一、意義

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功,，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義,，微利時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過(guò)大,，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外,，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,，商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量,。開發(fā)商之所以長(zhǎng)年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力,，成本居高不下的緣故,。從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究,，對(duì)合理利用土地資源,，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國(guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義,。

二,、控制措施

房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，具體包括前期調(diào)研,、設(shè)計(jì)階段,、施工階段和竣工結(jié)算階段。

（一）前期調(diào)研

在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期,，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場(chǎng)要求,，做好前期調(diào)研工作,，論證其可行性?？尚行匝芯繉?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用,，但是沒(méi)有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式,，都是靠自己的感覺(jué)去上項(xiàng)目,，這是非常危險(xiǎn)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開發(fā)的根本目的是為了盈利,，進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益,。在選立項(xiàng)時(shí)就必須對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入,、成本,、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)，這也是管理會(huì)計(jì)的重要內(nèi)容,?？尚行匝芯渴窃趯?duì)消費(fèi)者的心理和市場(chǎng)容量、造價(jià)等進(jìn)行準(zhǔn)確分析,、充分估計(jì)的基礎(chǔ)上,，決定該工程是否開工。如果對(duì)消費(fèi)者的心理沒(méi)有充分地掌握,，對(duì)市場(chǎng)的容量沒(méi)有準(zhǔn)確地估計(jì),，一切完美的銷售計(jì)劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來(lái),，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入,，減少資金成本，讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去,。

（二）設(shè)計(jì)階段

降低建筑安裝成本,，首先要搞好設(shè)計(jì)階段的投資控制。把全面造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段,。未雨綢繆,，可以取得事半功倍的效果。因此,，建設(shè)單位應(yīng)以對(duì)建安成本影響最大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié),，注意以下三個(gè)方面：

1、實(shí)行方案設(shè)計(jì),、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度,。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位,。必要時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)選,，從中選擇能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位；在設(shè)計(jì)時(shí),，可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托。如一個(gè)好的項(xiàng)目,，如果完全委托或全部由境外設(shè)計(jì),，則設(shè)計(jì)費(fèi)用本身會(huì)相當(dāng)高?？梢詫⒎桨高M(jìn)行招標(biāo),，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托,。

2,、加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì),。設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中,，要推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,，均要通過(guò)計(jì)算,。要通過(guò)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說(shuō)話。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性,，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng),；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些技術(shù)不過(guò)關(guān),、質(zhì)量無(wú)保證,、采購(gòu)困難、運(yùn)費(fèi)昂貴,、施工復(fù)雜或依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備,；要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì)；各專業(yè)設(shè)計(jì)要遵循建筑模數(shù),，建筑標(biāo)準(zhǔn),，按設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計(jì),。在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到使用功能的前提下,，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更,，保證總投資限額不被突破,。在設(shè)計(jì)招標(biāo)中，應(yīng)明確要求設(shè)計(jì)方提供真實(shí)的設(shè)計(jì)概算指標(biāo),，特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，如含筋量,、砼量等，以方便對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的造價(jià)比較,。

3,、加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作,，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前,。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來(lái)看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí),，所花費(fèi)的代價(jià)最小,，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作,，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,，避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。

（三）施工階段

施工階段投資成本控制的關(guān)鍵,，應(yīng)該從以下三個(gè)方面進(jìn)行控制：

1,、合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計(jì)變更,、施工條件變更,、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起,?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事,。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度,，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門,、有關(guān)人員的權(quán)限,、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量,，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生,。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)辦理增減預(yù)算，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定,，經(jīng)辦人員不得隨意變通,。

2、嚴(yán)格審核承包商的索賠要求,。對(duì)于承包商索賠要求的處理,，則應(yīng)按合同辦事,。加強(qiáng)對(duì)索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性,，加強(qiáng)預(yù)見性,，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過(guò)大引起投資失控,。

3,、搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情,。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作,，合理控制價(jià)差水平。對(duì)施工單位自行采購(gòu)的材料,，屬于指定價(jià)范圍的,，只監(jiān)督質(zhì)量,，不干預(yù)訂貨,。屬于指導(dǎo)價(jià)范圍的，應(yīng)實(shí)行“適當(dāng)參與（不包辦代替）,，推薦廠家（不指定廠家）,，監(jiān)督質(zhì)量（采購(gòu)質(zhì)量的主要責(zé)任者是施工單位）及合理限價(jià)（不是不顧產(chǎn)品質(zhì)量的片面壓價(jià)）”的原則，設(shè)備采購(gòu)實(shí)行招投標(biāo),，確保質(zhì)優(yōu)價(jià)廉,。

（四）竣工結(jié)算階段

凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗(yàn)收單,。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明,，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理,。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作,。審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn),。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定,，合理確定技措費(fèi)、提前獎(jiǎng)和優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用,，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度,，確保結(jié)算質(zhì)量。