房屋共有人的權(quán)利

(1)要求分出自己份額權(quán)

按份共有人在不影響整幢房屋經(jīng)營管理的前提下,，可以要求分出自己的份額,，否則只能由其他共有人作價補償。

(2)處分自己份額權(quán)

按份共有人對自己享有的份額,，有相當(dāng)于單獨所有權(quán)的權(quán)利,，對按份共有房屋中屬自己的份額，可以按自己的意愿進行各種處分,，如出賣,、贈與、拋棄等,。

(3)對其他共有人出售的份額享有優(yōu)先購買權(quán)

優(yōu)先購買權(quán),，是按份房屋共有人在出賣自己份額時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先于其他人購買的權(quán)利,。按份共有人在出賣自己所占房屋份額時,，應(yīng)預(yù)先通知其他共有人。只有其他共有人明確表示不購買,，或者其購買的條件不為出賣人滿意時,，才可以出賣給其他人，否則其他共有人可請求法院宣告該買賣行為無效,。

經(jīng)常會有房屋共有人,，以其他共有人擅自處分共有財產(chǎn)為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效,。對此問題,，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理：

1、房屋出售時,，權(quán)利登記僅為出賣人一人的,，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則,，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人,，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效,；但如有證據(jù)證明買受人存有過錯,，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

2,、房屋出售時,，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人,，不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定,，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效,；但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán),，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買賣合同有效,。

由于雙方共有房屋產(chǎn)權(quán)的共有關(guān)系分為按份共有和共同共有兩種類型,，因此，在處分雙方共有房屋產(chǎn)權(quán)時也應(yīng)分為兩種情況：

（1）處分按份共有關(guān)系的雙方共有房屋產(chǎn)權(quán)時,，按照兩個所有者各自的份額，對房屋享有使用,、收益和處分的權(quán)利,，并且也按份額分擔(dān)義務(wù)。按份共有的雙方均有權(quán)將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓,，但任何一方不經(jīng)他方同意不得擅自處分房屋,，且在同等條件下，另一方有優(yōu)先獲得權(quán),。

（2）處分關(guān)系的雙方房屋產(chǎn)權(quán)時,，由于兩個所有者對房屋享有平等的所有權(quán)，承擔(dān)共同的義務(wù),，在這種關(guān)系存續(xù)期間,，任何一方擅自處分房屋均屬無效。當(dāng)這種關(guān)系終止時,，按照友好,、協(xié)商的原則對房屋產(chǎn)權(quán)進行處理。有協(xié)議的,，按照協(xié)議進行處理,；無協(xié)議的，根據(jù)等分的原則進行處理,，并考慮共有人對房屋的貢獻大小,，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況進行處理,。

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