土地轉(zhuǎn)讓時未滿足《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的“完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上”等條件的，不能據(jù)此認(rèn)定土地轉(zhuǎn)讓合同無效,。

違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效的合同,，是指違反了法律、行政法規(guī)中的效力性強制性規(guī)定,，管理性強制性規(guī)定不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù),。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二項和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條關(guān)于“土地未按出讓合同約定進行投資開發(fā)就不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定是法律,、行政法規(guī)中的管理性強制性規(guī)定,，《國有資產(chǎn)評估管理辦法》《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》和《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》是行政規(guī)章,，均不能作為認(rèn)定出讓土地轉(zhuǎn)讓合同無效的依據(jù),。
雙方簽訂的《合作開發(fā)協(xié)議書》性質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，該合同違反了《國有資產(chǎn)評估管理辦法》第三條第（一）項,、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條,、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條，且該土地使用權(quán)沒有通過招,、拍,、掛的方式轉(zhuǎn)讓，也違反了《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》第二十八條的規(guī)定,，因此,，該合作開發(fā)協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

原告主張《合作開發(fā)協(xié)議書》無效的依據(jù),，并不是法律、行政法規(guī)中的效力性強制性規(guī)定,，而是法律,、行政法規(guī)中的管理性強制性規(guī)定和行政規(guī)章。而《合同法》規(guī)定的合同無效必須是違反法律,、行政法規(guī)中的效力性強制性,，才會造成合同無效，因此原告的訴訟請求無法得到法院支持,。

最高人民法院認(rèn)為,，“因‘違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定’而無效的合同,，是指違反了法律,、行政法規(guī)中的效力性強制性規(guī)定，法律,、行政法規(guī)中的管理性強制性規(guī)定不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù),。……《國有資產(chǎn)評估管理辦法》,、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》和《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》系行政規(guī)章,，而《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二項、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條為法律、行政法規(guī)中的管理性強制性規(guī)定,，均不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù),。電大財校關(guān)于合同無效的主張，缺乏法律依據(jù),，本院不予支持,。聚豐公司和電大財校之間訂立的《合作開發(fā)協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人真實的意思表示，不違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,，合同有效”。

實務(wù)經(jīng)驗總結(jié)

前事不忘,、后事之師,。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

一,、事業(yè)單位須謹(jǐn)慎簽訂出讓土地轉(zhuǎn)讓合同,，一旦簽訂后再以出讓土地轉(zhuǎn)讓合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二項,、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條等管理性強制性規(guī)定或者違反其他關(guān)于國有資產(chǎn)管理領(lǐng)域的相關(guān)行政規(guī)章主張合同無效的,，法院不會支持。

二,、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定“提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險,，只收取固定利益”的，性質(zhì)實質(zhì)上為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,，并非合作開發(fā)關(guān)系,。

相關(guān)法律法規(guī)

《合同法》

第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐,、脅迫的手段訂立合同,，損害國家利益；（二）惡意串通,，損害國家,、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的,；（四）損害社會公共利益,；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,。

《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》

第四條合同法實施以后,，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),，不得以地方性法規(guī),、行政規(guī)章為依據(jù)。

《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》

第十四條合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定,。

《城市房地產(chǎn)管理法》

第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,，并取得土地使用權(quán)證書,；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的,，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第十九條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為,，包括出售,、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā),、利用土地的,，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

法院判決

以下為該案在最高法院審理階段“本院認(rèn)為”部分關(guān)于合同性質(zhì)和效力問題的論述：

本院認(rèn)為,，涉案合同雖然冠以“合作開發(fā)協(xié)議書”之名,，但合同中明確約定電大財校只享有固定開發(fā)收益，不承擔(dān)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險,。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險,，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的規(guī)定,，《合作開發(fā)協(xié)議書》性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。一審法院關(guān)于合同性質(zhì)的認(rèn)定有誤，本院予以糾正,。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一)》第四條“合同法實施以后,，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),，不得以地方性法規(guī),、行政規(guī)章為依據(jù)”的規(guī)定，以及合同法解釋二第十四條關(guān)于“合同法第五十二條第(五)項規(guī)定的“強制性規(guī)定”,，是指效力性強制性規(guī)定”的規(guī)定,，因“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”而無效的合同,，是指違反了法律,、行政法規(guī)中的效力性強制性規(guī)定,，法律、行政法規(guī)中的管理性強制性規(guī)定不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù),。本案中,，電大財校主張合同無效的理由是《合作開發(fā)協(xié)議書》違反了《國有資產(chǎn)評估管理辦法》第三條第(一)項、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》,、《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》第二十八條,，以及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二項的規(guī)定,，但《國有資產(chǎn)評估管理辦法》,、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》和《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》系行政規(guī)章，而《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二項,、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條為法律、行政法規(guī)中的管理性強制性規(guī)定,，均不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù),。電大財校關(guān)于合同無效的主張，缺乏法律依據(jù),，本院不予支持,。聚豐公司和電大財校之間訂立的《合作開發(fā)協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人真實的意思表示，不違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,，合同有效。