一,、國有劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓嗎

根據(jù)我國法律的規(guī)定,，國有劃撥土地是可以轉(zhuǎn)讓的，依照行政劃撥方式取得的土地使用權(quán),，一般不得進行轉(zhuǎn)讓,，但經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn),，并符合下列條件者,，可進行轉(zhuǎn)讓：

1、土地使用者是公司,、企業(yè),、其他經(jīng)濟組織和個人;

2、領(lǐng)有國有土地使用權(quán);

3,、對土地上的建筑物,、其他附著物擁有合法的產(chǎn)權(quán);

4、依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金，或以轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金,。

二,、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點

(一)行政干預(yù)性強。

由于劃撥土地使用權(quán)與國家的產(chǎn)業(yè)政策有著密切聯(lián)系,，因此其轉(zhuǎn)讓須經(jīng)土地行政主管部門審查并經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批后才可有效,，審查的內(nèi)容包括轉(zhuǎn)讓雙方的情況及轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否合法、轉(zhuǎn)讓后用途及土地使用權(quán)類型是否符合規(guī)劃和國家供地政策,、土地權(quán)屬是否清楚等,，其目的是保證國有土地收益不流失和防止劃撥土地使用權(quán)流入市場對國有土地市場造成不必要的沖擊。

在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中行政管理機關(guān)雖然不是一方當(dāng)事人,，但十分重要,，它不僅僅限于土地使用權(quán)辦理變更登記手續(xù)，而還要進行之前的審查,，只有存在它許可以后,，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為才可發(fā)生。

(二)不對稱性,。

由于劃撥土地使用權(quán)是一種特殊的土地使用權(quán),，這種權(quán)利在市場中的轉(zhuǎn)讓也必須受不定期的條件限制，劃撥土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中作為一個整體進行流通的情況極少,，只有兩個同時符合使用劃撥條件的主體之間才存在著一個完整意義上的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。

在多數(shù)情況下是受讓方不符合使用劃撥土地的條件,，轉(zhuǎn)讓過程中要通過補辦手續(xù),，將劃撥土地使用權(quán)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)或上繳劃撥土地的收益金,。

(三)有償性。

2008年2月13日國土資源部發(fā)布了《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》,，首先明確了企業(yè)國有劃撥土地權(quán)益,，承認(rèn)劃撥土地使用權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)，這就為其流轉(zhuǎn)提供了可靠的內(nèi)部動力,，國有劃撥土地使用權(quán)人長時間使用土地不可能對土地沒有投入,，況且用地者在取得劃撥土地時也并非是“無償”，也付出了補償,、安置等相關(guān)費用,。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第23條：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),，在土地使用者繳納補償,、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為,?！?br>
三、國有劃撥土地轉(zhuǎn)讓糾紛處理

最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的立法精神,。國家禁止國有劃撥土地使用權(quán)人在未取得出讓土地使用權(quán)證書的情況下逕行轉(zhuǎn)讓,。也就是說，國有劃撥土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)先行與市,、縣人民政府的土地管理部門簽訂土地出讓合同,，取得國有土地使用權(quán)，否則其簽訂的轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)合同應(yīng)為無效,。最高人民法院的司法解釋結(jié)合社會現(xiàn)狀和審判實際,，從盡量尊重當(dāng)事人雙方的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無效,，以促進合同加速履行和社會資源的有效利用的目的出發(fā),，對當(dāng)事人在向人民法院起訴前，已符合法律,、行政法規(guī)規(guī)定的條件,，又不存在合同法第52條規(guī)定的無效情形，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效,。簡單來說,，雙方簽訂的原為無效的協(xié)議，在國家土地管理部門作出了辦理出讓手續(xù)或直接劃撥等具有批準(zhǔn)或認(rèn)可意思表示的行政行為之后,，人民法院在審理時不作無效認(rèn)定,。

結(jié)合該司法解釋，人民法院對當(dāng)事人因轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地糾紛的處理原則如下：

(1)土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效,。

(2)雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并與土地使用權(quán)人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效,。因為此時土地使用權(quán)人已經(jīng)獲得國有土地使用權(quán)，其有權(quán)依照法定程序轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),。

(3)雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后,，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理,。受讓方向國家土地管理部門交納土地出讓金，從國家土地管理部門獲得出讓土地使用權(quán),。受讓方不是非基于原轉(zhuǎn)讓合同獲得土地使用權(quán),，但是仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)協(xié)議對原土地使用權(quán)人予以補償。

(4)雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后,，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理,。受讓人亦非基于原轉(zhuǎn)讓合同獲得土地使用權(quán),，但是仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)協(xié)議對原土地使用權(quán)人予以補償。