拆遷,，決定著被拆遷人基本物質(zhì)生活保障。被拆遷人如果把控不好征收拆遷的維度,，其切身的補償利益會遭受到巨大損害,。因此，關(guān)于房屋的征收拆遷的相關(guān)知識,，你需要有基本的認識,。

一、拆遷前期要了解這些

1,、了解拆遷項目的背景

即了解拆遷項目的性質(zhì),，拆遷的主體是誰，項目的規(guī)劃內(nèi)容是什么？拆遷的期限,，拆遷的規(guī)模,、是否和公共利益相關(guān)聯(lián)?拆遷的補償總額是多少？拆遷項目是否得到區(qū),、縣級以上人民政府的批準,、是否履行了相關(guān)征收補償條例的法律文件？等等問題,。

了解拆遷項目可從以下幾點入手：1,、注意留存拆遷公告，宣傳文件等等資料,；2,、側(cè)面打探，從朋友,，同學等等圈子了解拆遷項目相關(guān)信息,。

2、了解自己企業(yè)的用地性質(zhì)

即了解自己企業(yè)的用地是國有土地,，還是集體土地,，土地性質(zhì)對于補償總額的多與少，起到?jīng)Q定性的作用,，因為不同的土地性質(zhì),，適用的法律不同，其補償?shù)膯蝺r及計算方法都不同,。

了解企業(yè)土地性質(zhì)可從以下幾點入手：1,、是國有土地出讓還是國有土地劃撥；2,、是集體土地,、農(nóng)用地還是集體建設(shè)用地；3,、企業(yè)是否有土地證,；4、企業(yè)在使用土地時,，是否繳納了相應土地出讓金,；這四種不同的情況，對于補償都會產(chǎn)生影響,，甚至是天差地別,。

3、了解自己企業(yè)用房的性質(zhì)

即我國企業(yè)用房多樣性,，性質(zhì)分有住宅類和非住宅類,，產(chǎn)權(quán)分有自有產(chǎn)權(quán)和租用產(chǎn)權(quán),，從用地上分國有土地和集體土地，從土地規(guī)劃上分建設(shè)用地和非建設(shè)用地,，從規(guī)劃合法性分有合法建筑物和違法建筑物,。

作為企業(yè)首先要了解自己房屋性質(zhì)，如果是租賃房屋一定事先審查租賃合同中有關(guān)拆遷征地的條款,，該條款在拆遷補償中起到至關(guān)重要,。

4、了解各項拆遷安置補償?shù)恼?br>
一定要了解各項拆遷安置補償政策,，只有在充分了解拆遷政策的時候,，才能質(zhì)疑其中的不合理、不合法之處,。還要注意補償項目是否有補償缺漏項的情況,。

二、拆遷中期要了解這些

1,、拆遷談判很重要

拆遷時這些信息你都清楚嗎,？該地段為什么拆遷？按照規(guī)劃拆遷之后該地段作何用途,？用途不同,，補償?shù)南禂?shù)是不同的。拆遷人是誰,？是否有拆遷許可證,？拆遷公司是哪個？對方談判人員的組成情況如何,？誰是主要負責的,？拆遷評估機構(gòu)是哪個？如果已經(jīng)做了評估,，如何拿到評估報告,？評估報告哪些地方比較合理？

談判中,，拖延是一種非常有用的時間策略。對被拆遷人而言,，時間幾乎沒有成本,。相反的對拆遷人而言，時間有巨大的資金成本和機會成本,。您在拆遷之初的策略是拖延,，不與拆遷方進行接觸，但是要了解其他拆遷戶的進展,，作為自己談判的基礎(chǔ),。

地點選擇上,，千萬不要自己主動到對方的辦公室談判。主動去則對方會認為你很希望被拆遷并得到補償,。要讓對方找到自己家中,，同時在談判過程中安排人員巧妙地、策略地干擾或終止談判的進程,。

在拆遷談判中一些過高的補償要求會被對方認為是“獅子大開口”,，會毀滅對方通過談判解決希望，其結(jié)果可能是迫使對方采取“強制拆遷”的極端手段,，有時釀成“玉石俱焚”的悲劇,。所以，選擇一個最好方案和底線很關(guān)鍵,。

2,、違法拆遷手段

在拆遷進行過程中，拆遷方會采取各種各樣的手段來打壓被拆遷戶,，使用不同的違法手段來促進拆遷,、壓低補償。

（1）,、夜間強拆

我國《行政強制法》第四十三條規(guī)定：“行政機關(guān)不得在夜間或者法定節(jié)假日實施行政強制執(zhí)行,。但是，情況緊急的除外,。行政機關(guān)不得對居民生活采取停止供水,、供電、供熱,、供燃氣等方式迫使當事人履行相關(guān)行政決定,。”

法律明確規(guī)定不得夜間強拆,，即使強制拆除違法建筑,，政府也要嚴格遵循《行政強制法》的程序性規(guī)定，拆除前應當先通知相對人自行拆除,，在當?shù)貜堎N公告且不得在夜間拆除,。

（2）、斷水,、斷電

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條的規(guī)定：任何單位和個人不得采取暴力,、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱,、供氣,、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動,。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十一條規(guī)定：采取暴力,、威脅或者違反規(guī)定中斷供水,、供熱、供氣,、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷,，造成損失的，依法承擔賠償責任,；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任,；尚不構(gòu)成犯罪的,，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的,，依法給予治安管理處罰,。

（3）、偷拆

房屋被拆了,，但是留下的廢墟和下面的土地還是會有的,，在這個時候要盡可能的保留證據(jù)，使得拆遷方壓低補償?shù)哪康碾y以達到,，為后續(xù)的談判添加籌碼,。北京英淇拆遷律師團建議您在遇到偷拆后，選擇一個專業(yè)的律師團隊,，實現(xiàn)對等談判,，爭取合理的補償才是關(guān)鍵，通過合理的手段為您挽回財產(chǎn)損失,。

3,、評估價格不合理

《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定，拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的,，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復核估價,，也可以另行委托估價機構(gòu)評估,。

拆遷當事人對估價結(jié)果有異議、向原估價機構(gòu)申請復核估價的,，該估價機構(gòu)應當自收到書面復核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復,。估價結(jié)果改變的，應當重新出具估價報告,；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知,。拆遷當事人另行委托估價機構(gòu)評估的,，受托估價機構(gòu)應當在10日內(nèi)出具估價報告,。

拆遷當事人對原估價機構(gòu)的復核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi),，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定,。估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內(nèi)出具書面鑒定意見,。

三,、拆遷后期要了解這些

1、拆遷主體不規(guī)范,，協(xié)議不能簽

很多拆遷戶在簽訂征收補償協(xié)議時，都是與拆遷公司簽訂的拆遷補償安置合同,，也正是因此,，為矛盾的產(chǎn)生埋下了種子。從征收拆遷流程中看,，拆遷公司是接受拆遷方的委托,，協(xié)助處理拆遷事宜，并不代表著拆遷公司人員有權(quán)利簽訂拆遷補償安置協(xié)議,。

北京英淇律師事務所提醒大家拆遷公司,、街道辦、村委會等其他組織,，而這些組織是沒有資格簽訂拆遷補償協(xié)議的,。如果拆遷協(xié)議上的不是法律規(guī)定的主體的話,，被拆遷人可以拒簽協(xié)議,。

2,、空白協(xié)議不能簽

不要在空白的協(xié)議上簽字，拆遷方為了能夠盡快達成補償協(xié)議,，往往會向被拆遷人承諾很多,，也會開出非常優(yōu)厚的補償條件,，這種口頭的承諾是絕對不能相信的，無憑無據(jù)也會落得雞飛蛋打,，所有的補償內(nèi)容一定要白紙黑字的寫清楚。

如果對方執(zhí)意要求在空白的協(xié)議上簽字,，也千萬不要同意,，因為簽字以后，拆遷人可以在空白協(xié)議上寫不利于被拆遷人的條款,，而被拆遷人此時處于任人宰割的局面，得不償失,。

3、對補償有疑問有權(quán)拒簽協(xié)議

拆遷補償都是有一定的規(guī)定的,，在簽補償協(xié)議的時候,，一定要將上面的內(nèi)容詳細看清楚,，北京英淇律師事務所接到過的咨詢中,，有一部分是因為協(xié)議約定不清或空白協(xié)議等情況，導致實際拿到的補償與之前所說的不符,。

被拆遷人一定要看清跟拆遷人約定的補償金額是否一致,，是否有漏掉的補償項目，這點十分重要,！而對于選擇產(chǎn)權(quán)置換的拆遷戶,，則要注意面積,、位置、樓層、交房時間,、辦理房產(chǎn)證時間等等是否做出了詳細的約定,，除此之外，還要注意超出過度期限時,，過渡費的支付事宜及上述所有的違約責任，這些都是十分重要的條款,，與拆遷戶的利益息息相關(guān),。如對補償有疑問有權(quán)拒簽。