無論是買房買車,，還是做一些生意,，大家都會和銀行打交道，而銀行的貸款就能幫助很多人度過難關(guān),。然而銀行貸款也需要貸款者有一些資格的,，因?yàn)殂y行畢竟也不是慈善機(jī)構(gòu)，可以隨意貸款,，更多時候需要貸款者能用一些資產(chǎn)進(jìn)行抵押,。

一、房產(chǎn)可以有哪些抵押,？

房地產(chǎn)抵押的范圍是指依法可以設(shè)定抵押權(quán)的房屋和土地使用權(quán)的范圍。抵押人所有的房屋和土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán);抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán),、房屋和其他建筑物,，也可以設(shè)定抵押權(quán)。

不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)主要包括：

1,、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn),。當(dāng)房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議時,，該房地產(chǎn)不能抵押;

2,、用于教育、醫(yī)療,、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn),。因這些房地產(chǎn)是公益或公共設(shè)施,，關(guān)系著廣大人民和社會的利益，故不得抵押;

3,、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押;

4,、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)和被依法查封、扣押,、監(jiān)管或者受其他形式限制的房地產(chǎn),。

因?yàn)檫@些房地產(chǎn)的所有人或者有權(quán)處分人在這些情況下即將或已經(jīng)喪失對這些房地產(chǎn)的處分權(quán)，故此類房地產(chǎn)不得抵押,。

需要注意的是,，依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，在當(dāng)事人辦理了抵押物登記后,，可以抵押,。經(jīng)法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物不能抵押,，在此類建筑物上設(shè)定的抵押權(quán)無效,。另外，共有房屋可以抵押,，但抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的同意,。

二、不動產(chǎn)抵押的方式有哪些?

1,、土地使用權(quán)抵押

1.出讓土地使用權(quán)

出讓土地使用權(quán)是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的,，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押,。

2.劃撥土地使用權(quán)

劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者依法通過各種方式無償取得的土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押但是,，在當(dāng)事人具有合法的土地證,、房產(chǎn)證的前提下，可以通過簽訂土地使用權(quán)出讓合同向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以劃撥土地使用權(quán)上的房屋抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金等方式抵押土地使用權(quán),。

3.集體土地使用權(quán)

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押,。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn)),、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押,。

2,、房屋所有權(quán)抵押

房屋所有權(quán)是指權(quán)利人取得對房屋占有，使用、收益,、處分的權(quán)利,。用依法取得的房屋所有權(quán)抵押時，房屋及占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押,。根據(jù)《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定,，下列房地產(chǎn)不得抵押：

(一)學(xué)校、幼兒園,、醫(yī)院等以公益為目的事業(yè)單位,、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

(二)權(quán)屬不明或者有爭議的;

(三)被確定為文物保護(hù)單位或者具有重要紀(jì)念意義的建筑物;

(四)依法被查封的;

(五)縣級以上人民政府依法收回的土地使用權(quán)的;

(六)共同共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(七)已依法公告列入拆遷范圍的;

(八)法律,、法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn),。

抵押已出租的房屋時，抵押人應(yīng)當(dāng)將房屋出租的事實(shí)告知抵押權(quán)人,，同時還應(yīng)當(dāng)書面告知承租人,。抵押合同生效后，原租賃合同繼續(xù)有效

3,、預(yù)購商品房貸款抵押

預(yù)購商品房貸款抵押,，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款,，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為,。預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證,。

4,、在建工程抵押

在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

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