不動產(chǎn)登記制度是什么？有什么注意事項,？
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的價值在于將行使登記權(quán)的行政主體單一化,，從而為不動產(chǎn)確權(quán),、流轉(zhuǎn)及公示等事項提供專門化服務(wù)。在登記實務(wù)中,，應(yīng)當(dāng)充分重視法律適用的效力范疇以應(yīng)對相關(guān)司法審查,，從而為不動產(chǎn)登記的有效性奠定堅實的基礎(chǔ)。

由于國家構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度并非僅系一項事務(wù)性的工作機制,，也即不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作并非僅受相關(guān)登記實施細(xì)則或登記規(guī)程的制約,，而是要在不動產(chǎn)登記工作中充分重視物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法,、土地管理法,、礦產(chǎn)資源法及其他單行法等上位法的約束力。否則,，一旦涉訴則司法審查中關(guān)于對登記行為的法律適用與審查問題根本不可能僅限于不動產(chǎn)登記《實施細(xì)則》或相關(guān)登記規(guī)程的范疇,。因此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)也無法僅以其登記行為符合相關(guān)規(guī)程為據(jù)來進(jìn)行有效抗辯,。

顯然,，無論是不動產(chǎn)登記公示或是相關(guān)司法審查中，必然要遵從我國法律體系的效力性原則,，充分考量到有關(guān)上位法的法律適用問題,。

一、申請登記的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)遵守“不動產(chǎn)單元”之權(quán)利范疇的完整性規(guī)則,，不能隨意以“分割登記”方式損害物權(quán)權(quán)屬的完整性

國務(wù)院不動產(chǎn)登記《暫行條例》規(guī)定,，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼,。根據(jù)原國土資源部關(guān)于不動產(chǎn)登記暫行條例的《實施細(xì)則》規(guī)定,，不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。其中,，有房屋等建筑物,、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的,，以該房屋等建筑物,、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地,、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元,。

１，不動產(chǎn)登記中,，應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法的強制性與管理性規(guī)定,。根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法第六十一條第二款的立法精神，在房地產(chǎn)一級市場即房地產(chǎn)開發(fā)交易時,，應(yīng)當(dāng)先辦理土地使用權(quán)證書,，再辦理房屋權(quán)屬登記,；根據(jù)該條第三款的立法精神，在房地產(chǎn)二級市場即已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后的流轉(zhuǎn)交易中,，應(yīng)當(dāng)先行辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，再辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

目前,，雖然原登記主體分屬于房屋登記和土地登記兩個主體的立法現(xiàn)狀已被國務(wù)院不動產(chǎn)統(tǒng)一登記《暫行條例》中的相關(guān)制度所替代并轉(zhuǎn)換為一個登記主體,，但從地上建筑物的權(quán)屬來源而言，并沒有改變二級市場中“地隨房走”的制度,。

當(dāng)一項完整的房屋與土地使用權(quán)登記單元的流轉(zhuǎn)交易成立后,，沒有取得房屋權(quán)利的受讓人，不能單獨要求為其分割辦理土地使用權(quán)登記,，不得將原建筑物的登記權(quán)屬狀況轉(zhuǎn)換為一種“孤島”狀態(tài),。也即，當(dāng)原有的登記單元具有完整性的情形下,，不動產(chǎn)受讓人必須完整取得房權(quán)與地權(quán)后,，才能完成對包括房屋占地與其他土地使用權(quán)在內(nèi)的完整不動產(chǎn)登記單元的轉(zhuǎn)移登記，故不應(yīng)當(dāng)無視房地產(chǎn)管理法中“地隨房走”的立法精神,，不應(yīng)對一宗完整的登記單元實施“分割登記”,。否則，即意味著原有的一個完整的不動產(chǎn)登記單元將產(chǎn)生房地分離狀態(tài)下的兩個不動產(chǎn)權(quán)利主體,。

２,，《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》中的登記規(guī)則完全符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)管理法的立法精神。根據(jù)國土資源部《操作規(guī)范》第９部分“國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記”中關(guān)于“轉(zhuǎn)移登記”的規(guī)定,，房屋所有權(quán)登記和土地使用權(quán)登記事項必須按照“整體統(tǒng)一轉(zhuǎn)移登記”的規(guī)則辦理,，即“已經(jīng)登記的國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，因下列情形導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的,，當(dāng)事人可以申請轉(zhuǎn)移登記,。國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，其范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移,；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移,，其范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移”。

因此,，當(dāng)?shù)厣洗胬m(xù)合法建筑物,、構(gòu)筑物時，不得將建筑物,、構(gòu)筑物及其占地范圍與原不動產(chǎn)登記單元的完整性分裂開來而實施“分割登記”,，否則將會在原完整的不動產(chǎn)登記單元中形成“孤島”式的登記狀態(tài)，嚴(yán)重?fù)p害地面建筑物和構(gòu)筑物之物權(quán)人的合法權(quán)益，而且會人為地制造相鄰關(guān)系糾紛,。

司法實踐中，如果出現(xiàn)登記行政行為違反上述城市房地產(chǎn)管理法這一上位法所設(shè)立的強制性規(guī)定的情形時,，則不能僅以登記行政行為符合不動產(chǎn)登記《實施細(xì)則》或登記操作規(guī)范為由而維持其登記效力,，而是應(yīng)當(dāng)對此類登記行政行為作出否定性司法評價結(jié)論。

司法實踐中,，對于未經(jīng)登記的特殊的不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的法律適用中,，不能僅僅局限于是否以“登記”一種方式設(shè)立權(quán)利，而是應(yīng)當(dāng)同時注重“法的融合性適用”問題,，從更為廣闊的視角審查有關(guān)不動產(chǎn)登記的效力,，依法保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。
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