因商品房質(zhì)量爭議影響交付，在實務(wù)中是很常見的現(xiàn)象,。常見買受人在查驗過程中提出許多整改要求,，得不到明確答復就不收房。有的律師也認為,，如果房屋存在明顯缺陷,，買受人有權(quán)拒收。

拒收是不是一種權(quán)利,？個人認為,，在預售條件下，買受人是先履行方，已經(jīng)先行支付了價款,，履行了主要義務(wù),，對他來說，顯然不存在履行抗辯權(quán),，收房是他的主要權(quán)利,，不收房，恰恰是放棄主要權(quán)利,。以放棄主要權(quán)利的方式來維權(quán),，不能說是理性的行為，對解決質(zhì)量爭議也毫無助益,。

房屋的交付不是單方行為,。交付的主體是出賣人，買受人既是權(quán)利人,，也同時存在接收的義務(wù),，拒絕或者遲延受領(lǐng)，是違約行為,。法律規(guī)定,，“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的,，房屋毀損,、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”（最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條）,。購房人以拒絕收房來“維權(quán)”,，于人于己，有害無利,，不應給予鼓勵,。

（一）房屋的交付關(guān)系到業(yè)主身份的確定與物權(quán)的保障。從我國的特殊國情出發(fā),，最高人民法院規(guī)定,，商品房交付后，買受人視為業(yè)主,。也就是說,，如果買受人拒絕受領(lǐng)，其無法享受業(yè)主的各項權(quán)利,，包括物上請求權(quán)及對業(yè)主共同事務(wù)參與管理的權(quán)利,。房屋未交付，物權(quán)仍屬于建設(shè)單位,，建設(shè)單位對買受人只承擔合同義務(wù),，這對買受人來說,，顯然是不利的?；四敲炊噱X買房子,，不就是為了取得業(yè)主的權(quán)利嗎？本來到手的權(quán)利,，自己放棄,，意義何在？

（二）受領(lǐng)了有瑕疵甚至是缺陷的房屋,，并不損害買受人的任何權(quán)利,。如上所述，房屋質(zhì)量問題可區(qū)分為主體結(jié)構(gòu),、功能缺陷與表面瑕疵,，最后一項不影響交付自不待言，就算是存在主體結(jié)構(gòu)和功能缺陷,，收房之后難道就沒有維權(quán)的途徑了,？任何法律都沒有規(guī)定，一旦買受人收房,，就不可以對質(zhì)量提出異議,。所以，收房與維權(quán),，沒有矛盾,。收了房，該退的照樣可以退,，該修的照樣可以修,，該賠的照樣可以賠。

（三）收房是業(yè)主維權(quán)的基礎(chǔ),。表面瑕疵不能構(gòu)成拒收的理由已無疑問,，就算存在主體結(jié)構(gòu)缺陷和功能缺陷，如果不收房,，如何取證？如何申請檢測,？如果要提起訴訟或者仲裁,，沒有收房就只能主張合同權(quán)利，而不能主張物權(quán),，因為物權(quán)仍然屬于建設(shè)單位,。而主張合同權(quán)利無非是交付，建設(shè)單位可以證明它已經(jīng)交付,，是買受人拒不受領(lǐng),，這時問題豈不進入了怪圈,？

從法律規(guī)定來看，也不支持以拒收房來維權(quán),?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定，商品房交付使用后,，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗；《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定,，商品房交付使用后,，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗,；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定,，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后,，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持,。以上法律規(guī)定都強調(diào)了“交付使用后”，因為事實上只有在完成交付的基礎(chǔ)上,，才具備重新核驗或者檢測的條件,，否則，房屋沒有轉(zhuǎn)移占有,，買受人未取得房屋的支配權(quán),，憑什么申請重新核驗或者檢測？以什么證明房屋嚴重影響正常居住使用,？在建設(shè)單位具備驗收合格證明及“兩書”的情況下,，沒有充分的證據(jù)，法院或者仲裁機關(guān)很難認定房屋主體質(zhì)量不合格或者嚴重影響正常居住使用,。而要取得這方面的充分證據(jù),，占有房屋是起碼的條件。

（四）拒絕收房使買受人逃避義務(wù),，加大建設(shè)單位的風險與負擔,。房屋自交付時起，風險轉(zhuǎn)移給買受人,，如果買受人不收房,，房屋意外滅失的風險是由建設(shè)單位承擔的，假如遭遇地震等自然災害造成房屋滅失,、損毀,，建設(shè)單位會蒙受重大損失,。當然，這種情形是非常偶然的,。常見的負擔是物業(yè)費與采暖費,，自交付之日就應當由買受人承擔。但對于不急于居住,，或者本來就是以投資為目的買受人來說,，當然不愿意承擔這些費用，于是想法設(shè)法拒收房就成為常見現(xiàn)象,。

那么,，買受人是不是完全沒有拒絕接收的正當理由？當然不是,。合同法第一百四十八條規(guī)定“因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求,，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同,。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的,，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔,?！钡仨毧吹剑@里規(guī)定拒收的前提是“不能實現(xiàn)合同目的”,，而不是買受人不滿意,。前者有客觀標準，后者完全是主觀感受,。根據(jù)法律規(guī)定與實務(wù)情形,，個人認為，下列情形可以作為拒收的正當理由：

1,、房屋未經(jīng)竣工驗收合格,；

2、交付時不具備《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》,；

3,、雖然竣工驗收合格和具備“兩書”，但根本不具備基本的使用條件,，如無路,、無電、無水,、無電梯等；

4,、建設(shè)單位變更商品房的戶型,、朝向,、結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸未通知買受人,；.

5,、交付的時間遲延，達到買受人單方解除合同的條件,。

以上五種情形,，概括起來說，在出賣人方面,，就是不能證明達到交付條件（竣工驗收合格及具備“兩書”）,，在買受人方面，則是不需要收房就可以證明房屋“嚴重影響正常居住使用”或者出賣人根本性違約,，這才可以對抗出賣人的交付行為,。