一,、意義

成本控制是房地產開發(fā)企業(yè)的內功,，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為重要,。

中國房地產市場存量過大,，其中除宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因,。根據經濟規(guī)律,，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長年不能下調售價,，其中一個主要原因就是由于房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制不力,，成本居高不下的緣故。從宏觀上講,，對房地產開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究,，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟,，減少國民經濟損失有著一定的意義,。

二、控制措施

房地產的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中,，具體包括前期調研,、設計階段,、施工階段和竣工結算階段。

（一）前期調研

在房地產工程開發(fā)前期,，要充分考慮自身地理條件和市場要求,，做好前期調研工作，論證其可行性,?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產項目的成敗起著關鍵的作用，但是沒有幾個房地產公司愿意花這份投入,，就是做了也是流于形式,，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的,。房地產開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利,，進行成本控制的根本目的是要取得經濟效益。在選立項時就必須對開發(fā)項目進行財務分析,，了解可能的預期收入,、成本、利潤和風險,，這也是管理會計的重要內容,。可行性研究是在對消費者的心理和市場容量,、造價等進行準確分析,、充分估計的基礎上，決定該工程是否開工,。如果對消費者的心理沒有充分地掌握,，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣,。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來,，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現金投入，減少資金成本,，讓項目順利地進行下去,。

（二）設計階段

降低建筑安裝成本，首先要搞好設計階段的投資控制,。把全面造價管理工作的關鍵放在設計階段,。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果,。因此,，建設單位應以對建安成本影響最大的設計階段為關鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個方面：

1、實行方案設計,、工程設計的招投標制度,。建設單位在委托設計時應大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的,。首先要通過設計招標來選擇設計單位,。必要時組織設計方案競選，從中選擇能保證設計質量的設計單位,；在設計時，可以根據情況實行分階段招標或委托,。如一個好的項目,，如果完全委托或全部由境外設計，則設計費用本身會相當高,?？梢詫⒎桨高M行招標，中標的方案在施工圖設計時,，可以再組織進行招標或委托,。

2、加強技術溝通,、實行限額設計,。設計單位在工程設計中，要推行限額設計,。凡是能進行定量分析的設計內容,，均要通過計算。要通過技術與經濟相結合的數據說話,。在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性,，要和技術水平和管理水平相適應；要特別注意選用建筑材料或設備的經濟性,，盡量不用那些技術不過關,、質量無保證、采購困難,、運費昂貴,、施工復雜或依賴進口的材料和設備；要盡量搞標準化和系列化的設計,；各專業(yè)設計要遵循建筑模數,，建筑標準，按設計規(guī)范,、技術規(guī)定等進行設計,。在保證項目設計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更,，保證總投資限額不被突破,。在設計招標中，應明確要求設計方提供真實的設計概算指標,，特別是結構數據,，如含筋量、砼量等,，以方便對結構設計的造價比較,。

3、加強設計出圖前的審核工作,。加強出圖前的審核工作,，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看,，設計方案的不足或缺陷加以克服時,，所花費的代價最小，可取得的效果最好,。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作,，以求得提高設計質量，避免將設計中的不足帶到施工階段,。

（三）施工階段

施工階段投資成本控制的關鍵,，應該從以下三個方面進行控制：

1、合理控制工程變更,。工程變更包括設計變更,、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更,，這些變更主要由建設單位引起,。控制施工變更的關鍵在于建設單位自我約束,，按洽商變更程序辦事,。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程,、預算等有關部門,、有關人員的權限、分工及職責,，確保洽商簽證質量,，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應根據合同規(guī)定及時辦理增減預算,，審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關規(guī)定,，經辦人員不得隨意變通,。

2、嚴格審核承包商的索賠要求,。對于承包商索賠要求的處理,，則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查,，強調處理索賠的及時性,，加強預見性，盡量減少索賠案的發(fā)生,，以免索賠額過大引起投資失控,。

3、搞好材料設備的加工訂貨,。預算人員要廣泛掌握建材行情,。嚴格按有關規(guī)定做好材料限價工作，合理控制價差水平,。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的,，只監(jiān)督質量,，不干預訂貨。屬于指導價范圍的,，應實行“適當參與（不包辦代替）,，推薦廠家（不指定廠家），監(jiān)督質量（采購質量的主要責任者是施工單位）及合理限價（不是不顧產品質量的片面壓價）”的原則,，設備采購實行招投標,，確保質優(yōu)價廉。

（四）竣工結算階段

凡結算工程必須按設計圖紙及合同規(guī)定完成,，必須要有竣工驗收單,。如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除,。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理,。重點做好材料價差及竣工調價的審定工作。審核時應與原招標文件對照,，凡原標底內已含項目不能重復出現,。要嚴格按合同及有關協議的規(guī)定，合理確定技措費,、提前獎和優(yōu)質獎等相關費用,，認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量,。