《房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十八條的規(guī)定

企業(yè)征收拆遷過程中，“補(bǔ)償”往往是雙方最大分歧所在,，而補(bǔ)償數(shù)額,、多少的確定依托資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，然而實(shí)踐中,，政府有時(shí)會(huì)對(duì)評(píng)估公司施加行政壓力,，迫使評(píng)估公司對(duì)企業(yè)資產(chǎn)作出不公正的評(píng)估結(jié)果，一個(gè)價(jià)值百萬的企業(yè)可能評(píng)估出來只有四五百萬,，嚴(yán)重影響著被拆遷人的利益,。

按照《房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十八條的規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示七日,，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明,，聽取有關(guān)意見。公示期滿后,，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告,。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

按照上述法律規(guī)定,，有關(guān)部門對(duì)評(píng)估報(bào)告保密是違法的,，其目的昭然若揭，就是掩蓋事實(shí),，降低補(bǔ)償,，所以企業(yè)主們一定要引起高度重視。

1,、被拆遷人有權(quán)選擇評(píng)估公司

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條的規(guī)定,，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的,，則由征收方組織被征收方以少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,，或是采用搖號(hào)、抽簽等方式隨機(jī)選取,。這一規(guī)定意味著企業(yè)具有實(shí)體上的選擇權(quán)利,，征收方有相應(yīng)義務(wù)在實(shí)施征收時(shí)需要正式告知企業(yè)具有這一權(quán)利，且在協(xié)商不成的情況下,，征收方有義務(wù)組織被征收方投票或搖號(hào)選取評(píng)估機(jī)構(gòu),，而不能獨(dú)斷專行,，自行選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。

另外,，選取的評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是具有相應(yīng)資質(zhì)，能夠在當(dāng)?shù)爻袛堅(jiān)u估業(yè)務(wù)的公司,。有的地區(qū)還會(huì)建立本地有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)清單,，一旦雙方協(xié)商不成，決定隨機(jī)選取,，就可從該清單內(nèi)搖號(hào)抽簽決定,。值得注意的是，征收方為了盡量控制評(píng)估結(jié)果,，在實(shí)務(wù)中往往不愿意將選擇權(quán)主動(dòng)交給企業(yè),，或是直接跳過選擇程序，直接安排其選取的評(píng)估公司進(jìn)場(chǎng)開展工作,，或是利用企業(yè)不了解評(píng)估領(lǐng)域的實(shí)際情況,，主動(dòng)提出可以推薦評(píng)估公司，此時(shí)正式的征收尚未展開,，雙方對(duì)補(bǔ)償?shù)臓?zhēng)議也還沒有暴露,，企業(yè)容易出于不想得罪政府的心態(tài)，就任由征收方安排,，結(jié)果主動(dòng)放棄了自身權(quán)利,。

2、評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)符合法定形式

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十七條的規(guī)定,，評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字,，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字,。這就意味著,，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是有評(píng)估師本人即評(píng)估機(jī)構(gòu)二者加蓋簽章的正式評(píng)估報(bào)告。

但是在實(shí)務(wù)中我們發(fā)現(xiàn),，征收中大量存在著這樣一種情況,，那就是經(jīng)過評(píng)估后政府通知企業(yè)領(lǐng)取評(píng)估結(jié)果，然而企業(yè)拿到的僅僅是幾頁(yè)資產(chǎn)清單,，上面簡(jiǎn)單列舉了企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)以及評(píng)估價(jià)格,，沒有評(píng)估機(jī)構(gòu)的署名或蓋章。如果企業(yè)拿到的是這樣一紙“評(píng)估報(bào)告”,，就一定要留心了,，按照評(píng)估技術(shù)規(guī)范，評(píng)估報(bào)告不僅應(yīng)當(dāng)包含受委托范圍,，企業(yè)基本情況等形式上的內(nèi)容,，對(duì)于資產(chǎn)本身的價(jià)格,，應(yīng)當(dāng)告知評(píng)估方法及使用對(duì)應(yīng)評(píng)估方法的原因，各類建筑設(shè)備的成新率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù),，最后通過公式計(jì)算得出資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值,，不是簡(jiǎn)單的提供一個(gè)數(shù)字而已。

事實(shí)上,，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》的相關(guān)規(guī)定,，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評(píng)估方法，經(jīng)綜合分析,，形成評(píng)估結(jié)論,，編制評(píng)估報(bào)告。而評(píng)估的基本方法又包括資產(chǎn)基礎(chǔ)法即成本法,，收益法以及市場(chǎng)法,。在不同的情況下應(yīng)當(dāng)適用不同的方法，對(duì)同一資產(chǎn)適用不同評(píng)估方法得到的估值也不盡相同,，因此,，對(duì)于評(píng)估的細(xì)節(jié)，在評(píng)估報(bào)告中均應(yīng)有所體現(xiàn),。

3,、拆遷方應(yīng)將分戶初步評(píng)估結(jié)果公示

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果,。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值,。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間,，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明解釋,。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正,。

根據(jù)法律規(guī)定,，在最終的評(píng)估報(bào)告做出前，拆遷方是應(yīng)當(dāng)將初步的分戶評(píng)估結(jié)果公示的,，被拆遷人可以在公示期間指出其中的錯(cuò)誤,，確有錯(cuò)誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)更正,。因此,，如果拆遷方?jīng)]經(jīng)過公式這一步驟，則可能涉嫌程序違法,。

4,、可以對(duì)評(píng)估報(bào)告提出異議，甚至提請(qǐng)法院確認(rèn)補(bǔ)償決定無效

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第二十條,、第二十二條的規(guī)定,，被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的,，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核,，并提出書面申請(qǐng),，指出問題。若復(fù)核后仍有異議,，可在10日內(nèi)向當(dāng)?shù)卦u(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定,，若對(duì)鑒定仍有異議，可向法院起訴確認(rèn)補(bǔ)償決定無效,。這一規(guī)定有一點(diǎn)需要注意，即每一次申請(qǐng)復(fù)核的期限為收到上一結(jié)果的10日內(nèi),，如果超過這一期限,，就相當(dāng)于放棄這一權(quán)利。

以上是“《房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十八條的規(guī)定”的相關(guān)信息,，想了解更多相關(guān)知識(shí)請(qǐng)關(guān)注好律師網(wǎng)土地房產(chǎn)欄目,。