拆遷行為主體不具備資質(zhì)還能拆嗎,？

一般在拆遷中,，拆遷方是補(bǔ)償協(xié)議中的主體一方，如果不是被法律承認(rèn)的機(jī)構(gòu),，將會(huì)導(dǎo)致補(bǔ)償協(xié)議中出現(xiàn)極大的法律漏洞,。而且若簽署補(bǔ)償協(xié)議以后房子遭受拆除的,，這時(shí)候?qū)?huì)使補(bǔ)償協(xié)議無法一切正常實(shí)行,，使拆遷人利益維護(hù)難度系數(shù)擴(kuò)大。

二,、有簽字無公章一般假如是企業(yè)或是企業(yè)簽署的拆遷補(bǔ)償協(xié)議,，則必須有負(fù)責(zé)人簽名和公章都同時(shí)具有。因此,，簽定補(bǔ)償協(xié)議時(shí)除開要有簽名之外,，公司章也不可以少。

三、補(bǔ)償協(xié)議的條款模糊不清在都還沒宣布簽定補(bǔ)償協(xié)議前,，務(wù)必慎重閱讀所要簽定的補(bǔ)償協(xié)議中條款有沒有包括以下內(nèi)容：

(1)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，是用貸幣方式還是有付款截止期；

(2)安置房子的占地面積尺寸,，規(guī)范及其詳細(xì)地址,；

(3)對(duì)產(chǎn)權(quán)年限替換房子存有的價(jià)差的補(bǔ)償方式及付款截止期；

(4)搬出截止期,，拆遷過渡形式及其銜接的限期,；

(5)搬遷補(bǔ)償?shù)幕ㄙM(fèi)及其臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)用或是停工暫停營業(yè)損害花費(fèi)支付的規(guī)范和方式；

(6)違約所負(fù)的責(zé)任及其解決矛盾的方式

四,、現(xiàn)場簽名當(dāng)被拆遷方與拆遷放在補(bǔ)償達(dá)成一致意見以后,，就能夠提前準(zhǔn)備簽定補(bǔ)償協(xié)議。拆遷方一般會(huì)以將你簽署好的補(bǔ)償協(xié)議拿回去蓋章為由,，保證蓋完章以后就會(huì)把協(xié)議書歸還給拆遷人,，等你協(xié)議書最終返回拆遷人這里時(shí)，其內(nèi)部的某些內(nèi)容與以前有某些不同,，拆遷方很將會(huì)對(duì)補(bǔ)償條規(guī)干了某些改動(dòng),。

因此，拆遷人們留意簽名必須要確保彼此都會(huì)現(xiàn)場,，而且立即儲(chǔ)存簽名當(dāng)場的相片音頻等原材料,。

五、書面確保但沒有書面形式貫徹落實(shí)拆遷方以便使拆遷人可以在最少的時(shí)間以內(nèi)簽署好房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議,，一般會(huì)在口頭上承諾很多的賠償金,，卻幾乎沒有真實(shí)貫徹落實(shí)到書面材料。

這類書面的確保不具備法律法規(guī)效力,，也不可以做為今后法院上的證據(jù),。諸位被拆遷人盡量全方位詳細(xì)的把各類拆遷賬款貫徹落實(shí)到書面材料中，只有這么做,，才能夠在開展維權(quán)時(shí),，作為有力的直接證據(jù)。

??六,、回遷安置不明確被拆遷人的挑選產(chǎn)權(quán)年限在遭受替換以后,，補(bǔ)償安置協(xié)議書的條款必須要明文規(guī)定置換后的房子的所在位置，層數(shù),，面積,，房屋朝向及其室內(nèi)裝修情況。假如拆遷安置房修建都還沒進(jìn)行,，一般會(huì)有許多不確定性要素,，拆遷安置房修建的具體地址,，時(shí)間，房子情況,，總面積及其交付時(shí)間等因素也沒有方法定出來,。

因此，為了不給今后的工作中提升難度系數(shù),，律師建議上述事宜最好是落實(shí)到合同書中,。

七、沒有貫徹落實(shí)合同違約責(zé)任拆遷方一般會(huì)在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書中對(duì)違約狀況作出許多保證,，但這都是拆遷方為自己留的余地,，殊不知提升了拆遷人維權(quán)的難度系數(shù)。找不到違約的不良影響,，也就是說沒受法律法規(guī)保障,。通常補(bǔ)償額度在于補(bǔ)償協(xié)議中的內(nèi)容，因此在其中會(huì)存在很多圈套,。

事實(shí)上國家的相關(guān)現(xiàn)行政策很好,，殊不知操作過程中違紀(jì)行為不在少數(shù)，常有拆遷人因?yàn)榉ㄖ朴^念不夠而落入拆遷方的陷阱里,。拆遷是一場沒有硝煙彌漫的戰(zhàn)爭,，被拆遷人一般會(huì)因?yàn)樽陨淼呐橙醵鵁o法獲得直接證據(jù)，也就沒有交涉的基礎(chǔ),，加上多種多樣陷阱讓她們應(yīng)接不暇,。因此，不明白的事兒必須要在產(chǎn)生以前就多問,，掌握詳細(xì)信息,，把握相關(guān)維權(quán)方法，盡快制訂解決對(duì)策,，扭轉(zhuǎn)不良影響的態(tài)勢,。?

拆遷征地糾紛案件的處理所涉及法律、行政法規(guī),、司法解釋等法律規(guī)定繁冗復(fù)雜,，其對(duì)法律專業(yè)知識(shí)的要求非常之高，除此,，還應(yīng)具備處理拆征糾紛案件的豐富經(jīng)驗(yàn),！遭遇拆征補(bǔ)償?shù)牟缓侠怼⒉还綄?duì)待,。

先補(bǔ)后拆是國家規(guī)定的,！不按照正確的程序走，哪一種都違法

房屋拆遷是必然的事情,，但是依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，土地拆遷不只是房屋拆遷的問題，而且還是連土地使用權(quán)也一并失去,，為了規(guī)范拆遷補(bǔ)償?shù)倪^程和標(biāo)準(zhǔn),，為了使拆遷雙方的利益得到保障，國家出臺(tái)了《房屋征收與補(bǔ)償條例》,，明令禁止強(qiáng)征強(qiáng)拆,，不管哪一種，都有判刑的可能,。

國家禁止三種拆遷行為,，否則會(huì)受到嚴(yán)懲！

1,、拆遷方案未公示

拆遷政府必須發(fā)布相應(yīng)的拆遷文件,，文件中涵蓋拆遷的費(fèi)用補(bǔ)償，拆遷事件,，以及公民的遷移事件等,；《房屋征收與補(bǔ)償條例》第二章第10條規(guī)定：有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見,；征求意見期限不得少于30日,。拆遷方及有關(guān)部門不公示拆遷方案，那么公民是可以直接拒絕拆遷自己的房子的,。

2,、拆遷未達(dá)成一致意見的

很多時(shí)候，由于拆遷方和農(nóng)民之間很多問題沒有協(xié)商好,，產(chǎn)生了意見分歧,，根據(jù)《條例》第14條、第26條規(guī)定可以申請(qǐng)行政復(fù)議或提起訴訟,；對(duì)房屋估價(jià)有異議的,，根據(jù)《條例》第19條規(guī)定可以申請(qǐng)符合評(píng)估或鑒定。

被拆遷方對(duì)拆遷相關(guān)事宜有不滿可以提出,，在問題解決期內(nèi),，房子是不能動(dòng)工拆遷的。但若是被征收人在法定期限內(nèi)既不不申請(qǐng)行政復(fù)議也不提起行政訴訟,，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不按照合約規(guī)定及時(shí)搬遷的,，法院就可判決強(qiáng)制執(zhí)行了。

3,、補(bǔ)償未到位

簡單來說就是還沒有給公.民補(bǔ)償就先讓人搬的,，對(duì)于大部分農(nóng)民來說，只有這一處房子居住,，要是補(bǔ)償不到位,，那么公民無法保證自己的生活,，所以必須要提前協(xié)商好。按照《條例》第27條相關(guān)規(guī)定,，房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施先補(bǔ)償,、后搬遷的原則。

也就是說,，只要賠償款遲遲沒有到位,，被拆遷方就有理由不搬遷，拆遷方就沒有理由動(dòng)工拆遷,，必須先把補(bǔ)償金如約足額發(fā)放,。

先補(bǔ)償后拆遷是國家要求拆遷的基本原則，這一原則是堅(jiān)決不能讓的,！

按照《房屋征收與補(bǔ)償條例》第四章的內(nèi)容,，拆遷補(bǔ)償相關(guān)工作人員違反條例規(guī)定、徇私枉法,、玩忽職守,；或者拆遷方使用暴力、威脅等方式強(qiáng)制拆遷等,，要依法承擔(dān)賠償責(zé)任,，構(gòu)成犯罪的要依法追究刑事責(zé)任！

國有土地使用權(quán)收回辦事全流程

（一）國有土地收回范圍

1,、土地使用權(quán)人申請(qǐng)收購的,；

2、實(shí)施城市規(guī)劃或舊城區(qū)改造需要調(diào)整使用的,；

3,、土地使用權(quán)人無力繼續(xù)開發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的；

4,、需要行使優(yōu)先購買權(quán)收購的,；

5、其他可以收購的,。

（二）受理土地收回申請(qǐng)

申請(qǐng)資料應(yīng)包括：

1.國有建設(shè)用地使用權(quán)收回申請(qǐng)書（模板1）

2.國有建設(shè)用地使用權(quán)收回情況調(diào)查表（模板2）

3.權(quán)屬證明

（1）《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件或土地權(quán)屬來源證明（驗(yàn)原件）

（2）《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件（驗(yàn)原件）

4.身份證明

（1）法人營業(yè)執(zhí)照副本

（2）法定代表人身份證復(fù)印件

（3）涉及國有資產(chǎn),，需國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)同意的意見

（4）股份有限公司、有限責(zé)任公司需提供公司章程復(fù)印件（驗(yàn)原件）,，并提供按公司章程規(guī)定要求作出的同意土地收回的文件

5.凡是法定代表人不能出面辦理的,，須出具法定代表人授權(quán)委托書，受委托人身份證復(fù)印件（模板3）

6.地形圖（1:500）及數(shù)據(jù)光盤（收回土地?cái)M出讓供地的,，須提供2000年大地坐標(biāo)系地形圖及數(shù)據(jù)光盤,；收回土地?cái)M劃撥供地的，須提供1980年西安坐標(biāo)系地形圖及數(shù)據(jù)光盤,。）

7.企業(yè)改制批文或破產(chǎn)裁定等

要求提供以上有效的材料一式三份,，所有復(fù)印件須加蓋單位公章,。

征詢土地規(guī)劃階段（實(shí)施單位：相關(guān)職能部門）

2

向市規(guī)劃部門征詢擬收回土地規(guī)劃性質(zhì)、委托編制規(guī)劃策劃方案,、申請(qǐng)規(guī)劃條件,，包括用地范圍,、用地性質(zhì),、建筑密度、容積率,、綠地率等規(guī)劃指標(biāo),。部分土地征詢規(guī)劃意見。

摸底調(diào)查階段（實(shí)施單位：高新區(qū)騰籠換業(yè)推進(jìn)中心,；配合單位：土地使用權(quán)人及宗地責(zé)任園區(qū)）

3

對(duì)擬收購的土地及其地上建（構(gòu)）筑物的權(quán)屬,、權(quán)利等有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查和審核

1、現(xiàn)場踏勘,。核實(shí)土地面積,、四至、地上建（構(gòu)）筑物面積,。調(diào)查土地,、房屋的利用現(xiàn)狀（對(duì)于房屋情況，承辦人員需到房管部門核實(shí)房屋登記情況）,，土地,、房產(chǎn)是否存在出租、聯(lián)營,、聯(lián)建等情況,。

2、他項(xiàng)權(quán)利調(diào)查,。對(duì)土地使用權(quán)人提供的有關(guān)部門出具的關(guān)于土地和房產(chǎn)抵押,、查封等他項(xiàng)權(quán)利限制及出租、聯(lián)營,、聯(lián)建等他項(xiàng)權(quán)利的證明材料,、解除說明，進(jìn)行審查核實(shí),，確保土地具備收回實(shí)施條件,。

3、落實(shí)申請(qǐng)人情況,。調(diào)查了解申請(qǐng)人的生產(chǎn),、經(jīng)營、負(fù)債,、企業(yè)性質(zhì)（國有,、集體,、股份）、處置意向等情況,。

4,、居民用房調(diào)查。調(diào)查收回范圍內(nèi)征收居民用房的面積,、房屋類型,、征收意見等。

5,、集體土地調(diào)查,。調(diào)查收回土地范圍內(nèi)有無集體土地的情況。

6,、調(diào)查宗地內(nèi)管網(wǎng),、人防設(shè)施、名勝古跡的分布情況,。

7,、調(diào)查宗地內(nèi)水、電,、氣,、暖等公用設(shè)施的使用現(xiàn)狀。

組織土地,、房產(chǎn)的測量及評(píng)估階段（配合單位：土地使用權(quán)人及宗地責(zé)任）

4

根據(jù)宗地的收回方式,，組織土地、房產(chǎn)的測量及評(píng)估工作,。由區(qū)推進(jìn)中心在測量,、評(píng)估機(jī)構(gòu)備選庫中抽取相應(yīng)單位進(jìn)行測量或評(píng)估。土地補(bǔ)償采用備案后的土地評(píng)估結(jié)果,，地上建（構(gòu)）筑物由收回主體按評(píng)估的重置成新價(jià)格予以補(bǔ)償,。

該階段土地使用權(quán)人需提供資料：

1、土地登記法人代表身份證明書,、土地登記法人代表委托書（模板4）

2,、法定代表人身份證復(fù)印件

3、受委托人身份證復(fù)印件

4,、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

5,、地籍調(diào)查表、指界通知單（第三方服務(wù)提供）

要求提供以上有效的材料一式二份,，所有復(fù)印件須加蓋單位公章,。

簽訂收回合同階段（實(shí)施單位：配合單位：土地使用權(quán)人及宗地責(zé)任園區(qū)）

5

根據(jù)規(guī)劃用途和測量、評(píng)估結(jié)果以及與被收回方協(xié)商的意見，按照《市國有土地收購儲(chǔ)備辦法》（市人民政府令第X號(hào)）的規(guī)定,，起草《國有土地使用權(quán)收回合同》,，經(jīng)審批程序，可正式簽訂合同,。

土地收回合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1,、被收購?fù)恋厥褂脵?quán)人名稱、地址,、法定代表人,，土地位置、四至范圍,、等級(jí),、面積,、用途,，地上建（構(gòu)）筑物狀況及房地產(chǎn)權(quán)屬情況；

2,、土地收回補(bǔ)償方式和實(shí)施辦法,；

3、交付土地的期限和方式,；

4,、雙方的權(quán)利義務(wù)；

5,、違約責(zé)任,；

6、糾紛的處理,；

7,、其他有關(guān)事宜。

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