如何區(qū)分大,、小產(chǎn)權(quán)房、宅基地房屋,？法律怎么說(shuō),？

房源信息流3天前

對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”，有三種主要解釋,，又可區(qū)分為“合法”與“法律屬性存在較大爭(zhēng)議”,。

一、“合法”兩類：法律,、規(guī)定明確,，即交足購(gòu)房款、或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金,，即可自由買賣,。

1、按“發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)”（因“購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)”,，是由“發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)”分割來(lái)的）區(qū)分：發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)為大產(chǎn)權(quán),，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)為小產(chǎn)權(quán)。

2,、按“房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí),，是否需要繳納土地出讓金”區(qū)分：不用繳的為大產(chǎn)權(quán)（則普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房）；要補(bǔ)繳的為小產(chǎn)權(quán),。

二,、“法律屬性存在較大爭(zhēng)議”一類：法律屬性存在較大爭(zhēng)議,，拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證,。對(duì)“大、小產(chǎn)權(quán)房”的爭(zhēng)議,，是“土地使用權(quán)”,，不是“房屋所有權(quán)”。

按“產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)”區(qū)分：國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的為大產(chǎn)權(quán),；國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的為小產(chǎn)權(quán)（又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)），其并不構(gòu)成法律意義上的產(chǎn)權(quán),。

律師提示

小產(chǎn)權(quán)房（鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房）,，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。房屋無(wú)國(guó)家發(fā)放的“土地使用證,、預(yù)售許可證”,，相關(guān)部門不予備案,。在購(gòu)買過(guò)程中，若出現(xiàn)合同糾紛,，則難以得到等同保護(hù),。

其在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，缺少監(jiān)管,，質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)的概率,，要高過(guò)商品房。

國(guó)家規(guī)定,，農(nóng)民集體土地的使用權(quán),，不得出讓和出售。其為鄉(xiāng)鎮(zhèn)或農(nóng)村的集體土地上建造,，不是普遍意義上的房地產(chǎn)商開發(fā)的房子,，流程上少了一道程序，即沒(méi)有給國(guó)家繳納土地出讓金,。此類房子,，購(gòu)房者拿到的房屋產(chǎn)權(quán)證，國(guó)家是不承認(rèn)的,。

而因無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù),，購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值影響很大,。若遇國(guó)家拆遷,，很難得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。即使有,，也比有房產(chǎn)證的房子補(bǔ)償少,。

國(guó)家近年來(lái)，出臺(tái)的法規(guī),、意見(jiàn),，體的聲音是要清理小產(chǎn)權(quán)房，正制定一系列小產(chǎn)權(quán)房清理方案,，一些地區(qū)已進(jìn)行試點(diǎn),。

區(qū)分大、小產(chǎn)權(quán)房及宅基地房,。

小產(chǎn)權(quán)房

定義：為農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,。

土地：所有權(quán)歸集體；農(nóng)民只擁有使用權(quán),，且有期限限制,。

房屋：其產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),，而非國(guó)家房管部門頒發(fā),；不能辦理房地產(chǎn)權(quán)登記,；屬于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)；不受法律保護(hù),。

宅基地房屋

定義：為宅基地（農(nóng)村的農(nóng)戶,，用作住宅建設(shè)的土地）上建造的房屋。

土地：所有權(quán)歸集體,；農(nóng)民擁有永久使用權(quán),。

房屋：農(nóng)民有所有權(quán)買賣和租賃的權(quán)利；房屋出賣或出租后,，宅基地的使用權(quán),、隨之轉(zhuǎn)給受讓人或承租人；不允許向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓,。

商品房

定義：為有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司,，通過(guò)出讓方式，取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅,，按市場(chǎng)價(jià)出售,。

土地：居民有70年使用權(quán)。

房屋：居民有70年使用權(quán),。

律師提示：

一,、宅基地的證，與房產(chǎn)證不同,。

宅基地的證,，是土地使用證，是記錄關(guān)于該宗土地使用的權(quán)利憑證,。房產(chǎn)證,，是對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)的憑證。兩種證,，都需向相關(guān)部門申報(bào)登記,，才從法律上說(shuō)明，對(duì)以上物權(quán)的法律狀態(tài),。

二,、購(gòu)買的普通商品房,，屬于大產(chǎn)權(quán)房,。其包括三種。

70年產(chǎn)權(quán)：為居住用地,。

50年產(chǎn)權(quán)：為工業(yè)用地,、教育、科技,、文化,、衛(wèi)生,、體育、綜合或者其他用地,。

40年產(chǎn)權(quán)：為商業(yè),、旅游、娛樂(lè)用地,。

大產(chǎn)權(quán)房,，購(gòu)房者既有了房屋所有權(quán)證，也有土地使用權(quán)證,，且可合法的進(jìn)行二手房交易,。大產(chǎn)權(quán)房具有占有、使用,、收益和處分四項(xiàng)完整的權(quán)能,。

房地產(chǎn)商提供的土地證明，若是通過(guò)劃撥得來(lái),，則為小產(chǎn)權(quán),，若是通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓得來(lái)，則是大產(chǎn)權(quán),。

三,、購(gòu)房前，須知事項(xiàng)：

（一）確定產(chǎn)權(quán)年限：

而二手房產(chǎn)權(quán)年限：如,，1990年開發(fā)商,，買到該房屋的土地使用權(quán)，使用權(quán)是70年,，則2018年新房主買下該房后,，實(shí)際使用年限僅是42年。

同時(shí),，物權(quán)法規(guī)定,，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期,。

（二）理清用地性質(zhì)：

不同的用地性質(zhì),，有著不同的建筑屬性、產(chǎn)權(quán)年限,。購(gòu)買新房時(shí),，購(gòu)房者可查看，開發(fā)商的土地使用證與商品房銷售（預(yù)售）許可證,。購(gòu)買二手房時(shí),，購(gòu)房者可查看，房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋性質(zhì)與規(guī)劃用途,。

（三）清晰有房屋≠有產(chǎn)權(quán)

“小產(chǎn)權(quán)房”,，不是法律概念,。購(gòu)房者，應(yīng)清楚“小產(chǎn)權(quán)”的風(fēng)險(xiǎn),，不能進(jìn)行上市交易,，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

在買房之前,，要弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,，是大產(chǎn)權(quán)房,、宅基地房屋,、還是小產(chǎn)權(quán)房,，若是大產(chǎn)權(quán)房，是70年,、50年,，還是40年，并要了解剩余的產(chǎn)權(quán)年限,。

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