相關法律問題分析及司法應對

北京市第一中級人民法院民一庭

疫情防控形勢下,，房地產行業(yè)各形態(tài)受到一定的影響,，阻礙著行業(yè)整體的提質增效和轉型發(fā)展，也可能引發(fā)相關訴訟進入司法程序,。為有效應對未來時期內可能出現(xiàn)的與疫情有關的房地產訴訟,，本文首先分析疫情期間房地產糾紛的總體面向，在把握主要爭點的基礎上,，分類闡述不同種類房地產合同涉及的具體法律問題,，并提出針對性的司法對策，以期為疫情防控工作提供有力的法治保障,。

一

疫情期間房地產糾紛的總體面向

當前因疫情防控,，房屋買賣合同等房地產類合同的一方當事人無法按時履約，為避免承擔合同法第一百零七條的違約責任,，該方當事人通常訴諸合同法第一百一十七條的不可抗力規(guī)定,，認為疫情屬于不可抗力，故請求免除違約責任,。

根據(jù)法律規(guī)定,，當事人可以根據(jù)不可抗力主張免除合同約定的違約責任，或者訴諸解除合同,。對此訴求,，司法實踐中著重需要解決的問題存在于以下三個方面：一是能否將疫情認定為不可抗力從而適用不可抗力的相關法律規(guī)則；二是何種情形下當事人解除合同的請求應當?shù)玫街С?；三是免除違約責任的范圍是全部免除還是部分免除,。

二

疫情期間房地產糾紛可能涉及的法律問題

(一) 房屋買賣合同糾紛

疫情防控形勢下，房屋買賣合同的履行可能出現(xiàn)以下障礙,，造成合同一方當事人提起訴訟,。

一是對于因疫情導致的買受人付款遲延,，出賣人因無法依約及時獲得房屋對價而訴請買受人承擔違約責任，買受人以疫情屬于不可抗力為由抗辯免于承擔責任,。疫情的發(fā)生可能對買受人的現(xiàn)場支付款項,、支付房款的能力造成影響，進而導致按照付款進度應當支付的金額延期支付,。

二是疫情對網(wǎng)簽,、貸款等流程產生阻礙，導致當事人無法依約完成房屋買賣交易的,，一方當事人以對方不履行辦理網(wǎng)簽,、貸款等手續(xù)的義務訴請承擔違約責任，另一方以不可抗力抗辯免于承擔責任,。