一,、定義

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進(jìn)行歸集和分配,，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程,。

二、成本分類

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算就其用途來說,，大致可分為三部分：

1,、土地、土建及設(shè)備費用,。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成的主體內(nèi)容,，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用,。土地費用主要包括置換成本,、批租費用、動遷費用等,。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目以前,，必須進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本計算，將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價）,，以此來進(jìn)行項目的可行性評估。

2,、配套及其他收費支出,。主要是指水、電,、煤氣、大市政和公建配套費,，學(xué)校,、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的,。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì),，如檔案保證金、綠化保證金等,，但難以全部收回,。這類收費項目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一,，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行,，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高,。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出,，一般占項目總投資的10%～15%.

3、管理費用和籌資成本,。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比,，有建設(shè)周期長,、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點,，因此,，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出,。如何把這部分費用核算好,，對正確進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本計算，將起到非常重要的作用,。

三,、核算步驟

1、歸集開發(fā)產(chǎn)品費用

(1)在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用,，直接計入各成本核算對象,，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶,。

(2)為項目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用,，可先歸集在“開發(fā)間接費”賬戶，即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶,，貸記有關(guān)賬戶,。

(3)將“開發(fā)間接費”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象,，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶,，貸記“開發(fā)間接費”賬戶。

通過上述程序,，將應(yīng)計人各成本核算對象的開發(fā)費用,，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。

2,、正確劃分成本項目

(1)“4301開發(fā)成本”賬戶,。

本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋,、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用,。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋,、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用,，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本,。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類,，如“土地開發(fā)成本”、“房屋開發(fā)成本”、“配套設(shè)施開發(fā)成本”和“代建工程開發(fā)成本”等設(shè)置二級明細(xì)賬戶,，并在二級明細(xì)賬戶下,，按成本核算對象進(jìn)行明細(xì)核算。

(2)“4302開發(fā)間接費”賬戶,。

本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用,，包括工資、福利費,、折舊費,、修理費、辦公費,、水電費,、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等,。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用,，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額,。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位,、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶。

按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,，間接費用應(yīng)作為期間費用,，直接計入當(dāng)期損益，這樣處理,，對部分費用來說,，有悖于會計的配比性原則。該原則要求：企業(yè)的各項收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本,、費用,，應(yīng)當(dāng)在同一會計期間內(nèi)予以確認(rèn)和計量。