隨著畢業(yè)季的到來，不少畢業(yè)生已經(jīng)找到了自己心儀的工作,，除了找工作,，租房大概是畢業(yè)生們面臨的最普遍的問題了。據(jù)統(tǒng)計(jì),，每年5月至7月高校畢業(yè)生畢業(yè)期間，是各地租房市場(chǎng)的旺季,。畢業(yè)生剛剛走出校園,，一般不存在買房的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，租房便成了更多人的選擇,，離開了集體宿舍,，有了自己的小空間，想想也是蠻幸福的,。然而,，對(duì)于涉世未深的畢業(yè)生們，租房過程中可能會(huì)遭遇各種各樣的問題：房源不滿意,、房東不靠譜,、中介不講理、房屋租賃合同有陷阱……為此,，房山法院的法官整理出幾個(gè)案例,，針對(duì)租房過程中容易產(chǎn)生的糾紛進(jìn)行了梳理并從法律角度解讀，希望能對(duì)準(zhǔn)備租房的朋友們有所幫助,。

案例一:捆綁神秘軟件交房租變成還貸款董某是北京某高校的應(yīng)屆畢業(yè)生,，畢業(yè)在即，董某通過中介公司找合租房,，在北京租房貴,，“押一付三”的付款方式讓董某經(jīng)濟(jì)壓力頗大,，在中介的介紹下,，董某選擇了“押一付一”的付款方式,，中介告知董某，選擇“押一付一”的付款方式需要綁定一個(gè)叫“某某貸”的軟件,，以后每月通過該軟件繳納房租即可,，但并未告知董某這實(shí)際上是貸款。中介幫助董某按軟件指示流程操作,，上傳身份信息,、銀行卡信息，中介解釋說這只是“走個(gè)流程,，不會(huì)有什么影響”,。隨后董某給付了一個(gè)月的押金和一個(gè)月的房租,。在支付第二個(gè)月的房租時(shí),，董某發(fā)現(xiàn)“某某貸”平臺(tái)上顯示已貸款四萬余元，正是余下十一個(gè)月未交的房租,。董某找到中介,，想要退房，中介在一個(gè)月后才幫董某解除了貸款,，但早已超過最遲還款日期,，董某還要承擔(dān)超期還款的利息。

法律提示:中介誘導(dǎo)捆綁貸款軟件或可構(gòu)成欺詐租戶需謹(jǐn)慎審查并注意格式條款在上述案例中,，房屋中介未告知租戶董某其注冊(cè)的“某某貸”是貸款軟件,，反而對(duì)董某進(jìn)行誤導(dǎo)，中介的行為因存在虛假表述,，是一種民事欺詐行為,，根據(jù)法律規(guī)定，受欺詐而形成的合同款關(guān)系可以撤銷,，撤銷后合同自始無效,，租戶可以要求中介賠償損失。此外,，董某也可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第二款的規(guī)定,，主張經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供服務(wù)有欺詐行為，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。租房分期的實(shí)質(zhì)是保理業(yè)務(wù),，核心是通過收購房東債權(quán)的方式提供應(yīng)收賬款融資，這一方式確實(shí)減輕了年輕人一次性交付房租的壓力,，但也給租戶帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn),。目前,，市面上出現(xiàn)許多與中介合作的房屋分期平臺(tái)，其本質(zhì)上就是貸款平臺(tái),，按月交租實(shí)為分期還貸,。分期的次數(shù)越多，利率就越高,。很多中介公司會(huì)把利息算在房租里,，對(duì)租戶聲稱“免息”，其實(shí)利息還是租戶在承擔(dān),。對(duì)于中介和平臺(tái)來說是雙贏,，但是租戶卻承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，逾期還款不僅需要交付更多利息,，甚至可能影響個(gè)人信用,。

此外，中介要求租戶捆綁“某某貸”,，其內(nèi)容應(yīng)被視為格式條款,。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款,。根據(jù)《合同法》第三十九條的規(guī)定,，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù),，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求,，對(duì)該條款予以說明,。中介作為提供格式條款的一方，非但沒有提請(qǐng)租戶注意關(guān)鍵性條款,，反而對(duì)其加以欺瞞,，使租戶蒙受損失，相關(guān)條款可視為無效條款,。對(duì)于租戶的損失,，理應(yīng)由中介賠償。

案例二:租戶與房東直接交易黑中介百般阻撓周小軒是某高校畢業(yè)生,，2017年3月,，周小軒通過某房屋中介公司租住了房主張先生的一間房屋（兩居室中的一間臥室），每月支付租金3500元,，租期一年,，押一付三，并一次性支付中介費(fèi)5000元,。租期屆滿后,，周小軒不想再次支付中介費(fèi),，想直接從房東張先生處繼續(xù)承租房屋，張先生也表示同意,，打算將房屋出租信息從中介平臺(tái)上撤回,。但房屋中介得知后，對(duì)周小軒稱,，其租住房屋是利用了中介提供的信息,，如果周小軒搬走，中介將只扣除五百元作為后續(xù)清理房屋的費(fèi)用,；如果周小軒續(xù)租則仍需要繳納中介費(fèi),，否則將從押金中扣除。此外,，中介對(duì)周小軒進(jìn)行數(shù)次言語恐嚇,，并成功勸說張先生繼續(xù)將房屋出租信息掛在中介處。周小軒與中介溝通未果,，起訴至法院,。

法律提示:租賃期滿后租戶有權(quán)直接與房東交易中介無權(quán)強(qiáng)行干預(yù)中介服務(wù)的實(shí)質(zhì)是居間合同，居間合同的特點(diǎn)是,，居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),，委托人支付報(bào)酬。在房屋租賃中介服務(wù)中,，房主和租戶均屬于委托人,，中介屬于居間人?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四百二十六條規(guī)定：“居間人促成合同成立的,，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確,，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的,，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬,。居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用,，由居間人負(fù)擔(dān),。”根據(jù)最后一款的規(guī)定,，如果周小軒搬走,，房屋的清理工作應(yīng)當(dāng)由房東或者中介負(fù)擔(dān)，從押金中扣押五百元的房屋清理費(fèi)是不符合法律規(guī)定的,。此外,，通過中介租房子,，理應(yīng)支付中介費(fèi)用，這是我們的常識(shí),，問題是,，租賃合同到期后，租戶與房東想要繼續(xù)交易,，還是否應(yīng)交中介費(fèi),？根據(jù)《合同法》第三條、第四條的規(guī)定,，合同當(dāng)事人的法律地位平等,，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方；當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利,，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù),。所以如果房東不再通過中介出租房屋，是可以直接與租戶進(jìn)行交易的,，中介無權(quán)干預(yù),。如果中介強(qiáng)行干預(yù)，甚至出現(xiàn)案例中言語恐嚇等情形,，建議各位租戶及時(shí)投訴或起訴,，并保留好證據(jù)以便維權(quán)。

案例三:未按約定使用房屋租戶被訴要求支付違約金2014年3月1日,，老鄭夫婦將位于北京市房山區(qū)某小區(qū)2號(hào)樓5單元1101室房屋出租給小林,，雙方簽訂了房屋租賃合同，約定租賃期限為2年,，租金為每月3000元,，一次性支付一年租金；若承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租,，甲方有權(quán)要求乙方支付違約金3000元,。2015年5月1日,，小林未告知老鄭夫婦,，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給校友李某某，雙方約定租賃期限自2015年5月1日至2016年4月30日,。2016年1月1日,，老鄭夫婦發(fā)現(xiàn)房租轉(zhuǎn)租情況，要求解除與小林的房屋租賃合同,，并要求小林支付違約金,。

法律提示:租賃房屋應(yīng)按約定使用違約轉(zhuǎn)租應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任案例中，老鄭夫婦與小林約定房屋不允許擅自轉(zhuǎn)租,，屬于雙方合意,，不違反法律的規(guī)定,，對(duì)雙方具有約束力。小林未按約定方式使用房屋,，擅自將房屋轉(zhuǎn)租,，其行為屬于違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)實(shí)中,，法律對(duì)于轉(zhuǎn)租還有諸多規(guī)定。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（下文簡(jiǎn)稱《解釋》）第16條的規(guī)定,，出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的,，應(yīng)當(dāng)在六個(gè)月內(nèi)提出異議，否則其不能以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的,?！督忉尅返?5條提到：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,，超過部分的約定是無效的,，但出租人與承租人另有約定的除外。在此,，提醒各位出租人和承租人,，在簽訂房屋租賃合同之前，最好了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況和預(yù)計(jì)使用情況,，例如房屋的產(chǎn)權(quán)人是否為出租人,、出租人是否同意轉(zhuǎn)租、承租人是否有意轉(zhuǎn)租等,。在租賃合同中,，要盡量明確約定房屋的使用方式，同時(shí)也應(yīng)明確約定違約責(zé)任,，以防發(fā)生糾紛時(shí)產(chǎn)生不必要的麻煩,。

案例四:房屋漏雨房東拖延裝修租戶無奈墊付修理費(fèi)2013年，小江從租戶吳先生手中轉(zhuǎn)租了某小區(qū)的一間頂樓房屋,，雙方直接簽訂了房屋租賃合同,，合同中沒有約定維修條款。2014年夏天,，小江外出旅游一周,，回到家里發(fā)現(xiàn)房屋漏雨，自己購置的布藝沙發(fā),、梳妝臺(tái)均被雨淋,，墻面也已浸濕。小江聯(lián)系吳先生后,，吳先生先是聲稱自己到外地出差,，以各種理由拖延維修,，小江為避免更大損失，自己找人對(duì)屋頂和墻面進(jìn)行了維修,。半年內(nèi),，小江多次與吳先生交涉房屋修理一事，均未達(dá)成一致意見,。小江將吳先生訴至法院,，請(qǐng)求法院判令吳先生支付自己墊付的房屋修理費(fèi)和物品損失等費(fèi)用共計(jì)三萬元，吳先生辯稱,，自己與小江簽訂的房屋租賃合同中沒有約定維修條款,，沙發(fā)、梳妝臺(tái)等物品只是部分損壞,，仍有利用價(jià)值,，因此拒絕賠償。法院經(jīng)審理,，判令吳先生向小江支付房屋修理費(fèi)及經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)三萬元,。

法律提示:出租人通常負(fù)有維修義務(wù)承租人墊付可以主張賠償房屋維修責(zé)任是租賃合同中較為常見的條款，根據(jù)《合同法》第二百二十條的規(guī)定,，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),，但當(dāng)事人另有約定的除外。也就是說,，如果房屋租賃合同中沒有約定維修義務(wù),，應(yīng)由出租人維修。但是,，一旦遇到不負(fù)責(zé)任的房東,，很可能會(huì)推諉責(zé)任、拖延甚至拒絕維修,?！逗贤ā返诙俣粭l的規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,，承租人可以自行維修,，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期,?！币簿褪钦f,，即使承租人自行維修，也應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)維修費(fèi)用,。在此提請(qǐng)各位租戶,，首先,，在簽訂租賃合同時(shí)明確約定維修條款，避免出現(xiàn)“二房東”,、“三房東”相互推諉之類的問題,；其次，在自行維修時(shí),，應(yīng)當(dāng)注意保存好房屋損壞情況的照片,、視頻、維修發(fā)票等證據(jù),，以便主張權(quán)利,。

（文中當(dāng)事人均為化名）