房屋評估過程中可能存在哪些問題？
一,、房屋性質(zhì)、面積等認定不準確,。被拆遷房屋應(yīng)當(dāng)區(qū)分已經(jīng)登記的房屋和未登記房屋。對于已經(jīng)登記的房屋,，房屋性質(zhì),、面積、用途一般以不動產(chǎn)權(quán)證為準,，當(dāng)不動產(chǎn)權(quán)證與房屋登記簿記載不一致時，除非房屋登記簿卻有錯誤,，一般以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的房屋,，應(yīng)當(dāng)按照市,、縣政府認定,、處理的結(jié)果進行評估。而在現(xiàn)實中,，對于未登記的房屋,，經(jīng)常出現(xiàn)將商住兩用房認定為住宅房，將住改非認定為住宅,，對于房屋面積,，未進行實際測量直接估算面積的情況，這都是不符合法律規(guī)定的,。

二,、宅基地區(qū)位補償價格嚴重偏低。區(qū)位補償價,，是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價值,。對于農(nóng)村的宅基地區(qū)位補償?shù)膬r格，北京市公布了相應(yīng)的計算公式：宅基地區(qū)位補償價=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積,。其他地區(qū)也有自己的計算公式,，但都大同小異。當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價是由區(qū),、縣人民政府通過比照特定時間內(nèi),、特定區(qū)域內(nèi)普通住宅的市場均價,、城市規(guī)劃等綜合確定,。而在實際的拆遷過程中,，評估公司對當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價的確定都不參考周邊普通商品住宅平均價格,，而是隨意評估確定或者按照拆遷部門的要求確定,，這就造成被拆遷范圍內(nèi)宅基地區(qū)位補償價格嚴重偏低，使被拆遷人的合法權(quán)益遭到嚴重損害,。

三,、選用評估方法錯誤。房地產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估的對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格,，選用適合的一種或多種評估方法對被拆遷房屋價格進行評估,。例如，如果被拆遷房屋的類似房地產(chǎn)有交易的,，就應(yīng)當(dāng)采用市場評估法,；如果被拆遷房屋或其他類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，例如商用房或商住兩用房,、住改非等,，就應(yīng)當(dāng)選用收益評估法；如果被拆遷房屋在進行工程建設(shè)的,，則應(yīng)當(dāng)選擇假設(shè)開發(fā)法評估,。在選定合適的評估方法后，再結(jié)合被拆遷房屋的實際狀況,，如建筑結(jié)構(gòu),、材質(zhì)、建設(shè)時間等進行評估,。對于大部分純住宅用房,，一般都是采用市場評估法，即按照周邊類似房地產(chǎn)市場價格進行評估,，而在實際的拆遷評估過程中,，評估公司為了迎合拆遷部門或者為了自身操作方便，都不采用市場評估法,，導(dǎo)致評估價格嚴重偏低,，甚至低于市場價的一半,。

四、評估公司的選定程序違法,。房屋評估公司是由被拆遷人協(xié)商選定的,，當(dāng)被拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)未協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,，或者采取搖號,、抽簽等方式隨即確定。評估公司如果由拆遷部門單方面直接確定,，被拆遷人對評估公司的狀況,、選定程序一無所知，因為拆遷部門并未對外進行公示公告,，也未征求廣大被拆遷人的任何意見,，這通通是違反法律規(guī)定的。

五,、未進行實地勘察,。法律規(guī)定屋評估公司需要安排專業(yè)的評估師對被拆遷房屋的實際狀況進行實地考察勘驗，對被拆遷房屋內(nèi)外部情況進行拍照,、錄像,，做好實地勘察記錄，并將附屬物清單進行匯總,。在實踐中,，許多房屋評估公司都不會安排專業(yè)的評估師入戶丈量，即有部分評估公司雖然安排了評估師去實地勘察,，但也只是“走過場”,，絲毫不展現(xiàn)其專業(yè)水準，全靠被拆遷人與評估公司商談,，如果被拆遷人本身不知道把裝飾裝修,、附屬物等項目和評估公司說仔細、全面,，就可能會漏掉一些補償,。“走過場”的評估公司在敷衍了事之后制作勘察記錄,，被拆遷人在對勘察記錄有異議拒絕簽字時,，也未按照法律規(guī)定請無利害關(guān)系的第三人見證，并且未在評估報告中說明相應(yīng)情況,。

六,、未依法向被拆遷人出具分戶評估報告。法律規(guī)定評估公司應(yīng)出具整體評估報告和分戶評估報告,，但在實踐中,，有的拆遷部門只向被拆遷人出具整體評估報告,，卻不出具相應(yīng)的分戶評估報告，有的甚至不出具任何評估報告,，這是嚴重違法行為,。有的拆遷部門雖然出具了分戶評估報告，但內(nèi)容卻極其簡單,、不完整,，通常情況下只有一張評估表格，沒有評估明細,，有的甚至沒有評估師簽字和評估公司蓋章，這是一份不合規(guī),、不合法的評估報告,，因此不具有法律效力。當(dāng)被拆遷人對評估報告有異議時,，拆遷部門也不讓評估公司或評估人員進行解釋和說明,，從而使得廣大被拆遷人的權(quán)益得不到合法保障,。

在房屋拆遷過程中遇到拆遷部門內(nèi)定評估公司、評估公司或評估師違法評估的亂象是常見的,，為了保障廣大被拆遷人的房屋得到合理,、公平、公正的評估,，從而得到一份滿意的拆遷補償款，建議被拆遷人在征遷過程中,，及時行使自己的合法權(quán)利，如積極參與選定評估公司,、了解補償項目、對評估報告不滿及時提起復(fù)核程序,、對于評估公司采用不正當(dāng)手段獲利的行為可以向有關(guān)部門舉報等。如果拆遷部門,、評估公司或評估師的違法評估行為侵犯了自身合法權(quán)益，當(dāng)然也可以咨詢律師通過法律程序追究其行政責(zé)任,、民事責(zé)任甚至是刑事責(zé)任,，從而保障自身合法利益,。
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