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這是我前幾天寫(xiě)的一篇,，黃驊屬于連三四線小縣城都算不上的小地方,。黃驊隸屬于滄州,，但是黃驊的房?jī)r(jià)比肩滄州。
像我老家黃驊這樣的小縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)還有發(fā)展前景嗎,？
這幾個(gè)月一直在思考這個(gè)問(wèn)題,，結(jié)合前幾年的數(shù)據(jù)以及這幾個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然我老家黃驊的房?jī)r(jià)已經(jīng)高達(dá)一萬(wàn)每平米了,，但是發(fā)展前景還是可觀的,，最起碼這一代人沒(méi)問(wèn)題。
第一,，我黃驊的房?jī)r(jià)快速發(fā)展始于2015年下半年,，基本上跟一線城市的房?jī)r(jià)保持了高度一致，這只是巧合,。其實(shí)主要原因還是因?yàn)檎撸ㄈ珖?guó)性的棚戶化政策,，信貸政策）。
第二,，黃驊人口的持續(xù)增長(zhǎng),。黃驊的人口增長(zhǎng)主要是內(nèi)部流動(dòng)，說(shuō)白了就是農(nóng)村人口向城區(qū)流動(dòng)?，F(xiàn)在在農(nóng)村為了孩子上學(xué)家長(zhǎng)一般都會(huì)去縣城上學(xué),，而上學(xué)就要有住的地方,，那么最直接的就是租房買房,，更為嚴(yán)格的是學(xué)校劃分學(xué)區(qū),，那么租房就受到了限制，更催生了商品房購(gòu)買的進(jìn)程,。同時(shí),，還有外來(lái)人口的流入，當(dāng)然也有人口流出,。但這都是次要的原因,。
第三，丈母娘的促進(jìn)?，F(xiàn)在農(nóng)村的女孩結(jié)婚,，丈母娘大多會(huì)要求在縣城買房，為什么呢,？現(xiàn)在的農(nóng)村女孩大多在縣城上班（因?yàn)檗r(nóng)村確實(shí)沒(méi)什么工作機(jī)會(huì)和創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)）,，你說(shuō)丈母娘讓在縣城買房過(guò)分嗎？
第四,，產(chǎn)業(yè)的升級(jí)?，F(xiàn)在黃驊產(chǎn)業(yè)也一直再向第三產(chǎn)業(yè)升級(jí)，帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)收入也會(huì)發(fā)生變化,，產(chǎn)業(yè)收入的增加直接影響著人們置房的變化,。我原來(lái)也說(shuō)過(guò)，一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接影響房?jī)r(jià)的變化,。第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市那么房?jī)r(jià)相對(duì)漲幅或者增速就快,。


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為什么一些小縣城的房?jī)r(jià)還挺高？這是一個(gè)需要系統(tǒng)化回答的問(wèn)題,。
第一：我們要清晰的知道哪些小縣城房?jī)r(jià)比較高,？一定是大城市的衛(wèi)星城，沿海城市的小縣城,，比如說(shuō)長(zhǎng)三角港珠澳大灣區(qū)周圍的小縣城,，雖然在地理以及行政功能劃分上是小縣城，但是在人口的凈流入和產(chǎn)業(yè)支撐上,，甚至要比北方地區(qū),，中原地區(qū)，西北地區(qū)的地級(jí)市還要有競(jìng)爭(zhēng)力,。
第二：稀缺,，地價(jià)，產(chǎn)業(yè)決定著房?jī)r(jià),，只要在全中國(guó)多走一走,，就會(huì)發(fā)現(xiàn)沿海地區(qū)的小縣城，工廠之多是很多人難以想象的,，有著相當(dāng)深厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),，因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè),，所以人聚集，人為人聚集,，所以房?jī)r(jià)高,。
第三：還有一點(diǎn)就是作為大城市的衛(wèi)星城周圍的小縣城，承擔(dān)的是原本落后產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移,，在大城市落后的產(chǎn)業(yè)在小縣城依舊是炙手可熱,，這樣隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，產(chǎn)能的轉(zhuǎn)移,，房?jī)r(jià)隨之水漲船高,。
第四：?jiǎn)栴}當(dāng)中說(shuō)有些小縣城房?jī)r(jià)挺高，我覺(jué)得是很正常,，因?yàn)榇蟛糠值男】h城房?jī)r(jià)支撐力不夠,，很多都是虛高，都是因?yàn)榻ㄖ杀?，以及低價(jià)飆升造成的,。
所以說(shuō)我們看待問(wèn)題，不單單要看數(shù)據(jù),，還要看系統(tǒng)化的考量,。


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如果說(shuō)一二線城市的房?jī)r(jià)是城市化進(jìn)程在支撐，那么三四線的房?jī)r(jià)就是棚改支撐,。棚改量的多少,，可以說(shuō)直接決定了房?jī)r(jià)是否穩(wěn)定，或者上漲,。目前我國(guó)三四線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了一波,，有些價(jià)格甚至和省會(huì)城市不相上下，以后若沒(méi)有棚改支撐,，人口增速也上不來(lái),，那么誰(shuí)來(lái)接盤將是個(gè)問(wèn)題。
不過(guò)2018年,，三四線城市的大的方向應(yīng)該是較為平穩(wěn)的節(jié)奏,，因?yàn)榍岸螘r(shí)間國(guó)家也公布了今年我國(guó)棚改的預(yù)期目標(biāo)為580萬(wàn)套，這是什么概念,？2017年,，我國(guó)棚改制定的目標(biāo)是600萬(wàn)套。
而2016年時(shí)目標(biāo)為606萬(wàn)套,。為此,，國(guó)開(kāi)行等金融機(jī)構(gòu)支持了1萬(wàn)多億元的融資。真是大投資、大建設(shè),、大就業(yè),，有力穩(wěn)定了經(jīng)濟(jì)。不僅如此,，還刺激房?jī)r(jià)。至少2018年,，三四線城市的房?jī)r(jià)有了新的支撐,，以后怎么樣，還是得看以后的政策和貨幣松緊了,。所以還是要看你的需求,，是剛需隨時(shí)買，投資屬性來(lái)說(shuō),，人口流動(dòng)性差的三四線城市的房子投資價(jià)值肯定是要小于一二線,。
因?yàn)閷?shí)際上三四線的需求到底有多少？還是得看所在城市的人口流動(dòng)情況,，以及土地供應(yīng)情況,。


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小縣城房?jī)r(jià)高，有兩種高法,，一種是絕對(duì)值高,，一種是相對(duì)值高。

絕對(duì)值高的,，基本都是全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣,。當(dāng)然，百?gòu)?qiáng)縣也不見(jiàn)得房?jī)r(jià)絕對(duì)值都高,。真正房?jī)r(jià)絕對(duì)值高,，新盤2萬(wàn)的縣城，要么是大都市圈的組成部分,，要么當(dāng)?shù)孛駹I(yíng)經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá),，要么二者兼有，比如江蘇的昆山,，浙江的德清,，這兩個(gè)城市，一個(gè)環(huán)滬,，一個(gè)環(huán)杭又環(huán)滬,。環(huán)京的燕郊鎮(zhèn)，因?yàn)榕c北京通州一河之隔,，距離北京中心30公里的地理優(yōu)勢(shì),，房?jī)r(jià)高峰期均價(jià)甚至超過(guò)3萬(wàn)。不過(guò)，縣鎮(zhèn)一級(jí)的樓市是經(jīng)不起高級(jí)別調(diào)控的,，燕郊在遭遇3年社保限購(gòu)后大跌,，就是例子。

相對(duì)值高的,，就比較普遍了,。所謂相對(duì)值高，就是房?jī)r(jià)和當(dāng)?shù)厥杖胂啾绕?。這種縣城,，最主力的購(gòu)房者，往往還不是當(dāng)?shù)爻Ｗ【用?，而是返鄉(xiāng)置業(yè)者和外地投資者,，這部分人的購(gòu)買拉升了房?jī)r(jià)，導(dǎo)致本地常住居民也開(kāi)始跟風(fēng)買房,，最終造成房?jī)r(jià)超出本地購(gòu)買力,。另一個(gè)主力購(gòu)房群體，就是棚改貨幣化安置的對(duì)象,，這部分購(gòu)買力也十分洶涌


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三四線城市除了百?gòu)?qiáng)縣前幾個(gè)以外,，房?jī)r(jià)過(guò)高基本上是炒上去的！國(guó)家需要去庫(kù)存,，三四線市場(chǎng)的庫(kù)存已經(jīng)到了一個(gè)很大的地步,！政府需要發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施，土地出讓金是很大的一部分,！庫(kù)存壓力大,，土拍價(jià)格就上不去！政府沒(méi)錢,，就出來(lái)了個(gè)棚戶區(qū)改造,，然后就是貨幣補(bǔ)償！有了錢,，老百姓很大一部分就去買房了,！有了跟風(fēng)者，大家都去投資房地產(chǎn),！再加上開(kāi)發(fā)商捂盤,。，造成供不應(yīng)求的現(xiàn)象,，供求不均,，趁機(jī)抬高房?jī)r(jià)！不明真相的老百姓也是跟風(fēng)購(gòu)買,！然后政府收入增多了,，開(kāi)發(fā)商也富了,，GDP也上去了！何樂(lè)而不為,？最后倒霉的還是沒(méi)有漲工資的我們老百姓,！


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小縣城的房?jī)r(jià)高，是因?yàn)榛剜l(xiāng)置業(yè)人口決定的,?？h城的房?jī)r(jià)越高，說(shuō)明鄉(xiāng)村的衰敗速度越快,。一,，很多回鄉(xiāng)人口，為了小孩的學(xué)習(xí)讀書(shū),，在縣城跟風(fēng)買房。
二,，是因?yàn)樯弦惠叺娜瞬幌矚g貸款,，手中打工十幾年的收入正好夠全款在縣城買一套房子。
三,，因?yàn)榭h城都是一手開(kāi)發(fā)商操縱,，縣城的人不喜歡買二手房，二手基本上沒(méi)有交易,。還有養(yǎng)老還鄉(xiāng)情節(jié)等,，小城市的房?jī)r(jià)是返鄉(xiāng)人口決定的。


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第一,，地價(jià)決定成本,，建安費(fèi)高層在2500每平方，地價(jià)+建安 是成本
第二,，中國(guó)縣城經(jīng)歷的階段是剛需改善,，相比之前的居住成本，附加的物業(yè),，車位,，小房都是隱性房?jī)r(jià)的一部分
第三，收入與房?jī)r(jià)倒掛更明顯導(dǎo)致房?jī)r(jià)挺高
第四,，開(kāi)發(fā)商控制資金運(yùn)作成本決定了房?jī)r(jià)的高低差
第五,，縣城的存量情況決定了房子銷售速度，存量小供應(yīng)量不足,，房?jī)r(jià)漲得快


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小縣城買房的邏輯是攀比心理,，人家有買，我們也不能落后,！
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除了棚改,，一線二線限購(gòu)?fù)庖绲缺娝苤脑蛲?。還有一些客觀因素，1.城市化進(jìn)程,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)漸漸消亡,，人口向縣城聚集。2.處在輪動(dòng)行情的末端3.一二線打工收入支撐縣城房?jī)r(jià),，縣城通常規(guī)模不大,，外出務(wù)工大縣類似gdp低但gnp高。?


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人口,，產(chǎn)業(yè),，供需，學(xué)區(qū),，拆遷各種需求一下子爆發(fā),，但供應(yīng)還是那些老盤，所以房?jī)r(jià)漲了,。
就好比我們姜堰,，房?jī)r(jià)高也是市中心、學(xué)區(qū)那邊,，等到了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn),，房?jī)r(jià)還是4000-5000的水平，再高沒(méi)人接盤了,。?


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小城市的房?jī)r(jià)高漲主要是由于貨幣的貶值,，如果這些小城市經(jīng)濟(jì)還不錯(cuò)，城市面貌還Ok,，外加各種的拆遷補(bǔ)償,，均價(jià)漲到1萬(wàn)左右都是很正常的。畢竟在小城市能買的大宗商品也只有房子了,。?


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1,、小縣城有產(chǎn)業(yè)，2,、小縣城人口多,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)往縣城的城市化還在大規(guī)模進(jìn)行,，3、靠近大都市,，有溢出,，4，小縣城比較偏僻,，自成一體,。?


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有一些經(jīng)濟(jì)好、人口多的縣城,，房?jī)r(jià)隨著經(jīng)濟(jì)漲也正常,，房?jī)r(jià)水分不大！
更多的小縣城是因?yàn)槿?kù)存而漲起來(lái)的,，有一定風(fēng)險(xiǎn)?


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第一不限購(gòu),，第二，炒房者介入,，第三,，攀比心理，第四,，跟風(fēng),，第五,，當(dāng)?shù)卣?，沒(méi)什么政績(jī)，就賣地,，開(kāi)發(fā)商拿地貴,。?


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因?yàn)椴幌拶?gòu)，沒(méi)有人為的通過(guò)行政命令的方式打壓需求,，供需關(guān)系沒(méi)有通過(guò)非市場(chǎng)的改變,，所以房?jī)r(jià)堅(jiān)挺！?


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地方小,，開(kāi)發(fā)的房子就少嘛,，物以稀為貴，當(dāng)然地方政府也希望房?jī)r(jià)高點(diǎn)兒,，體現(xiàn)一下地方實(shí)力……?


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有很多因素,。地理位置好，靠近二線或強(qiáng)三線城市,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展好,，常住人口多，外來(lái)人流多,。?


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小縣城你要看是哪里咯,，現(xiàn)在一二線房?jī)r(jià)在下跌,，反而三四線城市在增長(zhǎng)，小縣城漲很正常?


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人口基數(shù),，棚改拆遷,，地方經(jīng)濟(jì)收入與財(cái)政情況，包括大城市周邊功能的附帶等因素影響?


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現(xiàn)在高不高不是問(wèn)題,，是有沒(méi)有人買,，大家都不舍得橫盤或者跌。?


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這問(wèn)題問(wèn)的就特2B,，剛需還剛好那村兒有特長(zhǎng)?