隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和國家宏觀調(diào)控政策的演變，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)蓬勃發(fā)展,，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房屋交易市場(chǎng)中發(fā)揮著越來越重要的作用,，但也看到中介機(jī)構(gòu)參與房屋居間合同糾紛案件數(shù)量不斷上升,造成案件越來越復(fù)雜的局面。北京市第三中級(jí)人民法院在調(diào)研了近兩年審理的涉房屋買賣居間合同糾紛類案件后,，總結(jié)了某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在從事居間行為過程中,，利用自身的優(yōu)勢(shì)地位經(jīng)常設(shè)置的一些法律“陷阱”。

陷阱一：將《買賣合同》與《居間合同》合在一起簽訂一個(gè)《買賣居間合同》,。正常情況下,，一個(gè)居間活動(dòng)的流程是：當(dāng)事人與經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)先簽訂獨(dú)立的居間合同，根據(jù)居間合同約定居間義務(wù),，在經(jīng)紀(jì)公司的居間下,，再由買房人與出賣人見面商談，最后簽訂獨(dú)立的買賣合同,。因此,，居間活動(dòng)中存在兩個(gè)獨(dú)立合同，一個(gè)是居間人與委托人的居間合同,，另一個(gè)是買房人與賣房人之間的買賣合同,。但根據(jù)合同法的規(guī)定，居間合同是指居間人為締約雙方提供締約的機(jī)會(huì),，因此,，居間義務(wù)完成的標(biāo)志就是買賣合同的簽訂，因此,，居間公司為確保自身利益的實(shí)現(xiàn),，故意設(shè)計(jì)一個(gè)居間買賣合同,，將居間合同與買賣合同合二為一,，當(dāng)買房人簽訂居間合同時(shí)，因居間合同中還有買賣合同的內(nèi)容,，從法律上講,，居間人的居間義務(wù)已經(jīng)完成，然而客觀上買賣合同的內(nèi)容只是初步意向，居間公司給當(dāng)事人承諾的許多義務(wù)并沒有實(shí)際履行,，一旦發(fā)生糾紛,，買房人很難維護(hù)自身的權(quán)益。

陷阱二：根據(jù)合同法的規(guī)定,，居間義務(wù)完成的標(biāo)志就是買賣合同的簽訂,，房屋過戶屬于買賣合同的履行，因此,，不是居間合同的義務(wù),，而大部分老百姓對(duì)這個(gè)法律專業(yè)問題存在認(rèn)識(shí)“誤區(qū)”，認(rèn)為辦理過戶是經(jīng)紀(jì)公司的居間義務(wù),，因此,，居間公司利用老百姓這個(gè)認(rèn)識(shí)“誤區(qū)”，在居間合同中約定居間報(bào)酬不包括房屋過戶,，除居間報(bào)酬外,，居間合同專門將網(wǎng)簽與辦理過戶作為一項(xiàng)單獨(dú)收費(fèi)的項(xiàng)目，其目的就是表明,，網(wǎng)簽與過戶不是居間義務(wù),。

陷阱三：為促使購房人簽訂居間合同，經(jīng)紀(jì)公司會(huì)對(duì)購房人作許多承諾,，如保證過戶,、幫助融資貸款、沒有購房資格的承諾幫助辦理購房資質(zhì)等,，但是在具體簽訂居間合同時(shí),，經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)常以合同是建委制定的格式合同不能隨便更改為由，沒有將上述承諾寫入居間合同,，當(dāng)雙方發(fā)生糾紛時(shí),，經(jīng)紀(jì)公司往往將其對(duì)購房人所作的承諾予以否定，而購房人卻無法提供證據(jù)證明經(jīng)紀(jì)公司曾對(duì)其作出過承諾,。

陷阱四：在從事居間活動(dòng)的過程中,，經(jīng)紀(jì)公司會(huì)讓購房人簽訂許多文件，這些文件其實(shí)都是在規(guī)避經(jīng)紀(jì)公司的一些法定義務(wù)或減輕,、免除經(jīng)紀(jì)公司的一些責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn),，當(dāng)購房人發(fā)生疑問時(shí)，經(jīng)紀(jì)公司一般都以這些文件沒有什么實(shí)際意義,，目的僅僅是經(jīng)紀(jì)公司內(nèi)部的一些要求,，不影響購房人的權(quán)利為由麻痹購房人，由于一般購房人對(duì)房屋買賣這項(xiàng)專業(yè)的交易活動(dòng)及相關(guān)的法律法規(guī)不熟悉,，缺乏判斷力,，因此,，在經(jīng)紀(jì)公司的勸說下基本都會(huì)在這些文件上簽字確認(rèn)。但事實(shí)上,，購房人根本都沒有詳細(xì)研究過文件的內(nèi)容與條款,，在發(fā)生糾紛后，經(jīng)紀(jì)公司拿出這些免除其責(zé)任的文件時(shí),，因有購房人簽字,，在法律上購房人很難維權(quán)。

法院建議購房者在加強(qiáng)對(duì)四大“陷阱”識(shí)別能力的基礎(chǔ)上,，還要在房屋買賣交易過程中注意下列一些問題：

1,、查看經(jīng)紀(jì)公司是否有合法的房屋經(jīng)紀(jì)資質(zhì)；2,、充分了解房屋建筑結(jié)構(gòu),、區(qū)位、房屋歷史,、權(quán)屬情況,、共有情況等詳細(xì)信息；3,、認(rèn)真閱讀合同條款謹(jǐn)慎簽約,，必要時(shí)咨詢律師；4,、在付款時(shí)盡量選擇通過第三方資金監(jiān)管方式進(jìn)行,；5、交易過程中強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及證據(jù)意識(shí),，注意收集發(fā)票,、收據(jù)等相關(guān)材料，糾紛發(fā)生后要注意保存證據(jù),，比如錄音,、視頻資料等。