因商品房質(zhì)量爭議影響交付,，在實(shí)務(wù)中是很常見的現(xiàn)象,。常見買受人在查驗(yàn)過程中提出許多整改要求，得不到明確答復(fù)就不收房,。有的律師也認(rèn)為,，如果房屋存在明顯缺陷，買受人有權(quán)拒收,。

拒收是不是一種權(quán)利,？個(gè)人認(rèn)為，在預(yù)售條件下,，買受人是先履行方,，已經(jīng)先行支付了價(jià)款，履行了主要義務(wù),，對(duì)他來說,，顯然不存在履行抗辯權(quán)，收房是他的主要權(quán)利,，不收房,，恰恰是放棄主要權(quán)利。以放棄主要權(quán)利的方式來維權(quán)，不能說是理性的行為,，對(duì)解決質(zhì)量爭議也毫無助益,。

房屋的交付不是單方行為。交付的主體是出賣人,，買受人既是權(quán)利人,，也同時(shí)存在接收的義務(wù)，拒絕或者遲延受領(lǐng),，是違約行為,。法律規(guī)定，“買受人接到出賣人的書面交房通知,，無正當(dāng)理由拒絕接收的,，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān),，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”（最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條）,。購房人以拒絕收房來“維權(quán)”，于人于己,，有害無利,，不應(yīng)給予鼓勵(lì)。

（一）房屋的交付關(guān)系到業(yè)主身份的確定與物權(quán)的保障,。從我國的特殊國情出發(fā),，最高人民法院規(guī)定，商品房交付后,，買受人視為業(yè)主,。也就是說，如果買受人拒絕受領(lǐng),，其無法享受業(yè)主的各項(xiàng)權(quán)利,，包括物上請(qǐng)求權(quán)及對(duì)業(yè)主共同事務(wù)參與管理的權(quán)利。房屋未交付,，物權(quán)仍屬于建設(shè)單位,，建設(shè)單位對(duì)買受人只承擔(dān)合同義務(wù)，這對(duì)買受人來說,，顯然是不利的,。花了那么多錢買房子,，不就是為了取得業(yè)主的權(quán)利嗎,？本來到手的權(quán)利，自己放棄,，意義何在,？

（二）受領(lǐng)了有瑕疵甚至是缺陷的房屋,，并不損害買受人的任何權(quán)利。如上所述,，房屋質(zhì)量問題可區(qū)分為主體結(jié)構(gòu),、功能缺陷與表面瑕疵，最后一項(xiàng)不影響交付自不待言,，就算是存在主體結(jié)構(gòu)和功能缺陷,，收房之后難道就沒有維權(quán)的途徑了？任何法律都沒有規(guī)定,，一旦買受人收房,，就不可以對(duì)質(zhì)量提出異議。所以,，收房與維權(quán)，沒有矛盾,。收了房,，該退的照樣可以退，該修的照樣可以修,，該賠的照樣可以賠,。

（三）收房是業(yè)主維權(quán)的基礎(chǔ)。表面瑕疵不能構(gòu)成拒收的理由已無疑問,，就算存在主體結(jié)構(gòu)缺陷和功能缺陷,，如果不收房，如何取證,？如何申請(qǐng)檢測,？如果要提起訴訟或者仲裁，沒有收房就只能主張合同權(quán)利,，而不能主張物權(quán),，因?yàn)槲餀?quán)仍然屬于建設(shè)單位。而主張合同權(quán)利無非是交付,，建設(shè)單位可以證明它已經(jīng)交付,，是買受人拒不受領(lǐng)，這時(shí)問題豈不進(jìn)入了怪圈,？

從法律規(guī)定來看,，也不支持以拒收房來維權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定,，商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn),；《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定,，商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn),；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,，或者房屋交付使用后,，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,，應(yīng)予支持,。以上法律規(guī)定都強(qiáng)調(diào)了“交付使用后”，因?yàn)槭聦?shí)上只有在完成交付的基礎(chǔ)上,，才具備重新核驗(yàn)或者檢測的條件,，否則，房屋沒有轉(zhuǎn)移占有,，買受人未取得房屋的支配權(quán),，憑什么申請(qǐng)重新核驗(yàn)或者檢測？以什么證明房屋嚴(yán)重影響正常居住使用,？在建設(shè)單位具備驗(yàn)收合格證明及“兩書”的情況下,，沒有充分的證據(jù)，法院或者仲裁機(jī)關(guān)很難認(rèn)定房屋主體質(zhì)量不合格或者嚴(yán)重影響正常居住使用,。而要取得這方面的充分證據(jù),，占有房屋是起碼的條件。

（四）拒絕收房使買受人逃避義務(wù),，加大建設(shè)單位的風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)擔(dān),。房屋自交付時(shí)起，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買受人,，如果買受人不收房,，房屋意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)是由建設(shè)單位承擔(dān)的，假如遭遇地震等自然災(zāi)害造成房屋滅失,、損毀,，建設(shè)單位會(huì)蒙受重大損失。當(dāng)然,，這種情形是非常偶然的,。常見的負(fù)擔(dān)是物業(yè)費(fèi)與采暖費(fèi)，自交付之日就應(yīng)當(dāng)由買受人承擔(dān),。但對(duì)于不急于居住,，或者本來就是以投資為目的買受人來說，當(dāng)然不愿意承擔(dān)這些費(fèi)用,，于是想法設(shè)法拒收房就成為常見現(xiàn)象,。

那么,，買受人是不是完全沒有拒絕接收的正當(dāng)理由？當(dāng)然不是,。合同法第一百四十八條規(guī)定“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求,，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同,。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的,，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān),?！钡仨毧吹剑@里規(guī)定拒收的前提是“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”,，而不是買受人不滿意,。前者有客觀標(biāo)準(zhǔn)，后者完全是主觀感受,。根據(jù)法律規(guī)定與實(shí)務(wù)情形,，個(gè)人認(rèn)為，下列情形可以作為拒收的正當(dāng)理由：

1,、房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；

2,、交付時(shí)不具備《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》,；

3、雖然竣工驗(yàn)收合格和具備“兩書”,，但根本不具備基本的使用條件,，如無路、無電,、無水,、無電梯等；

4,、建設(shè)單位變更商品房的戶型,、朝向、結(jié)構(gòu)形式,、空間尺寸未通知買受人,；.

5、交付的時(shí)間遲延,，達(dá)到買受人單方解除合同的條件,。

以上五種情形，概括起來說,，在出賣人方面,，就是不能證明達(dá)到交付條件（竣工驗(yàn)收合格及具備“兩書”）,，在買受人方面，則是不需要收房就可以證明房屋“嚴(yán)重影響正常居住使用”或者出賣人根本性違約,，這才可以對(duì)抗出賣人的交付行為,。