無論是買房買車,，還是做一些生意,，大家都會和銀行打交道，而銀行的貸款就能幫助很多人度過難關,。然而銀行貸款也需要貸款者有一些資格的,，因為銀行畢竟也不是慈善機構，可以隨意貸款,，更多時候需要貸款者能用一些資產(chǎn)進行抵押,。

一、房產(chǎn)可以有哪些抵押,？

房地產(chǎn)抵押的范圍是指依法可以設定抵押權的房屋和土地使用權的范圍,。抵押人所有的房屋和土地使用權可以設定抵押權;抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他建筑物,，也可以設定抵押權。

不得設定抵押的房地產(chǎn)主要包括：

1,、權屬有爭議的房地產(chǎn),。當房地產(chǎn)的所有權、使用權不明或者有爭議時,，該房地產(chǎn)不能抵押;

2,、用于教育、醫(yī)療,、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn),。因這些房地產(chǎn)是公益或公共設施，關系著廣大人民和社會的利益,，故不得抵押;

3,、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押;

4,、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)和被依法查封、扣押,、監(jiān)管或者受其他形式限制的房地產(chǎn),。

因為這些房地產(chǎn)的所有人或者有權處分人在這些情況下即將或已經(jīng)喪失對這些房地產(chǎn)的處分權，故此類房地產(chǎn)不得抵押,。

需要注意的是,，依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，在當事人辦理了抵押物登記后,，可以抵押,。經(jīng)法定程序確認為違法、違章的建筑物不能抵押,，在此類建筑物上設定的抵押權無效,。另外，共有房屋可以抵押,，但抵押人應當事先征得其他共有人的同意,。

二、不動產(chǎn)抵押的方式有哪些?

1,、土地使用權抵押

1.出讓土地使用權

出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的,，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押,。

2.劃撥土地使用權

劃撥土地使用權是指土地使用者依法通過各種方式無償取得的土地使用權。劃撥土地使用權不能單獨抵押但是,，在當事人具有合法的土地證,、房產(chǎn)證的前提下，可以通過簽訂土地使用權出讓合同向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以劃撥土地使用權上的房屋抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金等方式抵押土地使用權,。

3.集體土地使用權

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押,。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn)),、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押,。

2,、房屋所有權抵押

房屋所有權是指權利人取得對房屋占有，使用,、收益,、處分的權利。用依法取得的房屋所有權抵押時，房屋及占用范圍內(nèi)的土地使用權必須同時抵押,。根據(jù)《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例》規(guī)定,，下列房地產(chǎn)不得抵押：

(一)學校、幼兒園,、醫(yī)院等以公益為目的事業(yè)單位,、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;

(二)權屬不明或者有爭議的;

(三)被確定為文物保護單位或者具有重要紀念意義的建筑物;

(四)依法被查封的;

(五)縣級以上人民政府依法收回的土地使用權的;

(六)共同共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(七)已依法公告列入拆遷范圍的;

(八)法律,、法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn),。

抵押已出租的房屋時，抵押人應當將房屋出租的事實告知抵押權人,，同時還應當書面告知承租人,。抵押合同生效后，原租賃合同繼續(xù)有效

3,、預購商品房貸款抵押

預購商品房貸款抵押,，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款,，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為,。預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得商品房預售許可證,。

4,、在建工程抵押

在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn),，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

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