6大方面拆遷問題

可通過司法審查加以判斷的，法院則應(yīng)當依法查明,，并據(jù)此對補償決定的合法與否作出判決,。我們來看以下6大方面問題：

其一，房屋性質(zhì),、面積等認定不明確,。

被征收房屋應(yīng)當區(qū)分已經(jīng)登記的和未登記的建筑。對于已經(jīng)登記的房屋,，房屋性質(zhì),、面積,、用途一般以不動產(chǎn)權(quán)證為準,，當不動產(chǎn)權(quán)證與房屋登記簿記載不一致時，除非房屋登記簿確有錯誤,，一般以房屋登記簿為準,。對于未經(jīng)登記的房屋，應(yīng)當按照市,、縣政府認定,、處理的結(jié)果進行評估。而在現(xiàn)實中,，對于未登記的房屋,，經(jīng)常出現(xiàn)將商住兩用房認定為住宅房，將住改非認定為住宅,，對于房屋面積,，未進行實際測量直接估算面積的情況，這都是不符合法律規(guī)定的。一旦事實認定錯誤,，評估報告的合法性自然禁不住推敲。

其二,，存在出具虛假評估報告,、虛假簽字情形。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第34條規(guī)定,，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責令限期改正,，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款,，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款,，并記入信用檔案；情節(jié)嚴重的,，吊銷資質(zhì)證書,、注冊證書；造成損失的,，依法承擔賠償責任,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任,。實踐中，評估所依據(jù)信息來源不明,，偽造被征收人,、估價師簽字等情形時有發(fā)生,。對于此種主觀惡性極強的違法行為,，被征收人要及時向當?shù)刈〗ú块T直至住建部申請查處,，進而通過行政訴訟途徑捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益,。

其三，選用評估方法錯誤,。

房地產(chǎn)估價師應(yīng)當根據(jù)評估的對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格,，選用適合的一種或多種評估方法對被征收房屋價格進行評估。例如,，如果被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的,，就應(yīng)當采用市場比較法,；如果被征收房屋有經(jīng)濟收益的，例如商用房或商住兩用房,、住改非等,，就應(yīng)當選用收益法；如果被征收房屋在進行工程建設(shè)的,，則應(yīng)當選擇假設(shè)開發(fā)法,。在選定合適的評估方法后，再結(jié)合被征收房屋的實際狀況,，如建筑結(jié)構(gòu),、材質(zhì)、建設(shè)時間等進行評估,。對于大部分純住宅用房,，一般都是采用市場比較法，即按照周邊類似房地產(chǎn)的市場價格進行評估,。而在實際的評估過程中，評估公司為了迎合征收部門或者為了自身操作方便,，直接選擇反映重置成新價的“成本逼近法”,，進而導致評估價格嚴重偏低。

其四,，評估公司的選定程序違法,。

房屋價值評估機構(gòu)是由被征收人協(xié)商選定的，當被征收人在規(guī)定期限內(nèi)未協(xié)商一致,，應(yīng)當按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,，或者采取搖號、抽簽等方式隨機確定,。評估公司如果由征收部門單方面直接確定,，被征收人對評估公司的狀況、選定程序一無所知,，因為征收部門并未對外進行公示公告,，也未征求廣大被征收人的任何意見,，這通通是違反法律規(guī)定的,。

其五，未進行入戶實地查勘,。

《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定房屋價值評估公司需要安排專業(yè)的估價師對被征收房屋的實際狀況進行實地查勘,，對被征收房屋內(nèi)外部情況進行拍照、錄像,，做好實地查勘記錄,，并將附屬物清單進行匯總,。實踐中，一些不太正規(guī),、專業(yè)的評估機構(gòu)會省略這一步驟,，直接根據(jù)征收方提供的一些房屋資料給出評估結(jié)論，或是對于附屬物等事實情況出現(xiàn)疏漏,，導致被征收房屋的評估結(jié)果偏低,。簡單地講，若被征收人自始至終沒見著上門入戶評估的人,，就收到了評估報告,、估價單，那么這樣的情形一定是違法的,。

其六,，未依法向被征收人出具分戶評估報告。

《辦法》規(guī)定評估公司應(yīng)出具整體評估報告和分戶評估報告,。但在實踐中,，有的征收部門只向被征收人出具整體評估報告，卻不出具相應(yīng)的分戶評估報告,，有的甚至不出具任何評估報告,，而只提供一張紙的估價單，這都是嚴重違法行為,。同樣,，內(nèi)容極其簡單、不完整,，沒有評估市場比較的參照案例情況,，有的甚至沒有評估師簽字和評估公司蓋章，這都是不合規(guī),、不合法的評估報告,。

在房屋征收過程中遇到征收部門內(nèi)定評估機構(gòu)、評估機構(gòu)或估價師違法評估的亂象并不鮮見,，為了保障廣大被征收人的房屋得到合理,、公平、公正的評估,，從而得到滿意的征收補償款,，建議被征收人在此過程中及時行使自己的合法權(quán)利，如積極參與選定評估公司,、配合評估人員入戶查勘,、對評估報告不滿及時提起復核程序、對于評估公司采用不正當手段獲利的行為可以向有關(guān)部門舉報等,。而針對征收補償決定提起復議或者訴訟則是對評估報告不滿的終極救濟渠道,，被征收人一定不要輕易錯過,。

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