一,、定義

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配,，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。

二,、成本分類

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算就其用途來說,，大致可分為三部分：

1、土地,、土建及設(shè)備費(fèi)用,。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%,，其中最重要的是土地費(fèi)用,。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用,、動(dòng)遷費(fèi)用等,。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目以前，必須進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算,，將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算,，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評估,。

2,、配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水,、電,、煤氣、大市政和公建配套費(fèi),，學(xué)校,、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的,。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì),，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回,。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多,，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行,，隨意性很強(qiáng),，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出,，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%.

3,、管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比,，有建設(shè)周期長,、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn),，因此,，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出,。如何把這部分費(fèi)用核算好,，對正確進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算，將起到非常重要的作用,。

三,、核算步驟

1、歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用

(1)在項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用,，直接計(jì)入各成本核算對象,，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶,。

(2)為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用,，可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶,，貸記有關(guān)賬戶,。

(3)將“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計(jì)入各開發(fā)成本核算對象,，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶,，貸記“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。

通過上述程序,，將應(yīng)計(jì)人各成本核算對象的開發(fā)費(fèi)用,，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。

2,、正確劃分成本項(xiàng)目

(1)“4301開發(fā)成本”賬戶,。

本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地,、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,。本賬戶借方登記企業(yè)在土地,、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本,。借方余額反映未完開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本,。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類,，如“土地開發(fā)成本”、“房屋開發(fā)成本”,、“配套設(shè)施開發(fā)成本”和“代建工程開發(fā)成本”等設(shè)置二級明細(xì)賬戶,，并在二級明細(xì)賬戶下，按成本核算對象進(jìn)行明細(xì)核算,。

(2)“4302開發(fā)間接費(fèi)”賬戶,。

本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資,、福利費(fèi),、折舊費(fèi)、修理費(fèi),、辦公費(fèi),、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷等,。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費(fèi),。月末本賬戶無余額,。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶,。

按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,，間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益,，這樣處理,，對部分費(fèi)用來說，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則,。該原則要求：企業(yè)的各項(xiàng)收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本,、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)予以確認(rèn)和計(jì)量,。