一,、定義

業(yè)主大會(huì)：是指在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下,、由同物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成,，對(duì)關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進(jìn)行決議；并通過(guò)選舉建立業(yè)主委員會(huì),。

二,、成立條件

住宅物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上或者首套住宅交付使用滿(mǎn)兩年的，該物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

三,、業(yè)主大會(huì)會(huì)議分類(lèi)

共分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議：

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi),。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,。

出現(xiàn)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的應(yīng)該召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議時(shí),，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,。

四、籌備工作

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的通知建房[2009]274號(hào)第九條符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū),、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織,、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,。

第十條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表,、街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù),，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任,。

第十一條籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦,。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,，由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開(kāi)展工作,。

第十二條籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份,、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間,、地點(diǎn),、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；

（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法,，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單,；

（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法,；

（七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的,，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十四條業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦,?；I備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模,、物權(quán)份額,、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單,。

第十五條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作,，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

第十六條劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目,，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的,，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

五,、舉行方式

業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)集體討論和書(shū)面征求意見(jiàn)的方式召開(kāi)。

六,、業(yè)主大會(huì)議題

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員,；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施,；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)（“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”“改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施”）,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,。

七、執(zhí)行機(jī)構(gòu)

業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),，為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況,；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé),。

八,、不設(shè)業(yè)主大會(huì)的情況

只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會(huì)的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé),。