國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件

國(guó)有土地使用權(quán),，指依法使用國(guó)家所有土地的權(quán)利,。國(guó)有土地使用權(quán)的主體非常廣泛，任何單位和個(gè)人,，包括境外的企事業(yè)單位和個(gè)人,，符合依法使用中國(guó)國(guó)有土地條件的，都可以成為中國(guó)的國(guó)有土地使用者,。

國(guó)有土地使用權(quán)

國(guó)有土地使用權(quán)具有重大意義,。國(guó)家作為國(guó)有土地所有者并不直接使用土地，而是由具體單位和個(gè)人來使用,。國(guó)有土地的收益權(quán)能一部分由土地使用者實(shí)現(xiàn),，一部分由國(guó)家通過收取土地使用稅(費(fèi))和土地使用權(quán)有償出讓的形式來實(shí)現(xiàn)。是指民事主體依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有使用和收益的權(quán)利,。

由于中國(guó)法律禁止土地買賣,，國(guó)家土地所有權(quán)一般不能流轉(zhuǎn)，因而國(guó)家對(duì)國(guó)有土地的處分權(quán)主要是對(duì)土地使用權(quán)而言,，劃撥,、出讓或者確認(rèn)、收回土地使用權(quán)的權(quán)利,，都可以理解為對(duì)土地的一種處分,。有償取得的國(guó)有土地使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓,，因此,，國(guó)家土地所有權(quán)中的處分權(quán)有一部分也可以有限制的由土地使用者來行使,。在農(nóng)村,，農(nóng)民使用國(guó)有土地和使用本集體所有的土地，除了在法律概念上不同外,，其他方面已沒有本質(zhì)的區(qū)別,。國(guó)家在收回農(nóng)民長(zhǎng)期使用的國(guó)有土地時(shí)也要給以適當(dāng)補(bǔ)償。依法有償受讓取得的國(guó)有土地使用權(quán),，成為一種完整意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán),，可以依法轉(zhuǎn)讓,、出租、贈(zèng)與,、繼承,、抵押，與一般通過劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)不同的是"有償",、"有期",，這是國(guó)家憑借土地所有權(quán)對(duì)使用權(quán)進(jìn)行的一種限制，是實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)的一種措施,。

《土地法》關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)收回的規(guī)定:

第五十八條有下列情形之一的,，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán):

(一)為公共利益需要使用土地的,；

(二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建,，需要調(diào)整使用土地的；

(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的,；

(四)因單位撤銷、遷移等原因,，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的,；

(五)公路、鐵路,、機(jī)場(chǎng),、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。

依照前款第(一)項(xiàng),、第(二)項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的,，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

特征

1,、國(guó)有土地使用權(quán)是從國(guó)家土地所有權(quán)中分離出來的一項(xiàng)民事權(quán)利

2,、國(guó)有土地使用權(quán)是相對(duì)獨(dú)立的物權(quán)，屬于用益物權(quán)

3,、國(guó)有土地使用權(quán)受法律保護(hù)

使用年限

按照土地用途不同使用期限也不相同,。

最高年限按下列用途確定:

居住用地七十年；

工業(yè)用地五十年,；

教育,、科技、文化,、衛(wèi)生,、體育用地五十年；

商業(yè),、旅游,、娛樂用地四十年,；

綜合或者其他用地五十年。

土地使用期限為土地使用權(quán)證上的土地使用期限減去該土地已經(jīng)使用的年限,，剩下的年限就是可以使用的年限,，到期后可以申請(qǐng)續(xù)期。

取得土地使用權(quán)的土地使用者,，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng),，合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù),。

補(bǔ)償

綜述

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第19條后段的規(guī)定，國(guó)家提前收回土地使用權(quán)的,，應(yīng)"根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償",。由于國(guó)家提前終止土地使用權(quán)出讓合同，收回土地使用權(quán),，必然會(huì)給土地使用者造成損失,，國(guó)家給予相應(yīng)的補(bǔ)償，符合合同法理,。

其他土地

即出讓方與使用方協(xié)商,，將另一快地的使用權(quán)與被收回的土地使用權(quán)進(jìn)行交換。交換時(shí),，雙方商定收回的土地使用權(quán)的補(bǔ)償費(fèi)和換得的土地使用權(quán)的出讓金進(jìn)行結(jié)算,。土地使用者通過交換得到土地使用權(quán)，應(yīng)與出讓方重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，并辦理登記手續(xù),。

相關(guān)區(qū)別

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓區(qū)別

(一)主體不同。

出讓主體:國(guó)有土地所有者,，即國(guó)家,，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實(shí)施；

轉(zhuǎn)讓主體:取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者,。(二)行為性質(zhì)不同

根據(jù)物權(quán)理論,，出讓，他物權(quán)設(shè)定,；轉(zhuǎn)讓:他物權(quán)轉(zhuǎn)移,。

(三)轉(zhuǎn)移條件與程序不同

出讓條件無限制，簽訂出讓合同,，繳出讓金,，即可辦證；轉(zhuǎn)讓條件有限制,，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請(qǐng),、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納稅費(fèi),，方可登記過戶,。

(四)交易市場(chǎng)不同

出讓，一級(jí)市場(chǎng),，即國(guó)家作為國(guó)有土地所有者壟斷,；轉(zhuǎn)讓:二級(jí)市場(chǎng)，即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓,。

Ⅱ,、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓模式及操作事項(xiàng)

一、國(guó)有土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓

(一)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件,。

除一般的民事行為生效要件外,，尚須如下特別要件:

1、以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件

(1)按照出讓合同約定支付全部土地出讓金,，并取得國(guó)有土地使用權(quán),；

(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的,，完成開發(fā)投資總額的25%以上,，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,；

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

2,、以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件

(1)土地使用者為公司,、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人,；

(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證,；

(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明,；

(4)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批,。

3、法律依據(jù):

《房地產(chǎn)管理法》第38條,、第39條,，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條

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