房屋共有人的權(quán)利

(1)要求分出自己份額權(quán)

按份共有人在不影響整幢房屋經(jīng)營(yíng)管理的前提下,，可以要求分出自己的份額,，否則只能由其他共有人作價(jià)補(bǔ)償,。

(2)處分自己份額權(quán)

按份共有人對(duì)自己享有的份額，有相當(dāng)于單獨(dú)所有權(quán)的權(quán)利,，對(duì)按份共有房屋中屬自己的份額,，可以按自己的意愿進(jìn)行各種處分,，如出賣、贈(zèng)與,、拋棄等,。

(3)對(duì)其他共有人出售的份額享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是按份房屋共有人在出賣自己份額時(shí),，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先于其他人購(gòu)買的權(quán)利,。按份共有人在出賣自己所占房屋份額時(shí)，應(yīng)預(yù)先通知其他共有人,。只有其他共有人明確表示不購(gòu)買,，或者其購(gòu)買的條件不為出賣人滿意時(shí)，才可以出賣給其他人,，否則其他共有人可請(qǐng)求法院宣告該買賣行為無效,。

經(jīng)常會(huì)有房屋共有人，以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由,，主張其他共有人對(duì)外簽訂的“二手房”買賣合同無效,。對(duì)此問題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理：

1,、房屋出售時(shí),，權(quán)利登記僅為出賣人一人的,，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則,，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人,，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效,；但如有證據(jù)證明買受人存有過錯(cuò),，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外,。

2,、房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的,，基于部分共同共有人,，不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下,，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效,；但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的,，應(yīng)確認(rèn)買賣合同有效,。

由于雙方共有房屋產(chǎn)權(quán)的共有關(guān)系分為按份共有和共同共有兩種類型，因此,，在處分雙方共有房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)也應(yīng)分為兩種情況：

（1）處分按份共有關(guān)系的雙方共有房屋產(chǎn)權(quán)時(shí),，按照兩個(gè)所有者各自的份額，對(duì)房屋享有使用,、收益和處分的權(quán)利,，并且也按份額分擔(dān)義務(wù)。按份共有的雙方均有權(quán)將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓,，但任何一方不經(jīng)他方同意不得擅自處分房屋,，且在同等條件下，另一方有優(yōu)先獲得權(quán),。

（2）處分關(guān)系的雙方房屋產(chǎn)權(quán)時(shí),，由于兩個(gè)所有者對(duì)房屋享有平等的所有權(quán)，承擔(dān)共同的義務(wù),，在這種關(guān)系存續(xù)期間,，任何一方擅自處分房屋均屬無效。當(dāng)這種關(guān)系終止時(shí),，按照友好,、協(xié)商的原則對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處理,。有協(xié)議的,，按照協(xié)議進(jìn)行處理,；無協(xié)議的，根據(jù)等分的原則進(jìn)行處理,，并考慮共有人對(duì)房屋的貢獻(xiàn)大小,，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況進(jìn)行處理,。

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