購房者購買商品房后，就需要辦理房產(chǎn)證,，房產(chǎn)證是非常重要的證據(jù),，而開發(fā)商往往會將購房者收取一定的費(fèi)用、幫購房者辦理房產(chǎn)證,，但開發(fā)沒遲延辦理房產(chǎn)證的事情經(jīng)常發(fā)生,，那么遲延辦房產(chǎn)證違約金怎么算?
一、遲延辦房產(chǎn)證違約金如何計(jì)算
開發(fā)商遲延辦房產(chǎn)證怎么辦
2002年1月19日,，梁先生一家三口與華昊公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》,，約定梁先生一家以49.3萬元的價(jià)格，購買該大廈內(nèi)一套118.99平方米的房屋,，交房期限為同年的12月31日,。在該合同的補(bǔ)充條款中約定：“華昊公司承諾在2002年12月31日前辦出房地產(chǎn)大產(chǎn)證，向梁先生出示大產(chǎn)證并正式交房,。如未按期辦出大產(chǎn)證,，華昊公司承諾按梁先生一家已付全部房款賠償損失(利率按同期按揭貸款利率計(jì)算)?！敝?，梁先生一家支付了全部房款。2002年4月22日,，華昊公司將房屋交付梁先生一家使用,。但因華昊公司一直沒有辦出大產(chǎn)證，梁先生便于今年6月18日向法院起訴,，要求賠償違約金4萬余元,。
可華昊公司辯稱，梁先生一家的房屋屬拍賣所得,，因該大廈系在建工程,，天怡開發(fā)商在解決大廈遺留問題上，合作不很默契,。大產(chǎn)證一直未辦出的責(zé)任在天怡公司,。再說梁先生一家已于2002年4月22日入住所購房屋，雙方在合同履行過程中改變了交房的條件,，這說明非但沒有造成梁先生的損失,，反而使梁先生一家獲得提早入住的利益。
遲延辦房產(chǎn)證違約金怎么算
法院認(rèn)為,，商品房的交付包括權(quán)利的交付及實(shí)物的交付,，并與購房者辦理房屋交接手續(xù)(俗稱交鑰匙),，通知購房者辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。在雙方的補(bǔ)充條款中約定,，出示大產(chǎn)證和交鑰匙必須同時(shí)具備,，作為華昊公司提前交鑰匙的義務(wù)，不能免除應(yīng)出示大產(chǎn)證的義務(wù),。遂一審判決支持了梁先生一家的訴訟請求,。
現(xiàn)有的《上海市商品房預(yù)售合同》對于房產(chǎn)銷售商如何交付房屋都有了明確的規(guī)定，即獲得大產(chǎn)證的同時(shí)交付房屋,，再協(xié)助購房者辦理小產(chǎn)證,。
因?yàn)檫`約的種類有很多，違約條款有概括性和具體性之分,，前者對違約行為不做具體區(qū)分;后者是針對不同的違約行為約定不同的違約金,。本案雙方規(guī)定的是具體違約條款，那么梁先生一家提前入住的事實(shí),，不能減輕華昊公司的違約責(zé)任,。因?yàn)槿A昊公司通過拍賣取得該大廈部分房屋產(chǎn)權(quán),，對于該大廈屬在建工程是明知的,，應(yīng)當(dāng)預(yù)見與開發(fā)商處理遺留問題上的難度。無法按期辦證的風(fēng)險(xiǎn)理應(yīng)由華昊公司承擔(dān),。
二,、新房如何辦理房產(chǎn)證
(一)購房者要審查發(fā)展商的資格手續(xù)是否健全，也就是我們常說的五證是否完備,。
(二)買賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶登記,。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本,、《商品房銷售合同》等證件和資料,。
(三)買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證,、戶口本,、圖章等，在交納了手續(xù)費(fèi),、契稅,、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù)。交易所會給買方發(fā)放房產(chǎn)賣契,，原則上房屋產(chǎn)權(quán)證需買賣雙方共同辦理,。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理,。
(四)辦理完買賣過戶手續(xù)后,，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契,，在三個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)(縣)的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證,、《商品房購銷合同》,、商品房銷售發(fā)票存根復(fù)印件、身份證復(fù)印件,、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》,、《墻界表》、《面積計(jì)算表》,。
(五)經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查驗(yàn)證后,，買方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。
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