拆遷行為主體不具備資質(zhì)還能拆嗎？

一般在拆遷中，拆遷方是補償協(xié)議中的主體一方,，如果不是被法律承認的機構(gòu)，將會導致補償協(xié)議中出現(xiàn)極大的法律漏洞,。而且若簽署補償協(xié)議以后房子遭受拆除的,，這時候?qū)寡a償協(xié)議無法一切正常實行，使拆遷人利益維護難度系數(shù)擴大,。

二,、有簽字無公章一般假如是企業(yè)或是企業(yè)簽署的拆遷補償協(xié)議，則必須有負責人簽名和公章都同時具有,。因此,，簽定補償協(xié)議時除開要有簽名之外，公司章也不可以少,。

三,、補償協(xié)議的條款模糊不清在都還沒宣布簽定補償協(xié)議前，務必慎重閱讀所要簽定的補償協(xié)議中條款有沒有包括以下內(nèi)容：

(1)房屋拆遷補償?shù)姆绞?，是用貸幣方式還是有付款截止期,；

(2)安置房子的占地面積尺寸，規(guī)范及其詳細地址,；

(3)對產(chǎn)權(quán)年限替換房子存有的價差的補償方式及付款截止期,；

(4)搬出截止期，拆遷過渡形式及其銜接的限期,；

(5)搬遷補償?shù)幕ㄙM及其臨時安置補助費用或是停工暫停營業(yè)損害花費支付的規(guī)范和方式,；

(6)違約所負的責任及其解決矛盾的方式

四、現(xiàn)場簽名當被拆遷方與拆遷放在補償達成一致意見以后,，就能夠提前準備簽定補償協(xié)議,。拆遷方一般會以將你簽署好的補償協(xié)議拿回去蓋章為由,，保證蓋完章以后就會把協(xié)議書歸還給拆遷人，等你協(xié)議書最終返回拆遷人這里時,，其內(nèi)部的某些內(nèi)容與以前有某些不同,，拆遷方很將會對補償條規(guī)干了某些改動。

因此,，拆遷人們留意簽名必須要確保彼此都會現(xiàn)場,，而且立即儲存簽名當場的相片音頻等原材料。

五,、書面確保但沒有書面形式貫徹落實拆遷方以便使拆遷人可以在最少的時間以內(nèi)簽署好房屋拆遷補償協(xié)議,，一般會在口頭上承諾很多的賠償金，卻幾乎沒有真實貫徹落實到書面材料,。

這類書面的確保不具備法律法規(guī)效力,，也不可以做為今后法院上的證據(jù)。諸位被拆遷人盡量全方位詳細的把各類拆遷賬款貫徹落實到書面材料中,，只有這么做,，才能夠在開展維權(quán)時，作為有力的直接證據(jù),。

??六,、回遷安置不明確被拆遷人的挑選產(chǎn)權(quán)年限在遭受替換以后，補償安置協(xié)議書的條款必須要明文規(guī)定置換后的房子的所在位置,，層數(shù),，面積，房屋朝向及其室內(nèi)裝修情況,。假如拆遷安置房修建都還沒進行,，一般會有許多不確定性要素,，拆遷安置房修建的具體地址,，時間，房子情況,，總面積及其交付時間等因素也沒有方法定出來,。

因此，為了不給今后的工作中提升難度系數(shù),，律師建議上述事宜最好是落實到合同書中,。

七、沒有貫徹落實合同違約責任拆遷方一般會在拆遷補償安置協(xié)議書中對違約狀況作出許多保證,，但這都是拆遷方為自己留的余地,，殊不知提升了拆遷人維權(quán)的難度系數(shù)。找不到違約的不良影響,，也就是說沒受法律法規(guī)保障,。通常補償額度在于補償協(xié)議中的內(nèi)容,，因此在其中會存在很多圈套。

事實上國家的相關(guān)現(xiàn)行政策很好,，殊不知操作過程中違紀行為不在少數(shù),，常有拆遷人因為法制觀念不夠而落入拆遷方的陷阱里,。拆遷是一場沒有硝煙彌漫的戰(zhàn)爭，被拆遷人一般會因為自身的懦弱而無法獲得直接證據(jù),，也就沒有交涉的基礎(chǔ),，加上多種多樣陷阱讓她們應接不暇。因此,，不明白的事兒必須要在產(chǎn)生以前就多問,，掌握詳細信息，把握相關(guān)維權(quán)方法,，盡快制訂解決對策，扭轉(zhuǎn)不良影響的態(tài)勢,。?

拆遷征地糾紛案件的處理所涉及法律,、行政法規(guī)、司法解釋等法律規(guī)定繁冗復雜,，其對法律專業(yè)知識的要求非常之高,，除此，還應具備處理拆征糾紛案件的豐富經(jīng)驗,！遭遇拆征補償?shù)牟缓侠?、不公平對待?br>
先補后拆是國家規(guī)定的,！不按照正確的程序走,，哪一種都違法

房屋拆遷是必然的事情，但是依據(jù)相關(guān)法律法規(guī),，土地拆遷不只是房屋拆遷的問題,，而且還是連土地使用權(quán)也一并失去，為了規(guī)范拆遷補償?shù)倪^程和標準,，為了使拆遷雙方的利益得到保障,，國家出臺了《房屋征收與補償條例》，明令禁止強征強拆,，不管哪一種,，都有判刑的可能,。

國家禁止三種拆遷行為，否則會受到嚴懲,！

1,、拆遷方案未公示

拆遷政府必須發(fā)布相應的拆遷文件，文件中涵蓋拆遷的費用補償,，拆遷事件,，以及公民的遷移事件等；《房屋征收與補償條例》第二章第10條規(guī)定：有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布,，征求公眾意見,；征求意見期限不得少于30日。拆遷方及有關(guān)部門不公示拆遷方案,，那么公民是可以直接拒絕拆遷自己的房子的,。

2、拆遷未達成一致意見的

很多時候,，由于拆遷方和農(nóng)民之間很多問題沒有協(xié)商好,，產(chǎn)生了意見分歧，根據(jù)《條例》第14條,、第26條規(guī)定可以申請行政復議或提起訴訟,；對房屋估價有異議的，根據(jù)《條例》第19條規(guī)定可以申請符合評估或鑒定,。

被拆遷方對拆遷相關(guān)事宜有不滿可以提出,，在問題解決期內(nèi)，房子是不能動工拆遷的,。但若是被征收人在法定期限內(nèi)既不不申請行政復議也不提起行政訴訟,，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不按照合約規(guī)定及時搬遷的，法院就可判決強制執(zhí)行了,。

3,、補償未到位

簡單來說就是還沒有給公.民補償就先讓人搬的，對于大部分農(nóng)民來說,，只有這一處房子居住,，要是補償不到位，那么公民無法保證自己的生活,，所以必須要提前協(xié)商好,。按照《條例》第27條相關(guān)規(guī)定，房屋征收與補償實施先補償,、后搬遷的原則,。

也就是說，只要賠償款遲遲沒有到位,，被拆遷方就有理由不搬遷,，拆遷方就沒有理由動工拆遷,，必須先把補償金如約足額發(fā)放。

先補償后拆遷是國家要求拆遷的基本原則,，這一原則是堅決不能讓的,！

按照《房屋征收與補償條例》第四章的內(nèi)容，拆遷補償相關(guān)工作人員違反條例規(guī)定,、徇私枉法,、玩忽職守；或者拆遷方使用暴力,、威脅等方式強制拆遷等,，要依法承擔賠償責任,，構(gòu)成犯罪的要依法追究刑事責任,！

國有土地使用權(quán)收回辦事全流程

（一）國有土地收回范圍

1、土地使用權(quán)人申請收購的,；

2,、實施城市規(guī)劃或舊城區(qū)改造需要調(diào)整使用的；

3,、土地使用權(quán)人無力繼續(xù)開發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的,；

4、需要行使優(yōu)先購買權(quán)收購的,；

5,、其他可以收購的。

（二）受理土地收回申請

申請資料應包括：

1.國有建設(shè)用地使用權(quán)收回申請書（模板1）

2.國有建設(shè)用地使用權(quán)收回情況調(diào)查表（模板2）

3.權(quán)屬證明

（1）《國有土地使用權(quán)》復印件或土地權(quán)屬來源證明（驗原件）

（2）《房屋所有權(quán)證》復印件（驗原件）

4.身份證明

（1）法人營業(yè)執(zhí)照副本

（2）法定代表人身份證復印件

（3）涉及國有資產(chǎn),，需國有資產(chǎn)管理部門批準同意的意見

（4）股份有限公司,、有限責任公司需提供公司章程復印件（驗原件），并提供按公司章程規(guī)定要求作出的同意土地收回的文件

5.凡是法定代表人不能出面辦理的,，須出具法定代表人授權(quán)委托書,，受委托人身份證復印件（模板3）

6.地形圖（1:500）及數(shù)據(jù)光盤（收回土地擬出讓供地的，須提供2000年大地坐標系地形圖及數(shù)據(jù)光盤,；收回土地擬劃撥供地的,，須提供1980年西安坐標系地形圖及數(shù)據(jù)光盤。）

7.企業(yè)改制批文或破產(chǎn)裁定等

要求提供以上有效的材料一式三份,，所有復印件須加蓋單位公章,。

征詢土地規(guī)劃階段（實施單位：相關(guān)職能部門）

2

向市規(guī)劃部門征詢擬收回土地規(guī)劃性質(zhì)、委托編制規(guī)劃策劃方案,、申請規(guī)劃條件,，包括用地范圍、用地性質(zhì),、建筑密度,、容積率,、綠地率等規(guī)劃指標。部分土地征詢規(guī)劃意見,。

摸底調(diào)查階段（實施單位：高新區(qū)騰籠換業(yè)推進中心,；配合單位：土地使用權(quán)人及宗地責任園區(qū)）

3

對擬收購的土地及其地上建（構(gòu)）筑物的權(quán)屬、權(quán)利等有關(guān)情況進行調(diào)查和審核

1,、現(xiàn)場踏勘,。核實土地面積、四至,、地上建（構(gòu)）筑物面積,。調(diào)查土地、房屋的利用現(xiàn)狀（對于房屋情況,，承辦人員需到房管部門核實房屋登記情況）,，土地、房產(chǎn)是否存在出租,、聯(lián)營,、聯(lián)建等情況。

2,、他項權(quán)利調(diào)查,。對土地使用權(quán)人提供的有關(guān)部門出具的關(guān)于土地和房產(chǎn)抵押、查封等他項權(quán)利限制及出租,、聯(lián)營,、聯(lián)建等他項權(quán)利的證明材料、解除說明,，進行審查核實,，確保土地具備收回實施條件。

3,、落實申請人情況,。調(diào)查了解申請人的生產(chǎn)、經(jīng)營,、負債,、企業(yè)性質(zhì)（國有、集體,、股份）,、處置意向等情況。

4,、居民用房調(diào)查,。調(diào)查收回范圍內(nèi)征收居民用房的面積、房屋類型、征收意見等,。

5,、集體土地調(diào)查。調(diào)查收回土地范圍內(nèi)有無集體土地的情況,。

6,、調(diào)查宗地內(nèi)管網(wǎng)、人防設(shè)施,、名勝古跡的分布情況,。

7、調(diào)查宗地內(nèi)水,、電,、氣、暖等公用設(shè)施的使用現(xiàn)狀,。

組織土地,、房產(chǎn)的測量及評估階段（配合單位：土地使用權(quán)人及宗地責任）

4

根據(jù)宗地的收回方式，組織土地,、房產(chǎn)的測量及評估工作,。由區(qū)推進中心在測量、評估機構(gòu)備選庫中抽取相應單位進行測量或評估,。土地補償采用備案后的土地評估結(jié)果，地上建（構(gòu)）筑物由收回主體按評估的重置成新價格予以補償,。

該階段土地使用權(quán)人需提供資料：

1,、土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書（模板4）

2,、法定代表人身份證復印件

3,、受委托人身份證復印件

4、營業(yè)執(zhí)照復印件

5,、地籍調(diào)查表,、指界通知單（第三方服務提供）

要求提供以上有效的材料一式二份，所有復印件須加蓋單位公章,。

簽訂收回合同階段（實施單位：配合單位：土地使用權(quán)人及宗地責任園區(qū)）

5

根據(jù)規(guī)劃用途和測量,、評估結(jié)果以及與被收回方協(xié)商的意見，按照《市國有土地收購儲備辦法》（市人民政府令第X號）的規(guī)定,，起草《國有土地使用權(quán)收回合同》,，經(jīng)審批程序，可正式簽訂合同,。

土地收回合同應當包括以下內(nèi)容：

1,、被收購土地使用權(quán)人名稱、地址,、法定代表人,，土地位置,、四至范圍、等級,、面積,、用途，地上建（構(gòu)）筑物狀況及房地產(chǎn)權(quán)屬情況,；

2,、土地收回補償方式和實施辦法；

3,、交付土地的期限和方式,；

4、雙方的權(quán)利義務,；

5,、違約責任；

6,、糾紛的處理,；

7、其他有關(guān)事宜,。

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