土地轉讓時未滿足《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的“完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上”等條件的，不能據(jù)此認定土地轉讓合同無效,。

違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效的合同，是指違反了法律,、行政法規(guī)中的效力性強制性規(guī)定,，管理性強制性規(guī)定不能作為認定合同無效的依據(jù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條第二項和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條關于“土地未按出讓合同約定進行投資開發(fā)就不得轉讓”的規(guī)定是法律,、行政法規(guī)中的管理性強制性規(guī)定，《國有資產(chǎn)評估管理辦法》《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》和《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》是行政規(guī)章,，均不能作為認定出讓土地轉讓合同無效的依據(jù)。
雙方簽訂的《合作開發(fā)協(xié)議書》性質(zhì)是土地使用權轉讓合同,，該合同違反了《國有資產(chǎn)評估管理辦法》第三條第（一）項,、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條,，且該土地使用權沒有通過招,、拍、掛的方式轉讓,，也違反了《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》第二十八條的規(guī)定,，因此，該合作開發(fā)協(xié)議應當認定無效,。

原告主張《合作開發(fā)協(xié)議書》無效的依據(jù),，并不是法律、行政法規(guī)中的效力性強制性規(guī)定,，而是法律,、行政法規(guī)中的管理性強制性規(guī)定和行政規(guī)章。而《合同法》規(guī)定的合同無效必須是違反法律,、行政法規(guī)中的效力性強制性,，才會造成合同無效，因此原告的訴訟請求無法得到法院支持,。

最高人民法院認為,，“因‘違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定’而無效的合同,，是指違反了法律,、行政法規(guī)中的效力性強制性規(guī)定，法律,、行政法規(guī)中的管理性強制性規(guī)定不能作為認定合同無效的依據(jù),?！秶匈Y產(chǎn)評估管理辦法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》和《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》系行政規(guī)章,，而《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二項,、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條為法律、行政法規(guī)中的管理性強制性規(guī)定,，均不能作為認定合同無效的依據(jù),。電大財校關于合同無效的主張，缺乏法律依據(jù),，本院不予支持,。聚豐公司和電大財校之間訂立的《合作開發(fā)協(xié)議書》是雙方當事人真實的意思表示，不違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,，合同有效”。

實務經(jīng)驗總結

前事不忘,、后事之師,。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

一,、事業(yè)單位須謹慎簽訂出讓土地轉讓合同,，一旦簽訂后再以出讓土地轉讓合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二項、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條等管理性強制性規(guī)定或者違反其他關于國有資產(chǎn)管理領域的相關行政規(guī)章主張合同無效的,，法院不會支持,。

二、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定“提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險,，只收取固定利益”的,，性質(zhì)實質(zhì)上為土地使用權轉讓合同，并非合作開發(fā)關系,。

相關法律法規(guī)

《合同法》

第五十二條有下列情形之一的,，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,，損害國家利益,；（二）惡意串通，損害國家,、集體或者第三人利益,；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益,；（五）違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

《關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》

第四條合同法實施以后,，人民法院確認合同無效,，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù),，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù),。

《關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》

第十四條合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”,，是指效力性強制性規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)管理法》

第三十九條以出讓方式取得土地使用權的,，轉讓房地產(chǎn)時,，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書,；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā),，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,，屬于成片開發(fā)土地的,，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,，還應當持有房屋所有權證書,。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第十九條土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售,、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā),、利用土地的,，土地使用權不得轉讓。

法院判決

以下為該案在最高法院審理階段“本院認為”部分關于合同性質(zhì)和效力問題的論述：

本院認為,，涉案合同雖然冠以“合作開發(fā)協(xié)議書”之名,，但合同中明確約定電大財校只享有固定開發(fā)收益，不承擔開發(fā)經(jīng)營的風險,。根據(jù)最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險,，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同”的規(guī)定,，《合作開發(fā)協(xié)議書》性質(zhì)為土地使用權轉讓合同,。一審法院關于合同性質(zhì)的認定有誤，本院予以糾正,。

根據(jù)最高人民法院《關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一)》第四條“合同法實施以后,，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù),，不得以地方性法規(guī),、行政規(guī)章為依據(jù)”的規(guī)定，以及合同法解釋二第十四條關于“合同法第五十二條第(五)項規(guī)定的“強制性規(guī)定”,，是指效力性強制性規(guī)定”的規(guī)定,，因“違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”而無效的合同，是指違反了法律,、行政法規(guī)中的效力性強制性規(guī)定,，法律、行政法規(guī)中的管理性強制性規(guī)定不能作為認定合同無效的依據(jù),。本案中,，電大財校主張合同無效的理由是《合作開發(fā)協(xié)議書》違反了《國有資產(chǎn)評估管理辦法》第三條第(一)項、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》,、《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》第二十八條,，以及《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二項的規(guī)定,，但《國有資產(chǎn)評估管理辦法》,、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》和《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》系行政規(guī)章，而《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二項,、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條為法律,、行政法規(guī)中的管理性強制性規(guī)定，均不能作為認定合同無效的依據(jù),。電大財校關于合同無效的主張,，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持,。聚豐公司和電大財校之間訂立的《合作開發(fā)協(xié)議書》是雙方當事人真實的意思表示,，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,，合同有效,。