購(gòu)買(mǎi)二手房首付不夠,，“高評(píng)高貸”能解決嗎,？你如何看待這一現(xiàn)象？

答
高評(píng)高貸肯定是違規(guī)操作,，但是又真的存在,，如果你在網(wǎng)上（等）見(jiàn)到GPGD，其實(shí)就是這個(gè)意思,，于此相關(guān)更強(qiáng)悍的是零首付,，廣東人還會(huì)稱(chēng)為零仔，巔峰之作是高評(píng)低稅,。

1高評(píng)高貸如何實(shí)現(xiàn)的

我們舉例說(shuō)明比較假設(shè)某房子成交價(jià)100萬(wàn),，評(píng)估值按理也是100萬(wàn)，那么按照首付3成,，需要首付30萬(wàn),，可以貸款70萬(wàn)，這個(gè)道理大家都是懂得。

如果這套房子的評(píng)估值是115萬(wàn)呢,？而且銀行也認(rèn)可這套房子的評(píng)估值是115萬(wàn),，那么就可以貸款115萬(wàn)的7成，也就是80.5萬(wàn),，簡(jiǎn)單的說(shuō),，可以貸款80萬(wàn)，由于真實(shí)的成交價(jià)是100萬(wàn),，故而首付款其實(shí)只需要萬(wàn)=20萬(wàn)即可,。

也就是說(shuō)，按理首付3成需要首付款30萬(wàn),，現(xiàn)在表面上依然是首付3成,，但是實(shí)際上首付20萬(wàn)（2成）即可。

更進(jìn)一步,，如果評(píng)估值是143萬(wàn),，那么可以貸款100萬(wàn)，也就是首付款變成了零,，這就是零首付的含義,。

有的人就是如此，可以自己幾乎一分錢(qián)不掏,，就買(mǎi)到房子,，所以你有時(shí)候會(huì)疑惑怎么有人可以買(mǎi)那么多套房子，他的首付款從哪里來(lái),，其實(shí)他的首付款是銀行來(lái)的,。

2高評(píng)高貸風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

政策風(fēng)險(xiǎn)

高評(píng)高貸一定是違規(guī)操作,，國(guó)家提出首付款比例,，是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果允許肆意高評(píng)高貸,，就會(huì)破壞調(diào)控政策,，給銀行，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一些隱患,，也會(huì)刺激房地產(chǎn)行業(yè)的房?jī)r(jià)的畸形增長(zhǎng)。

違約風(fēng)險(xiǎn)

有一個(gè)真實(shí)的案例,，過(guò)去幾年由于房?jī)r(jià)單邊上漲,，業(yè)主簽約后很快就發(fā)現(xiàn)賣(mài)便宜了，可是業(yè)主如果直接說(shuō)后悔就是業(yè)主違約啊,，于是業(yè)主就找交易漏洞,，于是發(fā)現(xiàn)房子成交價(jià)91萬(wàn)，買(mǎi)家給了業(yè)主2萬(wàn)定金,，銀行出具了一份89萬(wàn)的同貸書(shū),。于是業(yè)主去法院起訴,，說(shuō)這個(gè)交易違反了國(guó)家政策，要求取締,。最后法院判決交易無(wú)效,。

有風(fēng)險(xiǎn)的交易可能會(huì)給人鉆漏洞，成為某一方攻擊的利刃,。尤其在房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的時(shí)候,，可能為了取消交易而做文章。

資金風(fēng)險(xiǎn)

雖然貸款額度高了,，首付款下降,，但是站在銀行的角度來(lái)分析，首付款增加了,，比如成交價(jià)100萬(wàn),，評(píng)估值115萬(wàn)，貸款80萬(wàn),，站在買(mǎi)家角度,，首付款是20萬(wàn)，但是站在銀行角度首付款是35萬(wàn),，所以需要買(mǎi)家向業(yè)主支付35萬(wàn)首付款,，業(yè)主收到后退還給買(mǎi)家15萬(wàn)，這個(gè)資金退還,，有時(shí)候也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn),，有的業(yè)主可能不及時(shí)退還，尤其有的業(yè)主需要等收到銀行放款后才退還,，資金安全就有了問(wèn)題,。

稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

成交價(jià)100萬(wàn)，評(píng)估值115萬(wàn),，申請(qǐng)貸款80萬(wàn),，很多地方要求按照115萬(wàn)交稅，這樣子稅費(fèi)成本就高了,，尤其如果不滿(mǎn)2年,，不是滿(mǎn)五年唯一，稅費(fèi)增加很多,，這個(gè)也是成本,。

當(dāng)然剛才分析了，高評(píng)低稅,，就是做銀行合同,，告訴銀行房子成交價(jià)115萬(wàn)，告訴房管局（交稅的時(shí)候）申報(bào)成交價(jià)是70萬(wàn)，這樣子也是有成功先例的,，不過(guò)這個(gè)也有風(fēng)險(xiǎn),，就是萬(wàn)一銀行審核嚴(yán)格了，會(huì)導(dǎo)致放款失敗的,。有可能銀行不放款,，也有可能銀行要求按照70萬(wàn)房款（只能房款49萬(wàn)），這樣子交易就會(huì)有大問(wèn)題了,。

手續(xù)費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

為了拉高評(píng)估值,，需要評(píng)估公司配合，有可能評(píng)估公司,，按揭公司（貸款中介公司）,，會(huì)額外多收取評(píng)估費(fèi)，這個(gè)額外收取的評(píng)估費(fèi),，通常只要出了評(píng)估報(bào)告,，無(wú)論銀行是否認(rèn)可，都不會(huì)退錢(qián)的,。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致了借款人增加了成本,。

3銀行如何防范？

如果評(píng)估公司出了多少評(píng)估值,，銀行就認(rèn)可多少評(píng)估值,，這樣子事情就簡(jiǎn)單了，如果真的出了零首付,，萬(wàn)一房?jī)r(jià)跌了,，有可能借款人就斷供，棄房,，即便將房子拍賣(mài),，也有可能拍賣(mài)所得無(wú)法償還銀行的貸款，故而銀行肯定不會(huì)允許高評(píng)高貸出現(xiàn)的,。

銀行的防范措施

?會(huì)評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)走勢(shì),。

如果銀行看好房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)評(píng)估值的審核會(huì)松一些,，如果銀行認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌,，那么有可能銀行會(huì)和各個(gè)評(píng)估公司打招呼，要求降低評(píng)估價(jià)格,。

縮小評(píng)估公司入圍資質(zhì)

即便你是一個(gè)正規(guī)的評(píng)估公司,，如果你得不到銀行的認(rèn)可，你的評(píng)估報(bào)告和廢紙差不多價(jià)值,，因?yàn)槌鼍咴u(píng)估報(bào)告的目的是為了貸款，是需要銀行認(rèn)可的，所以銀行每年會(huì)審核一次,，將部分銀行認(rèn)為評(píng)估值不太合理的評(píng)估公司剔除出去,，之后就不會(huì)認(rèn)可了。

根據(jù)大數(shù)據(jù),，經(jīng)驗(yàn)值判斷評(píng)估值是否合理

銀行每天受理很多貸款申請(qǐng),，每天都會(huì)看到很多的房?jī)r(jià)，評(píng)估值,，對(duì)于某一個(gè)交易量活躍的區(qū)域,，合理的房?jī)r(jià)是心里有數(shù)的，如果銀行覺(jué)得異常,，可能會(huì)退件,，也可能會(huì)咨詢(xún)其他評(píng)估公司。

綜上

高評(píng)高貸,，在一定的程度上是存在的,，也可以說(shuō)是無(wú)法杜絕的，但是不建議評(píng)估值太高,，真的零首付自然美,，但是風(fēng)險(xiǎn)也存在，建議看具體情況,，適當(dāng)?shù)牟僮鳌?按揭回復(fù)比薩胖的表態(tài)你的點(diǎn)贊