)支付了部分房款。截止1993年12月,，水利管理局共向配套建設(shè)公司支付款項(xiàng)1198．79萬(wàn)元,。該項(xiàng)工程自1992年7月動(dòng)工至1993年底，僅完成基礎(chǔ)施工部分,。后因資金不足,，至1994年10月31日雙方合同約定的最后交房期限，該工程仍未完工,，后一直處于停工狀態(tài),。2001年4月26日，該工程復(fù)工,，至今尚未竣工,。1993年10月29日，雙方就工程進(jìn)度及第三期付款達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議,，約定按工程進(jìn)度付款,。至本案訴訟前，配套建設(shè)公司未向水利管理局交付房屋,，水利管理局尚有643．95萬(wàn)元購(gòu)房款未付,。另查明，配套建設(shè)公司在與水利管理局簽訂4份《房產(chǎn)交易合同》時(shí),，尚未取得開發(fā)房產(chǎn)所占土地使用權(quán)證、建筑規(guī)劃許可證,、建筑施工許可證及預(yù)售房屋許可證等相關(guān)手續(xù),。2002年3月20日,，鄭州市土地管理局向配套建設(shè)公司頒發(fā)了商阜城綜合樓商品房預(yù)售許可證。2001年1月10日,，配套建設(shè)公司與滎陽(yáng)一建簽訂商阜城綜合樓補(bǔ)充協(xié)議,，約定若配套建設(shè)公司未依約支付工程款，則滎陽(yáng)一建有權(quán)將五層以下按原設(shè)計(jì)降低標(biāo)準(zhǔn)裝修后使用,，直到本息收回或配套公司支付工程款后,，滎陽(yáng)一建將該部分交還。后因拖欠工程款,，滎陽(yáng)一建實(shí)際占有該房產(chǎn)B座一至三層共計(jì)1437平方米,。B座四至十三層已賣出24套，房產(chǎn)交易合同均在鄭州市房地產(chǎn)管理處登記備案,。所賣24套房產(chǎn)中,，2001年10月31日至12月6日賣出20套，2002年3月至4月份賣出4套,。其中21套買受人通過銀行按揭方式購(gòu)買,，并到鄭州市房產(chǎn)管理局辦理了抵押登記手續(xù)。該24套房至今未交付,，也未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù),，24套買受人未取得房產(chǎn)證。配套建設(shè)公司認(rèn)可21名按揭方式購(gòu)買人中,，包括公司副總經(jīng)理李冰和副總經(jīng)理康杰的妹妹康萍,。訴訟前，水利管理局向河南省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全,。2002年3月6日,，河南省高級(jí)人民法院以(2002)豫法立民保字第2號(hào)民事裁定凍結(jié)配套建設(shè)公司存款3556．42萬(wàn)元或查封該公司房產(chǎn)5441．26平方米。

二,、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1．合同效力及責(zé)任承擔(dān),；

2．合同可否繼續(xù)履行。

三,、法律分析

由于雙方的房屋買賣合同簽訂于《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理法)施行前,，故應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)民法通則》和最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》(以下簡(jiǎn)稱《解答》)。

關(guān)于合同效力及責(zé)任承擔(dān)問題,?！督獯稹返?5條規(guī)定：“商品房的預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證，但投入一定的開發(fā)建設(shè)資金,，進(jìn)行了施工建設(shè),，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用證,、商品房預(yù)售許可證明的,，可認(rèn)定預(yù)售合同有效,。”本案中,，原告水利管理局與被告配套建設(shè)公司于1992年12月27日所簽4份《房地產(chǎn)交易合同》及1993年10月29日達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議均系雙方真實(shí)意思表示,，且不違反國(guó)家法律、法規(guī)禁止性規(guī)定,。雖然合同簽訂時(shí),，配套建設(shè)公司尚未取得土地使用證等相關(guān)手續(xù)，但在案件成訟前已投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金,，進(jìn)行了施工建設(shè),，并取得了土地使用證，辦理了相關(guān)的開發(fā)建設(shè)及預(yù)售手續(xù),，因此,，雙方所簽預(yù)售合同應(yīng)為有效合同。配套建設(shè)公司辯稱雙方合同無(wú)效的理由與相關(guān)司法解釋的規(guī)定不符,，故不予采納,。合同簽訂后，水利管理局已依約向配套建設(shè)公司支付了大部分購(gòu)房款,，履行了合同約定的義務(wù),。而配套建設(shè)公司不但至今未能依約按期交付房產(chǎn)，反而將有關(guān)房產(chǎn)擅自處置,，售予他人或交給施工方占有使用并從收益中優(yōu)先抵償所欠工程款,。配套建設(shè)公司的行為違反了與水利管理局的合同約定，嚴(yán)重侵犯了水利管理局的合法權(quán)益,，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任,。配套建設(shè)公司主張與水利管理局簽訂的合同無(wú)效，水利管理局也有過錯(cuò),，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的請(qǐng)求無(wú)事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù),，不予支持。

關(guān)于合同可否繼續(xù)履行問題,?！督獯稹返?7條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前,，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意,，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一個(gè)預(yù)售合同無(wú)效,；如后一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的,，可認(rèn)定后一個(gè)合同有效，但預(yù)售方給前一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,?！北景钢校涮捉ㄔO(shè)公司與水利管理局的合同簽訂在先,，與左坤鵬等24位購(gòu)房人的房屋買賣合同簽訂在后，左坤鵬等24人所購(gòu)房產(chǎn)雖然在房產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù),，但所購(gòu)房產(chǎn)并未交付,，也未實(shí)際取得房屋所有權(quán)證。因此,，配套建設(shè)公司將房產(chǎn)出售給左坤鵬等24人的行為,，不能對(duì)抗水利管理局作為購(gòu)房人的權(quán)利。此外,，滎陽(yáng)一建雖然因工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)而占有部分房產(chǎn),，但并未實(shí)際取得所有權(quán)，它通過與配套建設(shè)公司的合同所取得的權(quán)利只是對(duì)房屋的占有權(quán),、使用權(quán),、收益權(quán)，不能對(duì)抗水利管理局所享有的權(quán)利,。此外,，房屋尚未竣工交付使用，滎陽(yáng)一建和左坤鵬等24位購(gòu)房人的權(quán)利也可以通過其他途徑進(jìn)行保護(hù),。配套建設(shè)公司作為房屋買賣合同的出賣人,，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由,，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋,。因此，水利管理局的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持,。從合同約定及誠(chéng)實(shí)信用,、公平原則出發(fā)，配套建設(shè)公司應(yīng)向水利管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟(jì)損失,。依雙方合同約定,，配套建設(shè)公司拖延兩個(gè)月以上交付房屋，應(yīng)賠償水利管理局與定金相等的損失,，即736萬(wàn)元,。由于水利管理局尚有643．95萬(wàn)元購(gòu)房款未付，可與配套建設(shè)公司支付的賠償金相抵,。配套建設(shè)公司辯稱房屋已處置給第三方,，合同不能繼續(xù)履行的主張不符合法律規(guī)定，不予采信。

四,、裁判結(jié)果

1．水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局與鄭州市配套建設(shè)股份有限公司簽訂的商阜城綜合樓房產(chǎn)交易合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效,，應(yīng)繼續(xù)履行；

2. 鄭州市配套建設(shè)股份有限公司應(yīng)于判決生效后六十日內(nèi)向水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局交付合同約定房產(chǎn),；

3. 鄭州市配套建設(shè)股份有限公司應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)向水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局支付違約金736萬(wàn)元,，水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局應(yīng)向鄭州市配套建設(shè)股份有限公司支付購(gòu)房款643．95萬(wàn)元，以上給付款項(xiàng)相抵后,，鄭州市配套建設(shè)股份有限公司應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)向水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局支付92．05萬(wàn)元,，逾期則雙倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)及案件保全費(fèi)由鄭州市配套建設(shè)股份有限公司負(fù)擔(dān),。

五,、裁判依據(jù)

 《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條；《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》第二十五條,；《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》第二十七條,；《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十六條；《人民法院訴訟收費(fèi)辦法》第二十三條第一款,。