究竟何為違法建筑？
在房屋拆遷過程中,，經(jīng)常會遇到被拆遷房屋沒有房產(chǎn)證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證等證件,，從而被認(rèn)定為違法建筑，進(jìn)而遭強(qiáng)制拆除,，以致于被拆遷人得不到任何補(bǔ)償或者僅得到少得可憐的磚頭瓦塊的補(bǔ)償?shù)那樾?。而被拆遷人也沒有足夠的理由來為自己辯解，這無證房屋真的就能直接與違法建筑劃上等號嗎,？我的無證房屋,，還能有救嗎？

無證房屋及其成因：不都是老百姓的錯

無證房屋,，一般是指沒有在房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記的未經(jīng)登記的房屋,。無證房屋的形成原因復(fù)雜多樣，主要包括以下兩種情形：

第一,，因歷史遺留原因造成的無證房屋,。2008年以前，許多地方政府為了搞農(nóng)村經(jīng)濟(jì),，改善農(nóng)民的居住生存環(huán)境,，設(shè)置了很簡單便捷的宅基地審批手續(xù)單。如果農(nóng)民想申請宅基地,，只需要向村委會申請,，村委會審批通過后，政府就會加蓋公章,。至于建房手續(xù)如何申請,、如何審批，各地幾乎都沒有嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)的規(guī)定,，一般都是宅基地批下來就可以自行建造房屋了,。這就導(dǎo)致一些農(nóng)村的房屋大部分都是沒有證件的，完全靠村長點頭來判斷能蓋還是不能蓋,。在2008年之后,，由于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的施行,，規(guī)范了農(nóng)民申請宅基地及建房的手續(xù),，即房屋所有權(quán)人必須擁有宅基地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，其建造的房屋才是合法建筑,。

第二,，因政府單方面原因造成的無證房屋。一些地區(qū)的房屋可能在不同的時期經(jīng)過了許多次的拆遷,，許多被拆遷人的房屋之前本來證件齊全,，在經(jīng)歷過第一次拆遷后，當(dāng)時政府可能允諾批準(zhǔn)另外一塊宅基地讓其建房。但是當(dāng)被拆遷人的房子已經(jīng)建成并入住了,，而政府卻遲遲未審批通過相關(guān)手續(xù),。原因之一是因為“建房指標(biāo)”沒有了，辦證之事只能是等待,。地方政府和村委會一般會表態(tài)讓村民放寬心,，說大家的房子都是這種情況，你該住住,。然而一旦遇到征收,，事情就完全不是之前說的那樣了。

究竟何為“違法建筑”,？

一般來講,，違法建筑是指違反法律法規(guī)規(guī)定，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)就擅自建造的房子,，包括未經(jīng)批準(zhǔn)或者是采用欺詐手段騙取批準(zhǔn)而新建,、擴(kuò)建或改建的房子,。一般情況下,，違法建筑包括下面幾種：

（1）沒有向相關(guān)部門申請就建造了房屋；

（2）向有關(guān)部門申請建房未獲批準(zhǔn),，后私自建房,；

（3）沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的房屋；

（4）已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，但超出批準(zhǔn)范圍或改變使用性質(zhì)建成的房屋,；

（5）采用欺詐手段，偽造相關(guān)材料騙取許可證而建成的房屋,；

（6）未經(jīng)批準(zhǔn),，擅自將臨時房屋修建為永久性房屋；

（7）其他違反法律法規(guī)規(guī)定而建造的房屋,；（如違反《水法》《防洪法》等在河道行洪區(qū)域建造的房屋等）

據(jù)此,，僅從列舉的情形上看，無證房屋與違法建筑之間都是不能直接簡單粗暴地劃上等號的,。

無證房屋究竟在哪些情況下不是違法建筑,？

在征收實踐中，一些拆遷方為了一己私利,，達(dá)到快速拆遷及低價補(bǔ)償?shù)哪康?，就會以拆違之名行征地之實，即以房屋手續(xù)不齊全或沒有手續(xù)為由,，對被拆遷人不予補(bǔ)償或隨意降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),。而被拆遷人遇到這種情況,，往往也是丈二和尚摸不著頭腦，想不通自己住了這么多年的房屋為何會被認(rèn)定為違法建筑,，也不知該如何來保障自己的權(quán)利,。然而拆遷方“一刀切”式地粗暴認(rèn)定其實是欠缺行政行為合理性的，更不符合行政行為所應(yīng)遵循的“比例原則”,。

以下兩種無證房屋并不一定是違法建筑,，且應(yīng)當(dāng)依法獲取適當(dāng)?shù)恼魇昭a(bǔ)償，而不應(yīng)被直接行政強(qiáng)拆：

第一,，前文提到的因歷史原因?qū)е氯鄙傧嚓P(guān)證件及手續(xù)的房屋,。因為這些房屋修建的時間較早（一般認(rèn)為應(yīng)在1990年以前，一些地方將這一時間前提至1984年）,，而當(dāng)時國家也未規(guī)定相應(yīng)的建房審批手續(xù),。而這些房屋的建造在當(dāng)時的環(huán)境下是沒有社會危害性的，不涉及違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的問題,。如果被拆遷人有且僅有這一處房屋,，顯然不應(yīng)被認(rèn)定為違法建筑。此種情況下形成的無證房屋,，房屋所有人可以依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定補(bǔ)辦相關(guān)建房手續(xù),。在面臨征收時，也應(yīng)當(dāng)依法獲取公平,、合理、足額的征收補(bǔ)償,。楊在明,、周濤律師代理的許水云訴金華市婺城區(qū)政府行政強(qiáng)制及行政賠償一案中，許水云所居住的房屋即是這種情形,，最高法在判決中明確指出其房屋系合法建筑,。

第二,，前文提到的因政府單方面原因?qū)е氯鄙傧嚓P(guān)證件及手續(xù)的房屋,。因為這些房屋的建造是政府允諾的，房屋所有人并沒有任何過錯,，僅僅因政府單方面未履行自己的承諾，及時審批宅基地并下發(fā)相關(guān)證件,，而將房屋認(rèn)定為違法建筑也是不合理的,。實踐中,，一些地方在“招商引資”環(huán)境下出臺優(yōu)厚政策吸引投資者入駐建房,，卻在之后的辦證中百般拖延,，最終導(dǎo)致投資者巨額投資建造的房屋淪為了無證房屋,。無疑,，在此種情形下政府是有其過錯的,，相關(guān)責(zé)任不應(yīng)由房屋的建造者一方來承擔(dān)。

總之,，無證房屋不一定就是違法建筑,，違法建筑的認(rèn)定一定要結(jié)合實際情況具體問題具體分析。在拆遷過程中,，拆遷方不能盲目地,、一概地將無證房屋認(rèn)定為違法建筑進(jìn)而將無證房屋直接拆除而不予任何補(bǔ)償，而應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)部門對拆遷范圍內(nèi)的無證房屋進(jìn)行實地調(diào)查,、認(rèn)定和處理,。針對政策不明確但建房確實合理的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)抓緊時間制定相應(yīng)的政策限期處理解決,；針對不易處理解決的,，有關(guān)部門要耐心地向被拆遷人做好解釋工作，以“適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償”爭取在征收環(huán)節(jié)中解決問題,。任何“以拆違促拆遷”的做法都是嚴(yán)重的行政目的不當(dāng),，應(yīng)當(dāng)堅決予以杜絕。

無證房屋和違法建筑不能直接劃等號,，這是作為被征收人一方必須堅定捍衛(wèi)的立場。如遇征收方施展拆違手段實施征收,，一定要及時起訴責(zé)令限期拆除決定或者代履行決定,，最大限度地爭取協(xié)商溝通的機(jī)會，以獲取盡量公平,、合理的征收補(bǔ)償,。
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