房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)涵義：

通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。
房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程——一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為
房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商,、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移,！
前期(決策期)——由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；
中期(實施期)——由施工圖設(shè)計到入伙——重在執(zhí)行,；
后期(運營期)——入伙后到房屋拆除——重在服務(wù),重在總結(jié)反饋,。

房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角
案例：項目整體開發(fā)流程
18個關(guān)鍵節(jié)點——里程碑計劃（一級計劃）
簽訂土地合同至獲取施工許可證5個月時間；
拿地7個月后開盤?。ê愦蟮禺a(chǎn)拿地后6個月開盤,。）
項目啟動會（即項目啟動時間，取得設(shè)計要點后經(jīng)集團評審?fù)ㄟ^的時間）,；
國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時間),；
建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；
總平圖規(guī)劃設(shè)計完成（指規(guī)劃設(shè)計完成時間,，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準）,；
方案設(shè)計完成（指方案通過集團董事會批準的時間）；
方案圖報建（指取得政府相關(guān)部門批文時間,，以最后部門的批文時間為準）,；
樁基施工圖完成（指可用于招標及施工的樁基施工圖完成時間）；
主體施工圖完成（指可用于招標及施工的施工圖完成時間）,；
建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）,；
精裝交樓標準施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項目可用于招標及施工的施工圖完成時間）；
項目開工（指項目動土?xí)r間,，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準）,；
施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時間）；
主體開工（指總包單位進場,，以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時間為準）,；
預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時間）；
開盤（指取得預(yù)售證后,，正式開盤銷售的時間）；
主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時間）,；
竣工驗收（指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）,；
入伙（指第一批辦理集中交付的時間,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）,。
土地獲批
行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項目,、工商企業(yè)改造,、經(jīng)濟適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。

資本市場:

1,、投資參股：用資金入股或用土地入股,，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司;
2、土地收購：直接收購獲得土地,，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅,、土地增值稅、所得稅,、印花稅,、契稅等稅費;3、收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等,，一般都通過直接收購公司的股權(quán),，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅,、土地增值稅,、契稅。
土地市場：
通過在土地市場進行招標,、拍賣,、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來,，獲取土地的主要方式,。通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標準。
案例：拿地原則
住宅為主,，實現(xiàn)快速開發(fā),，快速銷售，資金快速回籠,。嚴格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例,。
選擇預(yù)售條件寬松、±0可以賣樓,、資金占用少的城市,，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。
避免拿超級大盤（建面100萬平方米以上）,，以免過多占用資金,。
深耕目前已進駐城市，特別是成都,、長沙,、江陰,、沈陽，確保每個已進入城市有3個可售建筑面積在30萬㎡以上的項目,，保證三年的開發(fā)量,，做好土地儲備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴格執(zhí)行。
各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：收集土地信息——項目立項報告（分公司）——項目立項審批（董事會）——項目可研報告（集團）——項目投資決策（董事會）——項目獲?。ㄕ信茠?、股權(quán)收購）——成交確認書移交給項目公司。

營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案,。

設(shè)計部：概念規(guī)劃設(shè)計方案,。

工程部：現(xiàn)場踏勘。（確定是生地,、熟地還是毛地）

財務(wù)部：可研版投資收益,、初步籌資方案。

成本部：控制性成本目標（限額指標,、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）,、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算）

采購部：制定項目合約計劃方案,、市場調(diào)研合作方資源,。

關(guān)鍵要素：項目可研報告。

定位決策

案例：項目定位決策三大要素

定位——項目形象定位,、產(chǎn)品定位,、客戶定位、市場定位等,！

定案——總圖,、戶型、單體,、外立面,、園林、配套,、展示區(qū)等,！

定價——銷售均價、價格聽證會,、價格專題報告,、利潤指標等！

各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證——國有土地使用證,。

營銷部：編制項目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化,、項目定位報告、定價方案,、示范區(qū)方案）,。

設(shè)計部：概念設(shè)計任務(wù)書——概念設(shè)計深化方案,。

工程部：編制項目工程節(jié)點計劃,。

財務(wù)部：概念版投資收益,。（三個指標）

成本部：可研版成本2。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算）

采購部：營銷合作方資源（廣告,、代理公司等）,、概念性設(shè)計單位。

關(guān)鍵要素：項目經(jīng)營策劃書,、概念設(shè)計深化方案,。

產(chǎn)品設(shè)計

常見的問題：

進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接,。

質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失,。

方案文本中，最重要兩張圖——項目總平面圖,、標準層平面圖,！

各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：方案設(shè)計報批批復(fù)意見書——建設(shè)工程規(guī)劃許可證——基礎(chǔ)施工許可證。

營銷部：編制營銷總綱及評審,、組建營銷團隊,。

設(shè)計部：編制方案設(shè)計任務(wù)書——規(guī)劃設(shè)計方案評審（含單體設(shè)計方案）——景觀方案評審——初步設(shè)計成果評審（含基坑支護設(shè)計圖）——建筑施工圖評審（含基礎(chǔ)設(shè)計圖）——正式施工圖評審。

工程部：地質(zhì)初堪——地質(zhì)詳堪——土方開挖及邊坡支護——基礎(chǔ)施工,。

財務(wù)部：方案版投資收益,。（三個指標）

成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算,。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算）

采購部：施工圖顧問單位——景觀,、室內(nèi)、方案設(shè)計單位——監(jiān)理單位招標——土建總包招標——工程材料設(shè)備采購,。

客服,、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。

關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案,、合作方資源,、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護,。

關(guān)注風(fēng)險點：

工程部,、投資開發(fā)部、設(shè)計部關(guān)注設(shè)計指標表,！

工程部,、設(shè)計部、營銷及客服部關(guān)注交樓標準,！

設(shè)計部,、工程部,、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！

工程部,、設(shè)計部,、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報建圖紙,！

項目報建

房地產(chǎn)項目一般報批報建流程

如何加快項目報批報建進程,？

內(nèi)部控制：設(shè)計圖紙的圖紙質(zhì)量、出圖時間,、圖紙變更（報建圖紙的變更）等,；

現(xiàn)場配合：項目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項目現(xiàn)場接待,；

外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局,、建設(shè)局、國土局,、城管,、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào),；

合作方的協(xié)調(diào)：合作方報建資料,、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、

合作方報建工作（勞保金,、中標備案,、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）,。

如何處理無證施工,？

1、技術(shù)處理

文物考察,？政府工程,？先行土方開挖？先行基礎(chǔ)施工,？

2,、協(xié)調(diào)關(guān)系

城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避免很多麻煩,。

3,、處理技巧

以有替無，以小替大,；（以小施工證開大標段的工）

減免申請,，考慮天氣及形象／影響等因素。

施工建設(shè)

各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。

營銷部：示范區(qū)開放（含售樓處,、樣板房）,、客戶積累。

設(shè)計部：配套工程圖紙（水,、電,、燃氣、排污）,、配合銷售的設(shè)計輸入（合同附圖,、模型、交樓標準）,。

工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工）。

財務(wù)部：方案版投資收益,。（三個指標）

成本部：項目動態(tài)成本,。（成本月報）

采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。（主要包括消防,、人防,、永久水電、燃氣,、鋁合金門窗,、幕墻、精裝修等）

客服,、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標（取得預(yù)售證的必要條件）,。

關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放,、主體結(jié)構(gòu)施工,、物業(yè)公司招投標。

關(guān)鍵要點：質(zhì)量控制,！進度控制,！成本控制！協(xié)調(diào)管理,！

項目管理者要有運營的高度,！

推廣銷售

關(guān)鍵節(jié)點：

組建銷售團隊；（銷售總監(jiān),、銷售經(jīng)理,、銷售員、策劃總監(jiān),、策劃經(jīng)理,、策劃師）

項目形象定位；（主推廣語、主形象畫面,、項目案名,、項目LOGO等）

項目銷售賣點提煉；（區(qū)位,、地段,、產(chǎn)品、環(huán)境,、價格,、品牌等）

項目營銷執(zhí)行方案；（開盤方案,、銷售手冊,、銷售周期、價格,、法律文件,、培訓(xùn)等）

項目營銷推廣方案；（推廣周期,、媒體組合,、費用計劃、重大營銷活動方案等）

項目展示區(qū)包裝方案,；（外圍導(dǎo)示,、售樓處、樣板房,、看樓通道,、工地等）

合作方資源使用；（廣告公司,、代理公司,、制作公司、短信公司,、媒體,、印刷等）

項目第一次廣告出街；公司及項目品牌推廣,；項目展示區(qū)開放,；項目價格聽證會；項目一期開盤,；營銷費用預(yù)算,。

各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：面積預(yù)測報告——取得預(yù)售許可證。

營銷部：開盤方案,、價格,、洗籌、開盤實施。

設(shè)計部：配合銷售的設(shè)計輸入（合同附圖,、模型,、交樓標準）。

工程部：施工進度達到預(yù)售條件,。（產(chǎn)品類型不同,、城市不同，情況有異）

成本部：項目動態(tài)成本,。（成本月報）

采購部：分包工程及材料設(shè)備采購,。

關(guān)鍵要素：工程達到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證,、開盤,。

各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：面積實測報告——竣工驗收備案。

營銷部：持續(xù)銷售——售罄/入伙兩書（住宅使用說明書,、住宅質(zhì)量保證書）,。

設(shè)計部：竣工圖確認。

工程部：組織各專項驗收——竣工驗收（毛坯）——組織整改——移交物業(yè),。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開發(fā)商裝修,，單獨簽訂協(xié)議,。政府驗收標準？質(zhì)量衡量標準,？）

財務(wù)部：項目決算報告——項目后評報告（對內(nèi)含報酬率,、凈利率、毛利率進行核算）,。

成本部：竣工結(jié)算,。（項目結(jié)算報告）

采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。

客服,、物業(yè)部：入伙方案,、風(fēng)險排查、組織入伙,、客戶投訴處理,、后續(xù)服務(wù)跟進。

關(guān)鍵要素：竣工驗收,、入伙,、項目后評估。