房地產(chǎn)公司私自改造戶型，導(dǎo)致公攤面積中的衛(wèi)生間成為他人之地,，業(yè)主損失應(yīng)由誰來賠償？

近日,，北京市房山區(qū)人民法院審結(jié)了一起因房屋實(shí)際構(gòu)造與規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致而引發(fā)的合同糾紛,，法院判決房地產(chǎn)公司賠償業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失1000元。同時(shí),，相關(guān)部門已責(zé)令開發(fā)商按規(guī)劃設(shè)計(jì)恢復(fù)原狀,。

基本案情

劉女士訴稱，2016年10月,，她與某房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣合同，購買了一處商業(yè)用房,，房屋總價(jià)款53.64萬元。

該房屋的樓層產(chǎn)權(quán)分戶平面設(shè)計(jì)圖顯示,，房屋所在樓層應(yīng)有兩個(gè)獨(dú)立衛(wèi)生間,。

但驗(yàn)房后,，劉女士卻驚訝地發(fā)現(xiàn),，房地產(chǎn)公司竟然將其中一個(gè)公共衛(wèi)生間和部分走廊的面積“贈(zèng)送”給了另一個(gè)戶型的業(yè)主。

劉女士認(rèn)為,，房地產(chǎn)公司出售給自己的房屋與規(guī)劃設(shè)計(jì)圖并不一致,，這不僅與當(dāng)初的廣告宣傳相違背，同時(shí)所在樓層缺少一個(gè)衛(wèi)生間也使日常通風(fēng)受到了影響,，還造成了公共衛(wèi)生間不能使用的損失。

據(jù)此,，劉女士要求房地產(chǎn)公司退還房款2萬元,，賠償因公用面積被侵占而造成通風(fēng)不暢、使用不便的損失1000元,，以及因房地產(chǎn)公司侵占公共衛(wèi)生間給自己造成的物業(yè)費(fèi)損失2000元,。

房地產(chǎn)公司則辯稱，房價(jià)是以套內(nèi)面積為計(jì)費(fèi)依據(jù)的,，劉女士以共用面積問題主張退還房款,，缺乏事實(shí)和法律依據(jù),。

同時(shí),，劉女士所在房屋本身帶有窗戶,，即便公共衛(wèi)生間被其他戶型的業(yè)主占用，也沒有給劉女士造成通風(fēng)不暢或使用不便的情況,，且房屋所在樓層中部尚有一處衛(wèi)生間可以使用,，共用面積被占用并未給劉女士造成實(shí)際損失。

因此,，房地產(chǎn)公司不同意劉女士的訴訟請(qǐng)求,。

法院注意到，依據(jù)劉女士向北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)申請(qǐng)信息公開而獲得的涉案樓棟4-18層平面圖顯示,，劉女士房屋與相鄰房屋之間確實(shí)存在一部分公共區(qū)域,，平面圖上標(biāo)明該公共區(qū)域?yàn)榕l(wèi)生間，女衛(wèi)生間門口有一小段走廊,。

庭審中,，雙方均認(rèn)可女衛(wèi)生間及公共走廊已“劃入”鄰居家中，房地產(chǎn)公司也確認(rèn)交房前就已完成了戶型改造,。

那么,，房屋公攤面積內(nèi)的衛(wèi)生間被改造，業(yè)主有沒有權(quán)利請(qǐng)求賠償呢,？

法院認(rèn)為,，雙方在購房合同中明確約定了涉案房屋的建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積,。

根據(jù)證據(jù)顯示,，涉案房屋和相鄰房屋之間本應(yīng)有一處公共衛(wèi)生間和通往衛(wèi)生間的一處走道,，但房地產(chǎn)公司實(shí)際上將該公共衛(wèi)生間及相鄰的部分走道進(jìn)行了封閉,，并將該部分封閉空間作為相鄰房屋的一部分，交付給相鄰房屋的業(yè)主占有使用,。

據(jù)此,，房地產(chǎn)公司的該構(gòu)造行為改變了原有的設(shè)計(jì)規(guī)劃，與其宣傳不一致,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任,。

考慮到房地產(chǎn)公司占用公共衛(wèi)生間及相鄰的部分走道，確實(shí)會(huì)對(duì)劉女士的房屋使用造成一定影響,，法院支持了劉女士要求房地產(chǎn)公司賠償因侵占公用面積造成通風(fēng)不暢,、使用不便的損失的訴訟請(qǐng)求。

但根據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同的履行情況,，無法認(rèn)定劉女士就該部分面積實(shí)際支付了相應(yīng)房款,；另一方面，法院了解到,，相關(guān)行政部門已要求房地產(chǎn)公司按照規(guī)劃設(shè)計(jì)圖恢復(fù)原狀,。目前,，該房地產(chǎn)公司正在逐步解決中。

因此,，針對(duì)劉女士要求房地產(chǎn)公司退還房款并賠償物業(yè)費(fèi)損失的請(qǐng)求,，法院不予支持。

最終,，法院判決房地產(chǎn)公司賠償劉女士日常通風(fēng)不暢,、使用不便的損失1000元。

法官指出,，根據(jù)我國《民法典》第五百零九條的規(guī)定,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，履行合同應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則,。

本案中,，房地產(chǎn)公司違反購房合同中關(guān)于公攤面積的約定，私自改造戶型,，導(dǎo)致房屋實(shí)際情況與設(shè)計(jì)平面圖不一致,，實(shí)際上已構(gòu)成違約。

法官在此提醒,，房屋買賣合同系雙務(wù)合同,，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照約定履行自己的義務(wù)。

作為業(yè)主一方,，不僅應(yīng)按時(shí)交納購房款,，更應(yīng)在簽訂購房合同、驗(yàn)房過程中“擦亮雙眼”,，注意是否有公共區(qū)域被改造,、影響日常生活的情況；作為房屋銷售一方,，房地產(chǎn)公司不能以業(yè)主所有的個(gè)人區(qū)域未被影響為由,，任意改造公共區(qū)域，其銷售的房屋實(shí)際構(gòu)造應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)保持一致,。