6大方面拆遷問題

可通過司法審查加以判斷的，法院則應(yīng)當(dāng)依法查明,，并據(jù)此對補(bǔ)償決定的合法與否作出判決,。我們來看以下6大方面問題：

其一，房屋性質(zhì),、面積等認(rèn)定不明確,。

被征收房屋應(yīng)當(dāng)區(qū)分已經(jīng)登記的和未登記的建筑。對于已經(jīng)登記的房屋,，房屋性質(zhì),、面積、用途一般以不動產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn),，當(dāng)不動產(chǎn)權(quán)證與房屋登記簿記載不一致時,，除非房屋登記簿確有錯誤，一般以房屋登記簿為準(zhǔn),。對于未經(jīng)登記的房屋,，應(yīng)當(dāng)按照市、縣政府認(rèn)定,、處理的結(jié)果進(jìn)行評估,。而在現(xiàn)實中，對于未登記的房屋,，經(jīng)常出現(xiàn)將商住兩用房認(rèn)定為住宅房,，將住改非認(rèn)定為住宅，對于房屋面積,，未進(jìn)行實際測量直接估算面積的情況,，這都是不符合法律規(guī)定的。一旦事實認(rèn)定錯誤,，評估報告的合法性自然禁不住推敲,。

其二，存在出具虛假評估報告,、虛假簽字情形,。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第34條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的,，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,，給予警告,，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款,，并記入信用檔案,；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書,、注冊證書,；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。實踐中,，評估所依據(jù)信息來源不明,，偽造被征收人、估價師簽字等情形時有發(fā)生,。對于此種主觀惡性極強(qiáng)的違法行為,，被征收人要及時向當(dāng)?shù)刈〗ú块T直至住建部申請查處，進(jìn)而通過行政訴訟途徑捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益,。

其三,，選用評估方法錯誤。

房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估的對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格,，選用適合的一種或多種評估方法對被征收房屋價格進(jìn)行評估,。例如，如果被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的,，就應(yīng)當(dāng)采用市場比較法；如果被征收房屋有經(jīng)濟(jì)收益的,，例如商用房或商住兩用房,、住改非等，就應(yīng)當(dāng)選用收益法,；如果被征收房屋在進(jìn)行工程建設(shè)的,，則應(yīng)當(dāng)選擇假設(shè)開發(fā)法。在選定合適的評估方法后,，再結(jié)合被征收房屋的實際狀況,，如建筑結(jié)構(gòu)、材質(zhì),、建設(shè)時間等進(jìn)行評估,。對于大部分純住宅用房，一般都是采用市場比較法,，即按照周邊類似房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行評估,。而在實際的評估過程中,，評估公司為了迎合征收部門或者為了自身操作方便，直接選擇反映重置成新價的“成本逼近法”,，進(jìn)而導(dǎo)致評估價格嚴(yán)重偏低,。

其四，評估公司的選定程序違法,。

房屋價值評估機(jī)構(gòu)是由被征收人協(xié)商選定的,，當(dāng)被征收人在規(guī)定期限內(nèi)未協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,，或者采取搖號,、抽簽等方式隨機(jī)確定。評估公司如果由征收部門單方面直接確定,，被征收人對評估公司的狀況,、選定程序一無所知，因為征收部門并未對外進(jìn)行公示公告,，也未征求廣大被征收人的任何意見,，這通通是違反法律規(guī)定的。

其五,，未進(jìn)行入戶實地查勘,。

《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定房屋價值評估公司需要安排專業(yè)的估價師對被征收房屋的實際狀況進(jìn)行實地查勘，對被征收房屋內(nèi)外部情況進(jìn)行拍照,、錄像,，做好實地查勘記錄，并將附屬物清單進(jìn)行匯總,。實踐中,，一些不太正規(guī)、專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)會省略這一步驟,，直接根據(jù)征收方提供的一些房屋資料給出評估結(jié)論,，或是對于附屬物等事實情況出現(xiàn)疏漏，導(dǎo)致被征收房屋的評估結(jié)果偏低,。簡單地講,，若被征收人自始至終沒見著上門入戶評估的人，就收到了評估報告,、估價單,，那么這樣的情形一定是違法的。

其六,，未依法向被征收人出具分戶評估報告,。

《辦法》規(guī)定評估公司應(yīng)出具整體評估報告和分戶評估報告。但在實踐中,，有的征收部門只向被征收人出具整體評估報告,，卻不出具相應(yīng)的分戶評估報告,，有的甚至不出具任何評估報告，而只提供一張紙的估價單,，這都是嚴(yán)重違法行為,。同樣，內(nèi)容極其簡單,、不完整,，沒有評估市場比較的參照案例情況，有的甚至沒有評估師簽字和評估公司蓋章,，這都是不合規(guī),、不合法的評估報告。

在房屋征收過程中遇到征收部門內(nèi)定評估機(jī)構(gòu),、評估機(jī)構(gòu)或估價師違法評估的亂象并不鮮見,，為了保障廣大被征收人的房屋得到合理、公平,、公正的評估,，從而得到滿意的征收補(bǔ)償款，建議被征收人在此過程中及時行使自己的合法權(quán)利,，如積極參與選定評估公司,、配合評估人員入戶查勘、對評估報告不滿及時提起復(fù)核程序,、對于評估公司采用不正當(dāng)手段獲利的行為可以向有關(guān)部門舉報等,。而針對征收補(bǔ)償決定提起復(fù)議或者訴訟則是對評估報告不滿的終極救濟(jì)渠道，被征收人一定不要輕易錯過,。

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