房屋拆遷賠償分配糾紛如何處理

房屋拆遷后拆遷人會給被拆遷人一筆費用可觀的賠償款或者被拆遷人也可以選擇產(chǎn)權(quán)置換的方式來獲得補償,，但是房屋的所有權(quán)人可能不止一個,，如果房屋拆遷賠償下發(fā)了要怎么分配是個問題,，那么房屋拆遷賠償分配糾紛如何處理？

一,、房屋拆遷賠償分配糾紛如何處理

房屋拆遷補償款分割糾紛調(diào)解處理的原則和方法：

1,、確定可取得拆遷利益主體的同住人資格

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在涉及公有房屋拆遷補償糾紛中,，對于同住人的界定,，為拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口,，已實際居住1年以上,，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。這里的他處雖有住房但居住困難的情況,，是指他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標準的情況，他處房屋的性質(zhì)僅限于福利性質(zhì)取得的房屋,。

此外還要考慮三種情況：

一是在公房內(nèi)居住的未成年人的問題,。一般而言，允許未成年人在自己承租的公房內(nèi)居住的,，可認定為幫助性質(zhì),，除另有約定外，并不當然等于同意該未成年人取得房屋的權(quán)利份額,。因此,，該未成年人無權(quán)主張分割房屋拆遷補償款，除非其能提供證據(jù)證明自己的居住權(quán)并非基于他人的幫助而取得,。

二是返城知青能否成為同住人的問題,。要考慮家庭實際狀況，除雙方有協(xié)議外,，一般情況下知青可成為同住人分割補償款,。

三是外來人員、參軍人員和服刑人員能否作為同住人的問題,。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,，具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日,，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住的,，即使居住未滿1年的；或在本市無常住戶口,，至拆遷許可證核發(fā)之日,，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住滿5年的；或房屋拆遷時,，因在服兵役,、讀大學(xué),、服刑等原因戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處沒有福利性房屋的,，均可視為同住人,。

2、審查拆遷資料并聽取拆遷單位意見

由于現(xiàn)實情況紛繁復(fù)雜,，確定應(yīng)安置人員存在一定的難度,，動拆遷單位在實踐中對動拆遷補償款分割人員的核定有三種形式：

一是動拆遷單位和被拆遷人（以戶為單位）簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》中附有安置人員的名單，除非上述條款被法院宣告無效,，一般都按該協(xié)議分割拆遷補償款,；

二是在《房屋拆遷安置協(xié)議》中無相關(guān)條款，但在拆遷單位拆遷之初以戶為單位制定的“兩定表”（即核定人員表,、核定面積表）中有相關(guān)記載的,，一般以該表中的相關(guān)內(nèi)容為參考，依據(jù)當事人提出的合理合法的主張,，確定安置補償人員,；

三是當《房屋拆遷安置協(xié)議》及“兩定表”對相關(guān)安置人員均不明晰時，調(diào)解人員可至拆遷單位了解具體情況,，參考其意見合理確定安置人員,。

3、合理分配房屋拆遷補償款

首先,，家庭內(nèi)部對安置補償有約定的,，只要該約定不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，一般應(yīng)予以遵從,。若沒有約定或約定不明的,，則應(yīng)根據(jù)三項原則進行分配：

一是一人一份，均等分割,。這樣做,，一方面考慮到平等、公平合理是民法的基本原則,，另一方面承租人和同住人對補償款是共有的法律關(guān)系,，原則上也應(yīng)平均分割；

二是適當照顧老年同住人及缺乏經(jīng)濟來源的同住人,。這是因為多數(shù)老年人及缺乏經(jīng)濟來源的人社會保障不足,，后繼生存和發(fā)展能力較弱，需要給予特殊保護,，而且公房大多源自老年人,，在分割時也應(yīng)適當照顧其利益。

三是承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付過較多款項的,，可以適當多分,，這體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)相一致以及等價的原則,。此外，如果被拆遷公房內(nèi)居住未成年人的,，對其實際承擔監(jiān)護義務(wù)的人,，也可以適當多分拆遷補償款。

4,、區(qū)分房屋性質(zhì)作出不同處理

除公房拆遷補償款分割的情形外,，實踐中還會遇到拆遷其他性質(zhì)各類房屋時所發(fā)生的糾紛，此時應(yīng)區(qū)分房屋性質(zhì),，分別確立調(diào)解原則：被拆遷房屋屬于居住和非居住兼用的,，如果拆遷人明確區(qū)分居住補償和非居住補償份額的，對于居住補償部分,，承租人和同住人可共同分割,；對于非居住補償部分，利用該房屋進行經(jīng)營的人是該公房的承租人或同住人的,，則該承租人或同住人可以適當多分,；如果拆遷人未明確區(qū)分，利用該房屋進行經(jīng)營的承租人或同住人就整個補償款可以適當多分,。被拆遷房屋屬于因落實政策而恢復(fù)所有權(quán)的代理經(jīng)租房屋，補償款的分割一般歸所有權(quán)人,，實際居住人的安置,，按照本市有關(guān)政策規(guī)定處理。被拆遷房屋屬于通過市場買賣取得的使用權(quán)公有居住房屋,，所得到的貨幣補償款一般歸出資人所有,。被拆遷房屋屬于售后公房，應(yīng)按私房拆遷補償款份額劃分的原則進行調(diào)解,。

二,、房屋拆遷安置補償糾紛如何處理

1、雙方所簽的合同有效時的糾紛處理

現(xiàn)實生活中,，我們經(jīng)?？吹椒慨a(chǎn)商擅自改變房屋座向等情況，可能得到有關(guān)部門的許可而改變的,，但按規(guī)定房產(chǎn)商應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)告知被拆遷方變更方案,。如果房產(chǎn)商未告知，房產(chǎn)商應(yīng)承擔責任,。如果合同約定的營業(yè)房與變更后修建的營業(yè)房存在有價差,，應(yīng)按合同約定安置的營業(yè)房與變更后修建的營業(yè)房分別進行評估，房產(chǎn)商補償被拆遷方的價差損失,，且房產(chǎn)商應(yīng)承擔違約責任,。如果合同約定的營業(yè)房與現(xiàn)在修建的巷道營業(yè)房均可營業(yè),，并不是合同目的不能實現(xiàn)，只是實現(xiàn)大小的問題,。那么,，就不該按照市場價格進行賠償。

2,、房屋拆遷安置補償糾紛如何處理——被拆遷方不要安置房而要求賠償時的糾紛處理

被拆遷方不要現(xiàn)在的營業(yè)房而要求賠償,，按《房屋拆遷管理條例》第二十一條：“拆遷補償形式實行作價補償，產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者作價補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合,。被拆除人有權(quán)選擇補償形式,。”的規(guī)定,，房產(chǎn)商只能按被拆遷方被拆遷時的房屋按市場指導(dǎo)價進行作價補償,，由房產(chǎn)商承擔違約責任。

3,、房屋拆遷安置補償糾紛如何處理——一方要求解除合同時的糾紛處理

如果房產(chǎn)商所簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》系雙方當事人的真實意思表示,，符合有關(guān)法律規(guī)定，屬有效合同,。雙方當事人均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù),。而若房產(chǎn)商交付的營業(yè)房與合同約定的房屋朝向、位置等發(fā)生較大變化,，使被拆遷方通過拆遷安置獲得該營業(yè)房用于經(jīng)營的合同目的難以實現(xiàn),，僅從房屋價差補償，不能彌補今后經(jīng)營的損失,。因此,，這種情況下房產(chǎn)商的違約屬根本性違約，故被拆遷方要求解除雙方當事人簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第（四）項“當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的,，當事人可以解除合同”的規(guī)定,，雙方當事人簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》應(yīng)當予以解除。即便是房產(chǎn)商的違約系他人的行為造成,，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十一條“當事人因第三人的原因造成違約的,，應(yīng)當向?qū)Ψ匠袚`約責任。

三,、房屋拆遷補償標準的計算公式

拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金,。一般有：

1、房屋補償費（房屋重置費）,，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失,，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

2,、周轉(zhuǎn)補償費,，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔,，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼,。

3、獎勵性補償費,，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房,，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補償價,、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價,。
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