房屋共有人的權利

(1)要求分出自己份額權

按份共有人在不影響整幢房屋經(jīng)營管理的前提下,，可以要求分出自己的份額，否則只能由其他共有人作價補償,。

(2)處分自己份額權

按份共有人對自己享有的份額,，有相當于單獨所有權的權利，對按份共有房屋中屬自己的份額,，可以按自己的意愿進行各種處分,，如出賣、贈與,、拋棄等,。

(3)對其他共有人出售的份額享有優(yōu)先購買權

優(yōu)先購買權，是按份房屋共有人在出賣自己份額時,，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先于其他人購買的權利,。按份共有人在出賣自己所占房屋份額時，應預先通知其他共有人,。只有其他共有人明確表示不購買,，或者其購買的條件不為出賣人滿意時，才可以出賣給其他人，否則其他共有人可請求法院宣告該買賣行為無效,。

經(jīng)常會有房屋共有人,，以其他共有人擅自處分共有財產(chǎn)為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效,。對此問題,，應區(qū)別不同的情形分別處理：

1、房屋出售時,，權利登記僅為出賣人一人的,，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則,，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同,，應認定為有效,；但如有證據(jù)證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通,，損害其他共有人利益的除外,。

2、房屋出售時,，權利登記為數(shù)人的,，基于部分共同共有人，不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定,，在其他權利人事后不予追認的情況下,，應認定買賣合同無效；但買受人有理由相信出賣人有代理權,，符合表見代理構成要件的,，應確認買賣合同有效。

由于雙方共有房屋產(chǎn)權的共有關系分為按份共有和共同共有兩種類型,，因此,，在處分雙方共有房屋產(chǎn)權時也應分為兩種情況：

（1）處分按份共有關系的雙方共有房屋產(chǎn)權時，按照兩個所有者各自的份額,，對房屋享有使用,、收益和處分的權利，并且也按份額分擔義務,。按份共有的雙方均有權將自己的份額分出或轉讓,，但任何一方不經(jīng)他方同意不得擅自處分房屋，且在同等條件下,，另一方有優(yōu)先獲得權,。

（2）處分關系的雙方房屋產(chǎn)權時，由于兩個所有者對房屋享有平等的所有權，承擔共同的義務,，在這種關系存續(xù)期間,，任何一方擅自處分房屋均屬無效。當這種關系終止時,，按照友好,、協(xié)商的原則對房屋產(chǎn)權進行處理。有協(xié)議的,，按照協(xié)議進行處理,；無協(xié)議的，根據(jù)等分的原則進行處理,，并考慮共有人對房屋的貢獻大小,，適當照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況進行處理,。

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