小產(chǎn)權(quán)的房子可以購(gòu)買嗎

雖然房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入冷水期,，但是房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)還在如火如荼地升溫,，隨著國(guó)家對(duì)農(nóng)村利好政策的不斷推出，越來(lái)越多的村莊面臨或者已經(jīng)開(kāi)始“舊村改造”,、“遷建社區(qū)”,。

變平房為樓房，變村落為社區(qū),。有的村集體與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)展舊村改造項(xiàng)目,，一方面優(yōu)化農(nóng)民現(xiàn)在的居住環(huán)境，改善村容村貌,，另一方面開(kāi)發(fā)商可以獲取利潤(rùn)，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化,，一舉實(shí)現(xiàn)多贏的局面,。這種模式下，一部分樓房作為現(xiàn)在居民的回遷房,，另一部分樓房就要由村集體面向集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者集體經(jīng)濟(jì)組織外的人進(jìn)行出售,，這種房子是否可以購(gòu)買？

小產(chǎn)權(quán)的房子,，專業(yè)術(shù)語(yǔ)就是建在集體經(jīng)濟(jì)組織土地上的樓房,。小產(chǎn)權(quán)的房子是否可以購(gòu)買？這問(wèn)題的背后隱含著一個(gè)忠告,，就是小產(chǎn)權(quán)的房子最好是不要買,。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬以登記為準(zhǔn),，購(gòu)買一套小產(chǎn)權(quán)房,，因?yàn)椴荒苋〉脵?quán)屬證書(shū)，在法律的層面上,，權(quán)利人還沒(méi)有取得小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán),。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房子的風(fēng)險(xiǎn)就是出賣人反悔，以房屋買賣合同無(wú)效為由,，要求退款退房,。

出賣人反悔的情形無(wú)非就是看到更大的利潤(rùn)，有錢可圖,，比如,，當(dāng)初的房?jī)r(jià)太低了；房子面臨拆遷，可以獲得補(bǔ)償款,。

法律實(shí)務(wù)中,，法院一般會(huì)認(rèn)為集體經(jīng)濟(jì)組織土地上的房屋買賣合同無(wú)效。買賣房屋的所有權(quán),，必然涉及土地所有權(quán)的處分問(wèn)題,，集體土地上房屋的所有權(quán)歸建造者，但是土地的所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織,。根據(jù)地隨房走,、房隨地走的原則，房屋所在的土地也隨之處分,，這一行為嚴(yán)重侵犯了集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利,，根據(jù)《合同法》第52條規(guī)定，惡意串通,，損害國(guó)家,、集體或者第三人利益的合同無(wú)效，買賣雙方明知房屋建在集體土地上,，侵害了集體經(jīng)濟(jì)組織和集體經(jīng)濟(jì)組織成員的物權(quán),，所以該房屋買賣合同無(wú)效。

在這樣的背景下,，房屋出賣者違背誠(chéng)實(shí)信用原則,，以合同無(wú)效為由要求退款退房，作為買賣合同的相對(duì)方只能感嘆人心不古,，為利不仁,。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，還考驗(yàn)著是否選對(duì)了交易相對(duì)方,，如果房屋出賣者嚴(yán)守誠(chéng)實(shí)信用原則,，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房子的風(fēng)險(xiǎn)就能化解。

其實(shí),，隨著“舊村改造”,、“遷建社區(qū)”項(xiàng)目的推進(jìn)，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越小,。

集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)外銷售樓房,，購(gòu)房者與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂房屋買賣合同，在形式上,，這份合同就沒(méi)有侵犯集體經(jīng)濟(jì)組織或者集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利,，集體經(jīng)濟(jì)組織是集體成員的代表，代表集體成員形式權(quán)利,，集體組織代表成員出售樓房,，是取得集體成員同意的,。

在內(nèi)容上，我認(rèn)為也沒(méi)有侵犯其合法權(quán)利,?！芭f村改造”、“遷建社區(qū)”項(xiàng)目完成后,，呈現(xiàn)的房屋是樓房,，將其中的一戶房屋對(duì)外出售，該房屋對(duì)應(yīng)的土地所有權(quán)還屬于村集體,，集體成員也還享有該房屋對(duì)性的土地使用權(quán),。

2019年8月26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議通過(guò)《土地管理法》修正案,，自2020年1月1日起施行,。

新《土地管理法》刪除了原法第43條關(guān)于“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地,，必須使用國(guó)有土地”的規(guī)定,，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記,，并經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下,，通過(guò)出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟(jì)組織意外的單位或者個(gè)人直接使用,。這一規(guī)定，破除了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙,。

使得集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地享受同等的待遇,，同等入市，同權(quán)同價(jià),，破除我國(guó)城鄉(xiāng)二元體制,。隨著新《土地管理法》的實(shí)施，會(huì)有相關(guān)司法解釋或者行政法規(guī)對(duì)如何落實(shí)土地管理制度,，作出具體,、明確的規(guī)定。

國(guó)家通過(guò)法律的形式予以認(rèn)可集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng),，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以獲得集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán),，可以購(gòu)買集體經(jīng)濟(jì)組織或者合作開(kāi)發(fā)、建設(shè)的房屋,，預(yù)示著,，小產(chǎn)權(quán)房出售不再受限。