必須有合法的征收主體

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第4條之規(guī)定,，市,、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市,、縣級人民政府確定的房屋征收部門進(jìn)行組織實(shí)施,。其第5條進(jìn)一步規(guī)定,，房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)具體工作，并對單位的行為負(fù)責(zé),。

據(jù)此，一個合法的征收項目啟動必須要有合法的征收主體存在,。在近期的實(shí)踐中,，一些地方出現(xiàn)了征收主體不明確，直接由一個房屋征收實(shí)施單位“包打天下”的情形,，讓被征收人在面臨權(quán)益糾紛時找不著合適的起訴主體,，這無疑是不合法的。而征收主體不存在,，即使有房屋征收決定,，其征收行為本身也注定是違法的。

二：必須有針對補(bǔ)償方案的征求意見環(huán)節(jié)

根據(jù)590號令的規(guī)定,，在房屋征收決定作出前,，市、縣級人民政府組建的征收部門（一般為某政府征收辦公室）,，應(yīng)當(dāng)擬定征收補(bǔ)償方案,，報市、縣人民政府進(jìn)行論證并公布來征求公眾意見,，征求期限不得少于30日,。

公布出來的方案一般為征收最早的草案，會給廣大被征收人一個提出意見的空間,。在征求意見期限內(nèi),，擬征收范圍內(nèi)的公民和組織可以提出自己的意見。如果是因舊城區(qū)改建（含棚戶區(qū)改造）而征收房屋,，多數(shù)人不同意的,，政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案,。在北京地區(qū),，一般要85％的被征收人同意方可進(jìn)行征收。

三：四規(guī)劃一計劃等基礎(chǔ)性要件必須有

這一部分通常會與意見征詢部分同時進(jìn)行,。根據(jù)590號令之規(guī)定,，進(jìn)行征收項目，在程序上首先應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃,、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見,，經(jīng)過科學(xué)論證,。對于國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃,，一般在很早就會進(jìn)行公示,，這次征收只是審查本項目是否符合上述城市發(fā)展的總規(guī)劃。具體程序是由建設(shè)單位向發(fā)改委,、規(guī)劃委,、國土局以及人民政府、人大等單位發(fā)函進(jìn)行申請,，并由這些單位回函批準(zhǔn),。

同時，對于保障性安居工程建設(shè),、舊城區(qū)改建項目,，還應(yīng)當(dāng)納入市、區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃,。

四：社會穩(wěn)定風(fēng)險評估,、補(bǔ)償款足額存儲、暫停公告

在一個項目確定要征收后,，要由市,、縣級人民政府按照規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。而在社會穩(wěn)定風(fēng)險評估階段,，根據(jù)一些地方的規(guī)定,，若房屋征收涉及被征收人、公有房屋承租人超過300戶的,，房屋征收決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定,。

作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)將征收補(bǔ)償費(fèi)用設(shè)立專戶進(jìn)行存儲,、?？顚Ｓ茫⑶野磿r足額到位,，以確?！跋妊a(bǔ)償，后搬遷”原則的實(shí)現(xiàn),。

房屋征收部門還應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍確定后將涉及在該范圍內(nèi)新建,、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù),。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限,。暫停期限最長不得超過1年。此即為房屋征收決定作出前可見的“暫停公告”,，一般還會涉及遷戶,、分戶等問題,。

一般認(rèn)為，在依法完成上述步驟程序后,，市,、縣級人民政府方可作出《房屋征收決定》，涉案征收項目才算是正式合法啟動,。

以上列舉的這些絕不是紙上談兵,。在《房屋征收決定》作出后，市,、縣級人民政府要對其征收決定的合法性負(fù)責(zé)。而上述程序,，就是審查征收決定合法性的重要依據(jù),。上述每一項程序的作出不合法或干脆未進(jìn)行，都有可能導(dǎo)致征收決定被人民法院判決撤銷或確認(rèn)違法,。被征收人在不服《房屋征收決定》而起訴主張該行政行為違法時,，上述程序也是支持被征收人理由的有力依據(jù)。所謂征收維權(quán),，就是要耐心細(xì)致地去對照法條一款一款“摳”,，容不得半點(diǎn)含糊。

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