房屋評(píng)估過(guò)程中可能存在哪些問(wèn)題？
一,、房屋性質(zhì),、面積等認(rèn)定不準(zhǔn)確。被拆遷房屋應(yīng)當(dāng)區(qū)分已經(jīng)登記的房屋和未登記房屋,。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋,，房屋性質(zhì),、面積,、用途一般以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證與房屋登記簿記載不一致時(shí),，除非房屋登記簿卻有錯(cuò)誤,，一般以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的房屋,，應(yīng)當(dāng)按照市,、縣政府認(rèn)定、處理的結(jié)果進(jìn)行評(píng)估,。而在現(xiàn)實(shí)中,，對(duì)于未登記的房屋，經(jīng)常出現(xiàn)將商住兩用房認(rèn)定為住宅房,，將住改非認(rèn)定為住宅,，對(duì)于房屋面積，未進(jìn)行實(shí)際測(cè)量直接估算面積的情況,，這都是不符合法律規(guī)定的,。

二、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格嚴(yán)重偏低,。區(qū)位補(bǔ)償價(jià),，是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價(jià)值,。對(duì)于農(nóng)村的宅基地區(qū)位補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格，北京市公布了相應(yīng)的計(jì)算公式：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià)）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積,。其他地區(qū)也有自己的計(jì)算公式,，但都大同小異。當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)是由區(qū),、縣人民政府通過(guò)比照特定時(shí)間內(nèi),、特定區(qū)域內(nèi)普通住宅的市場(chǎng)均價(jià)、城市規(guī)劃等綜合確定,。而在實(shí)際的拆遷過(guò)程中,，評(píng)估公司對(duì)當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)的確定都不參考周邊普通商品住宅平均價(jià)格，而是隨意評(píng)估確定或者按照拆遷部門(mén)的要求確定,，這就造成被拆遷范圍內(nèi)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格嚴(yán)重偏低,，使被拆遷人的合法權(quán)益遭到嚴(yán)重?fù)p害。

三,、選用評(píng)估方法錯(cuò)誤,。房地產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估的對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，選用適合的一種或多種評(píng)估方法對(duì)被拆遷房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,。例如,，如果被拆遷房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，就應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)評(píng)估法,；如果被拆遷房屋或其他類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的,，例如商用房或商住兩用房、住改非等,，就應(yīng)當(dāng)選用收益評(píng)估法,；如果被拆遷房屋在進(jìn)行工程建設(shè)的，則應(yīng)當(dāng)選擇假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估,。在選定合適的評(píng)估方法后,，再結(jié)合被拆遷房屋的實(shí)際狀況，如建筑結(jié)構(gòu),、材質(zhì),、建設(shè)時(shí)間等進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于大部分純住宅用房,，一般都是采用市場(chǎng)評(píng)估法,，即按照周邊類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，而在實(shí)際的拆遷評(píng)估過(guò)程中,，評(píng)估公司為了迎合拆遷部門(mén)或者為了自身操作方便,，都不采用市場(chǎng)評(píng)估法，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格嚴(yán)重偏低,，甚至低于市場(chǎng)價(jià)的一半,。

四,、評(píng)估公司的選定程序違法。房屋評(píng)估公司是由被拆遷人協(xié)商選定的,，當(dāng)被拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)未協(xié)商一致,，應(yīng)當(dāng)按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào),、抽簽等方式隨即確定,。評(píng)估公司如果由拆遷部門(mén)單方面直接確定，被拆遷人對(duì)評(píng)估公司的狀況,、選定程序一無(wú)所知,，因?yàn)椴疬w部門(mén)并未對(duì)外進(jìn)行公示公告，也未征求廣大被拆遷人的任何意見(jiàn),，這通通是違反法律規(guī)定的,。

五、未進(jìn)行實(shí)地勘察,。法律規(guī)定屋評(píng)估公司需要安排專業(yè)的評(píng)估師對(duì)被拆遷房屋的實(shí)際狀況進(jìn)行實(shí)地考察勘驗(yàn),，對(duì)被拆遷房屋內(nèi)外部情況進(jìn)行拍照、錄像,，做好實(shí)地勘察記錄,，并將附屬物清單進(jìn)行匯總。在實(shí)踐中,，許多房屋評(píng)估公司都不會(huì)安排專業(yè)的評(píng)估師入戶丈量,，即有部分評(píng)估公司雖然安排了評(píng)估師去實(shí)地勘察，但也只是“走過(guò)場(chǎng)”,，絲毫不展現(xiàn)其專業(yè)水準(zhǔn),，全靠被拆遷人與評(píng)估公司商談,，如果被拆遷人本身不知道把裝飾裝修,、附屬物等項(xiàng)目和評(píng)估公司說(shuō)仔細(xì)、全面,，就可能會(huì)漏掉一些補(bǔ)償,。“走過(guò)場(chǎng)”的評(píng)估公司在敷衍了事之后制作勘察記錄,，被拆遷人在對(duì)勘察記錄有異議拒絕簽字時(shí),，也未按照法律規(guī)定請(qǐng)無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并且未在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明相應(yīng)情況,。

六,、未依法向被拆遷人出具分戶評(píng)估報(bào)告。法律規(guī)定評(píng)估公司應(yīng)出具整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告,，但在實(shí)踐中,，有的拆遷部門(mén)只向被拆遷人出具整體評(píng)估報(bào)告,，卻不出具相應(yīng)的分戶評(píng)估報(bào)告，有的甚至不出具任何評(píng)估報(bào)告,，這是嚴(yán)重違法行為,。有的拆遷部門(mén)雖然出具了分戶評(píng)估報(bào)告，但內(nèi)容卻極其簡(jiǎn)單,、不完整,，通常情況下只有一張?jiān)u估表格，沒(méi)有評(píng)估明細(xì),，有的甚至沒(méi)有評(píng)估師簽字和評(píng)估公司蓋章,，這是一份不合規(guī)、不合法的評(píng)估報(bào)告,，因此不具有法律效力,。當(dāng)被拆遷人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議時(shí)，拆遷部門(mén)也不讓評(píng)估公司或評(píng)估人員進(jìn)行解釋和說(shuō)明,，從而使得廣大被拆遷人的權(quán)益得不到合法保障,。

在房屋拆遷過(guò)程中遇到拆遷部門(mén)內(nèi)定評(píng)估公司、評(píng)估公司或評(píng)估師違法評(píng)估的亂象是常見(jiàn)的,，為了保障廣大被拆遷人的房屋得到合理,、公平、公正的評(píng)估,，從而得到一份滿意的拆遷補(bǔ)償款,，建議被拆遷人在征遷過(guò)程中，及時(shí)行使自己的合法權(quán)利,，如積極參與選定評(píng)估公司,、了解補(bǔ)償項(xiàng)目、對(duì)評(píng)估報(bào)告不滿及時(shí)提起復(fù)核程序,、對(duì)于評(píng)估公司采用不正當(dāng)手段獲利的行為可以向有關(guān)部門(mén)舉報(bào)等,。如果拆遷部門(mén)、評(píng)估公司或評(píng)估師的違法評(píng)估行為侵犯了自身合法權(quán)益,，當(dāng)然也可以咨詢律師通過(guò)法律程序追究其行政責(zé)任,、民事責(zé)任甚至是刑事責(zé)任，從而保障自身合法利益,。
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