分享,！房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)36條

一、為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用

1.政府地價及市政配套費

支付的土地出讓金,、土地開發(fā)費,，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅,、土地使用費,、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價,。

2.合作款項

補償合作方地價,、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

3.紅線外市政設(shè)施費

紅線外道路,、水,、電、氣,、通訊等建造費,、管線鋪設(shè)費、接口補償費,。

4.拆遷補償費

有關(guān)地上,、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出,，農(nóng)作物補償費,，危房補償費等。

二,、開發(fā)前期準(zhǔn)備費（前期工程費）

指在取得土地開發(fā)權(quán)之后,、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪,、規(guī)劃,、設(shè)計、可行性研究,、籌建,、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：

5.勘察設(shè)計費

(1)勘測丈量費：包括初勘,、詳勘等,。主要有：水文、地質(zhì),、文物和地基勘察費,，沉降觀測費,，日照測試費、撥地釘樁驗線費,、復(fù)線費,、定線費、施工放線費,、建筑面積丈量費等。

(2)規(guī)劃設(shè)計費：

規(guī)劃費：方案招標(biāo)費,、規(guī)劃設(shè)計模型制作費,、方案評審費、效果圖設(shè)計費,、總體規(guī)劃設(shè)計費,。

設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費,、環(huán)境景觀設(shè)計費等,。

其他：可行性研究費、制圖,、曬圖、趕圖費、樣品制作費等,。

(3)建筑研究用房費：包括材料及施工費

6.報批報建增容費

(1)報批報建費：包括安檢費,、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費,、交易中心手續(xù)費,、人防報建費、消防配套設(shè)施費,、散裝水泥集資費,、白蟻防治費、墻改基金,、建筑面積丈量費,、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費,、新材料基金(或墻改專項基金),、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費,、招投標(biāo)管理費等,。

項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。

(2)增容費：包括水,、電,、煤氣增容費

7.“三通一平”費

(1)臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計,、建造費用。

(2)臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費,、臨時管線鋪設(shè),、改造、遷移,、臨時變壓器安裝及拆除費用,。

(3)臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造,、管線鋪設(shè),、改造、遷移等費用,。

(4)場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整,、場地清運、舊房拆除等費用,。

8.臨時設(shè)施費

(1)臨時圍墻：包括圍墻,、圍欄設(shè)計、建造,、裝飾費用,。

(2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用,。

(3)臨時場地占用費：含施工用臨時占道費,、臨時借用空地租費。

(4)臨時圍板：包括設(shè)計,、建造,、裝飾費用。

三,、主體建筑工程費（建安工程費）

指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用,。主要包括：

9.基礎(chǔ)造價

包括土石方、樁基,、護壁（坡）工程費,，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費,、降水,。

10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價

主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體,、找平及抹灰,、防水、垂直運輸,、腳手架,、超高補貼,、散水、沉降縫,、伸縮縫,、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓,、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）,。

11.門窗工程

主要包括單元門、入戶門,、戶內(nèi)門,、外墻門窗、防火門的費用,。

12.公共部位精裝修費

主要包括大堂、電梯廳,、樓梯間,、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用,。

13.戶內(nèi)精裝修費

主要包括廚房,、衛(wèi)生間、廳房,、陽臺,、露臺的精裝修費用。

四,、主體安裝工程費（建安工程費）

14.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費

(1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）,；

(2)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片）；

(3)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費,；

(4)室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱,、電表箱、戶配電箱,、管線敷設(shè),、燈具、開關(guān)插座,、含弱電工程管盒預(yù)埋

15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費

(1)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用,、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用,；

(2)電梯及其安裝費,；

(3)發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝,、機房降噪費,；

(4)消防系統(tǒng)費：包括水消防,、電消防、氣體滅火,、防排煙工程費,；

(5)人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等,。

16.弱電系統(tǒng)費

(1)居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜,、門磁、緊急按扭等,；

(2)對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用,；

(3)三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電,、氣遠程抄表系統(tǒng)費用,；

(4)有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用,；

(5)電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用,；

(6)寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。

五,、社區(qū)管網(wǎng)工程費（基礎(chǔ)設(shè)施費）

17.室外給排水系統(tǒng)費

(1)室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道,、檢查井、水泵房設(shè)備,、及外接的消火栓等費用,；

(2)雨污水系統(tǒng)費用

18.室外采暖系統(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站,、鍋爐房費用

19.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng),、調(diào)壓站。

20.室外電氣及高低壓設(shè)備費

(1)高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線,、高壓柜,、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用,；

(2)室外強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路部分費用,；

(3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話,、寬帶網(wǎng),、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用

21.室外智能化系統(tǒng)費

(1)停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng),、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用,；

(2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用,；

(3)周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等,；

(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)費用,；

(5)電子巡更系統(tǒng)費用；

(6)電子公告屏費用

六,、園林環(huán)境工程費（基礎(chǔ)設(shè)施費）

指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價,，主要包括：

22.綠化建設(shè)費

包括公共綠化、組團宅間綠化,、一樓私家花園,、小區(qū)周邊綠化支出；

23.建筑小品

雕塑,、水景,、環(huán)廊、假山等,；

24.道路,、廣場建造費

道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等,；

25.圍墻建造費

包括永久性圍墻,、圍欄及大門；

26.室外照明

室外照明電氣工程,，如路燈、草坪燈,；

27.室外背景音樂

28.室外零星設(shè)施

兒童游樂設(shè)施,、各種指示牌、標(biāo)識牌,、示意圖,、垃圾桶、座椅,、陽傘等,。

七、配套設(shè)施費（公共配套設(shè)施費）

指房屋開發(fā)過程中,，根據(jù)有關(guān)法規(guī),，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出,。主要包括以下幾類：

29.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出,，包括居委會、派出所,、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等,；

30.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例,，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出,，如建造幼托、郵局,、圖書館,、閱覽室、健身房,、游泳池,、球場等設(shè)施的支出；

31.開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時,，發(fā)生的沒有投資來源的費用,；

32.對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室,、車位等設(shè)施,，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施,，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán),，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算,。

該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進行核算，如：

a.游泳池：土建,、設(shè)備,、設(shè)施；

b.業(yè)主會所：設(shè)計,、裝修費,、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu),；

c.幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置,；

d.學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

e.球場,；

f.設(shè)備用房：配電房,、水泵房土建及裝修費；

g.車站建造費：土建,、設(shè)備,、各項設(shè)施。

八,、開發(fā)間接費

開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān),、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設(shè)施建造費。

33.工程管理費

(1)工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用,；

(2)預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制,、審核費用；

(3)行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資,、獎金,、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費

(4)施工合同外獎金：趕工獎、進度獎

(5)工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費,；

(6)安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費,；

(7)工程保險費。

34.營銷設(shè)施建造費

(1)廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告,、路牌廣告,；

(2)銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計,、工程,、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計,、工程,、裝飾等費用；

(3)售樓處裝修,、裝飾費：設(shè)計,、工程、裝飾等,；

(4)樣板間：包括樣板間設(shè)計,、裝修、家具,、飾品以及保潔,、保安,、維修費,。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計,、裝修,、家具、家私等費用,，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄,，考核時從總費用中扣除；

(5)其他,。

35.資本化借款費用

包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出,、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等,。

36.物業(yè)管理完善費

包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金,、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用,。

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