業(yè)主公約其實(shí)就是物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同,，它規(guī)定了雙方的權(quán)利與義務(wù)，對全體業(yè)主都有約束力,，這個(gè)效力主要表現(xiàn)在兩方面,，一個(gè)是對整個(gè)物業(yè)管理的范圍限制，一個(gè)是業(yè)主承諾后就要遵守合同內(nèi)容,。下面就具體闡述業(yè)主公約及其效力,。

一、什么是業(yè)主公約

業(yè)主公約,，又稱物業(yè)管理公約,，是指由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主具有約束力的,，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用,、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。這是物業(yè)管理中的一個(gè)重要文件,，它一般由管委會(huì)依據(jù)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本,，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，在業(yè)主大會(huì)上討論通過后生效,。一般來講,，物業(yè)入住率達(dá)到30%以上，已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意就可簽訂業(yè)主公約并生效。已生效的業(yè)主公約對物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和使用人具有約束力,。

二,、業(yè)主公約的法律效力

業(yè)主公約的效力范圍。這包括：

（一）地域效力,。業(yè)主公約的地域效力是整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,，包括業(yè)主物業(yè)的專有部分、共有部分,、共有設(shè)備設(shè)施等,，具體應(yīng)以城市房地產(chǎn)登記部門登記的四至界限為準(zhǔn)。由于在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共有部位,、共有設(shè)備設(shè)施等在構(gòu)造和權(quán)利歸屬上的整體性,，為了保障廣大業(yè)主的民主意志能夠得到統(tǒng)一的體現(xiàn)，法律規(guī)定一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)組織,，因此業(yè)主公約只對物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)的人的行為發(fā)生效力,，包括居住區(qū)、大廈區(qū),、工業(yè)區(qū)等,。因此，很難對物業(yè)管理區(qū)域作一個(gè)統(tǒng)一并且具體的規(guī)定,，為了便于各地針對具體的情況進(jìn)行管理,，物業(yè)管理區(qū)域的具體劃分辦法，由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府制定。但是,，目前很少有地方出臺(tái)詳細(xì)專門的物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法,，造成事實(shí)上的一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域多家管理問題，我們應(yīng)該注意,。

（二）對人的效力,。由于業(yè)主公約必須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾，因此業(yè)主公約的效力范圍當(dāng)然涉及全體業(yè)主,。在這里,，有如下幾點(diǎn)值得說明：

1、業(yè)主公約對業(yè)主的效力僅限于業(yè)主進(jìn)行的有關(guān)物業(yè)管理的行為,，對其他行為沒有效力,。如業(yè)主出租自有物業(yè)，應(yīng)受業(yè)主公約的約束,，但業(yè)主出租自己的其他物品,，則不受業(yè)主公約的約束。

2、業(yè)主公約對非業(yè)主物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力,。非業(yè)主物業(yè)使用人一般指物業(yè)的承租人,、借用人、代管人,、典用人等實(shí)際使用物業(yè)的人,，由于業(yè)主公約的一項(xiàng)核心的內(nèi)容是規(guī)范對物業(yè)的使用秩序，而非業(yè)主使用人基于其實(shí)際的物業(yè)的使用,，不可避免地會(huì)影響到物業(yè)的狀態(tài),，而且業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行管理勢必要直接的與非業(yè)主物業(yè)使用人打交道，因此客觀上需要將其納入到物業(yè)管理活動(dòng)中來,。作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最高自治規(guī)范的業(yè)主公約當(dāng)然能約束非業(yè)主物業(yè)使用人,。

3、業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人(即新業(yè)主)自動(dòng)產(chǎn)生效力,。在物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和繼承中,，物業(yè)的所有權(quán)要發(fā)生變動(dòng)移轉(zhuǎn)給受讓人。但業(yè)主公約無須新入住的繼受人作出任何形式上的承諾,，就自動(dòng)地對其產(chǎn)生效力。在這一點(diǎn)上可以理解為繼受人在取得物業(yè)時(shí),，對已經(jīng)生效的業(yè)主公約存在默示,，自愿接受業(yè)主公約的約束。

4,、業(yè)主公約對物業(yè)管理事務(wù)的具體承擔(dān)者物業(yè)管理企業(yè)具有約束力,。物業(yè)管理企業(yè)獲得物業(yè)管理權(quán)限的法律基礎(chǔ)是物業(yè)管理服務(wù)合同。一般認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)合同屬于委托合同的一種,。在物業(yè)管理合同關(guān)系中,，業(yè)主處于委托人的地位，而物業(yè)管理企業(yè)屬于受托人的地位,。在邏輯上,，物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主管理意志的延伸。在實(shí)務(wù)中,，作為管理依據(jù)的業(yè)主公約是物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)行管理的基礎(chǔ),。