房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)涵義：

通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng),。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為
房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商,、開發(fā)商流向消費(fèi)者,、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移,！
前期(決策期)——由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；
中期(實(shí)施期)——由施工圖設(shè)計(jì)到入伙——重在執(zhí)行,；
后期(運(yùn)營(yíng)期)——入伙后到房屋拆除——重在服務(wù),重在總結(jié)反饋,。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角
案例：項(xiàng)目整體開發(fā)流程
18個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——里程碑計(jì)劃（一級(jí)計(jì)劃）
簽訂土地合同至獲取施工許可證5個(gè)月時(shí)間；
拿地7個(gè)月后開盤?。ê愦蟮禺a(chǎn)拿地后6個(gè)月開盤,。）
項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^的時(shí)間）,；
國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間),；
建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；
總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間,，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）,；
方案設(shè)計(jì)完成（指方案通過集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間）；
方案圖報(bào)建（指取得政府相關(guān)部門批文時(shí)間,，以最后部門的批文時(shí)間為準(zhǔn)）,；
樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）；
主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）,；
建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）,；
精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；
項(xiàng)目開工（指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間,，以土方開挖或樁基施工的開始時(shí)間為準(zhǔn)）,；
施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）,；
主體開工（指總包單位進(jìn)場(chǎng)，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開始時(shí)間為準(zhǔn)）,；
預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）,；
開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時(shí)間）,；
主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）,；
竣工驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）；
入伙（指第一批辦理集中交付的時(shí)間,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時(shí)間）,。
土地獲批
行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓,。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造,、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里,。

資本市場(chǎng):

1、投資參股：用資金入股或用土地入股,，通過土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司;
2,、土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅,、土地增值稅,、所得稅、印花稅,、契稅等稅費(fèi);3,、收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán),，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi),，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅,、契稅,。
土地市場(chǎng)：
通過在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣,、掛牌公開獲得土地,，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式,。通常的情況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn),。
案例：拿地原則
住宅為主，實(shí)現(xiàn)快速開發(fā),，快速銷售,，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。
選擇預(yù)售條件寬松,、±0可以賣樓,、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選,。
避免拿超級(jí)大盤（建面100萬平方米以上）,，以免過多占用資金。
深耕目前已進(jìn)駐城市,，特別是成都,、長(zhǎng)沙、江陰,、沈陽,，確保每個(gè)已進(jìn)入城市有3個(gè)可售建筑面積在30萬㎡以上的項(xiàng)目，保證三年的開發(fā)量,，做好土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行,。
各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：收集土地信息——項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（分公司）——項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會(huì)）——項(xiàng)目可研報(bào)告（集團(tuán)）——項(xiàng)目投資決策（董事會(huì)）——項(xiàng)目獲取（招牌掛,、股權(quán)收購）——成交確認(rèn)書移交給項(xiàng)目公司,。

營(yíng)銷部：初步市場(chǎng)調(diào)研及定位草案。

設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,。

工程部：現(xiàn)場(chǎng)踏勘,。（確定是生地、熟地還是毛地）

財(cái)務(wù)部：可研版投資收益,、初步籌資方案,。

成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo),、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）,、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）

采購部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案,、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源,。

關(guān)鍵要素：項(xiàng)目可研報(bào)告。

定位決策

案例：項(xiàng)目定位決策三大要素

定位——項(xiàng)目形象定位,、產(chǎn)品定位,、客戶定位、市場(chǎng)定位等,！

定案——總圖,、戶型、單體,、外立面,、園林、配套、展示區(qū)等,！

定價(jià)——銷售均價(jià),、價(jià)格聽證會(huì)、價(jià)格專題報(bào)告,、利潤(rùn)指標(biāo)等,！

各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證——國有土地使用證。

營(yíng)銷部：編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書（包括市場(chǎng)調(diào)研深化,、項(xiàng)目定位報(bào)告,、定價(jià)方案、示范區(qū)方案）,。

設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書——概念設(shè)計(jì)深化方案,。

工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。

財(cái)務(wù)部：概念版投資收益,。（三個(gè)指標(biāo)）

成本部：可研版成本2,。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）

采購部：營(yíng)銷合作方資源（廣告、代理公司等）,、概念性設(shè)計(jì)單位,。

關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案,。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)

常見的問題：

進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制,、各專業(yè)公司難以銜接。

質(zhì)量問題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失,。

方案文本中,，最重要兩張圖——項(xiàng)目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖,！

各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：方案設(shè)計(jì)報(bào)批批復(fù)意見書——建設(shè)工程規(guī)劃許可證——基礎(chǔ)施工許可證,。

營(yíng)銷部：編制營(yíng)銷總綱及評(píng)審、組建營(yíng)銷團(tuán)隊(duì),。

設(shè)計(jì)部：編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書——規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審（含單體設(shè)計(jì)方案）——景觀方案評(píng)審——初步設(shè)計(jì)成果評(píng)審（含基坑支護(hù)設(shè)計(jì)圖）——建筑施工圖評(píng)審（含基礎(chǔ)設(shè)計(jì)圖）——正式施工圖評(píng)審,。

工程部：地質(zhì)初堪——地質(zhì)詳堪——土方開挖及邊坡支護(hù)——基礎(chǔ)施工。

財(cái)務(wù)部：方案版投資收益,。（三個(gè)指標(biāo)）

成本部：方案版成本,、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）

采購部：施工圖顧問單位——景觀,、室內(nèi),、方案設(shè)計(jì)單位——監(jiān)理單位招標(biāo)——土建總包招標(biāo)——工程材料設(shè)備采購。

客服,、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案,。

關(guān)鍵要素：各類設(shè)計(jì)方案、合作方資源、項(xiàng)目營(yíng)銷總綱,、土方開挖及邊坡支護(hù),。

關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

工程部、投資開發(fā)部,、設(shè)計(jì)部關(guān)注設(shè)計(jì)指標(biāo)表,！

工程部、設(shè)計(jì)部,、營(yíng)銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn),！

設(shè)計(jì)部、工程部,、營(yíng)銷及客服部關(guān)注一戶一圖,！

工程部、設(shè)計(jì)部,、營(yíng)銷及客服部,、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報(bào)建圖紙！

項(xiàng)目報(bào)建

房地產(chǎn)項(xiàng)目一般報(bào)批報(bào)建流程

如何加快項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)程,？

內(nèi)部控制：設(shè)計(jì)圖紙的圖紙質(zhì)量,、出圖時(shí)間、圖紙變更（報(bào)建圖紙的變更）等,；

現(xiàn)場(chǎng)配合：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀,、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待；

外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府包括規(guī)劃局,、建設(shè)局,、國土局、城管,、質(zhì)檢站,、消防等各類工作協(xié)調(diào)；

合作方的協(xié)調(diào)：合作方報(bào)建資料,、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場(chǎng)）,、

合作方報(bào)建工作（勞保金、中標(biāo)備案,、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）,。

如何處理無證施工,？

1、技術(shù)處理

文物考察,？政府工程,？先行土方開挖？先行基礎(chǔ)施工？

2,、協(xié)調(diào)關(guān)系

城管是主要查處的單位,，和城管關(guān)系好可避免很多麻煩。

3,、處理技巧

以有替無,，以小替大；（以小施工證開大標(biāo)段的工）

減免申請(qǐng),，考慮天氣及形象／影響等因素,。

施工建設(shè)

各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。

營(yíng)銷部：示范區(qū)開放（含售樓處,、樣板房）,、客戶積累。

設(shè)計(jì)部：配套工程圖紙（水,、電,、燃?xì)狻⑴盼郏?、配合銷售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖,、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）,。

工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工）,。

財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)）

成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本,。（成本月報(bào)）

采購部：分包工程及材料設(shè)備采購,。（主要包括消防、人防,、永久水電,、燃?xì)狻X合金門窗,、幕墻,、精裝修等）

客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)（取得預(yù)售證的必要條件）,。

關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證,、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工,、物業(yè)公司招投標(biāo),。

關(guān)鍵要點(diǎn)：質(zhì)量控制！進(jìn)度控制,！成本控制,！協(xié)調(diào)管理,！

項(xiàng)目管理者要有運(yùn)營(yíng)的高度！

推廣銷售

關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：

組建銷售團(tuán)隊(duì),；（銷售總監(jiān),、銷售經(jīng)理、銷售員,、策劃總監(jiān),、策劃經(jīng)理、策劃師）

項(xiàng)目形象定位,；（主推廣語,、主形象畫面、項(xiàng)目案名,、項(xiàng)目LOGO等）

項(xiàng)目銷售賣點(diǎn)提煉,；（區(qū)位、地段,、產(chǎn)品,、環(huán)境、價(jià)格,、品牌等）

項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行方案,；（開盤方案、銷售手冊(cè),、銷售周期,、價(jià)格、法律文件,、培訓(xùn)等）

項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案,；（推廣周期、媒體組合,、費(fèi)用計(jì)劃,、重大營(yíng)銷活動(dòng)方案等）

項(xiàng)目展示區(qū)包裝方案；（外圍導(dǎo)示,、售樓處,、樣板房、看樓通道,、工地等）

合作方資源使用,；（廣告公司、代理公司,、制作公司,、短信公司、媒體,、印刷等）

項(xiàng)目第一次廣告出街,；公司及項(xiàng)目品牌推廣；項(xiàng)目展示區(qū)開放,；項(xiàng)目?jī)r(jià)格聽證會(huì),；項(xiàng)目一期開盤；營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算,。

各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：面積預(yù)測(cè)報(bào)告——取得預(yù)售許可證,。

營(yíng)銷部：開盤方案、價(jià)格,、洗籌,、開盤實(shí)施。

設(shè)計(jì)部：配合銷售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖,、模型,、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。

工程部：施工進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件,。（產(chǎn)品類型不同,、城市不同，情況有異）

成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本,。（成本月報(bào)）

采購部：分包工程及材料設(shè)備采購,。

關(guān)鍵要素：工程達(dá)到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證,、開盤,。

各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：面積實(shí)測(cè)報(bào)告——竣工驗(yàn)收備案。

營(yíng)銷部：持續(xù)銷售——售罄/入伙兩書（住宅使用說明書,、住宅質(zhì)量保證書）,。

設(shè)計(jì)部：竣工圖確認(rèn)。

工程部：組織各專項(xiàng)驗(yàn)收——竣工驗(yàn)收（毛坯）——組織整改——移交物業(yè),。（精裝修一般都是毛坯入伙后,，委托開發(fā)商裝修，單獨(dú)簽訂協(xié)議,。政府驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),？質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)？）

財(cái)務(wù)部：項(xiàng)目決算報(bào)告——項(xiàng)目后評(píng)報(bào)告（對(duì)內(nèi)含報(bào)酬率,、凈利率,、毛利率進(jìn)行核算）。

成本部：竣工結(jié)算,。（項(xiàng)目結(jié)算報(bào)告）

采購部：分包工程及材料設(shè)備采購,。

客服、物業(yè)部：入伙方案,、風(fēng)險(xiǎn)排查,、組織入伙,、客戶投訴處理、后續(xù)服務(wù)跟進(jìn),。

關(guān)鍵要素：竣工驗(yàn)收,、入伙、項(xiàng)目后評(píng)估,。