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這是我前幾天寫的一篇,，黃驊屬于連三四線小縣城都算不上的小地方。黃驊隸屬于滄州,，但是黃驊的房價比肩滄州,。
像我老家黃驊這樣的小縣城房地產(chǎn)市場還有發(fā)展前景嗎？
這幾個月一直在思考這個問題,，結(jié)合前幾年的數(shù)據(jù)以及這幾個月的數(shù)據(jù)來看,，雖然我老家黃驊的房價已經(jīng)高達(dá)一萬每平米了，但是發(fā)展前景還是可觀的,，最起碼這一代人沒問題,。
第一,，我黃驊的房價快速發(fā)展始于2015年下半年，基本上跟一線城市的房價保持了高度一致,，這只是巧合,。其實主要原因還是因為政策（全國性的棚戶化政策，信貸政策）,。
第二,，黃驊人口的持續(xù)增長。黃驊的人口增長主要是內(nèi)部流動,，說白了就是農(nóng)村人口向城區(qū)流動?，F(xiàn)在在農(nóng)村為了孩子上學(xué)家長一般都會去縣城上學(xué)，而上學(xué)就要有住的地方,，那么最直接的就是租房買房,，更為嚴(yán)格的是學(xué)校劃分學(xué)區(qū)，那么租房就受到了限制,，更催生了商品房購買的進(jìn)程,。同時，還有外來人口的流入,，當(dāng)然也有人口流出。但這都是次要的原因,。
第三,，丈母娘的促進(jìn)。現(xiàn)在農(nóng)村的女孩結(jié)婚,，丈母娘大多會要求在縣城買房,，為什么呢？現(xiàn)在的農(nóng)村女孩大多在縣城上班（因為農(nóng)村確實沒什么工作機(jī)會和創(chuàng)業(yè)機(jī)會）,，你說丈母娘讓在縣城買房過分嗎,？
第四，產(chǎn)業(yè)的升級?，F(xiàn)在黃驊產(chǎn)業(yè)也一直再向第三產(chǎn)業(yè)升級,，帶來的產(chǎn)業(yè)收入也會發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)收入的增加直接影響著人們置房的變化,。我原來也說過,，一個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接影響房價的變化。第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市那么房價相對漲幅或者增速就快,。


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為什么一些小縣城的房價還挺高,？這是一個需要系統(tǒng)化回答的問題。
第一：我們要清晰的知道哪些小縣城房價比較高,？一定是大城市的衛(wèi)星城,，沿海城市的小縣城,，比如說長三角港珠澳大灣區(qū)周圍的小縣城，雖然在地理以及行政功能劃分上是小縣城,，但是在人口的凈流入和產(chǎn)業(yè)支撐上,，甚至要比北方地區(qū)，中原地區(qū),，西北地區(qū)的地級市還要有競爭力,。
第二：稀缺，地價,，產(chǎn)業(yè)決定著房價,，只要在全中國多走一走，就會發(fā)現(xiàn)沿海地區(qū)的小縣城,，工廠之多是很多人難以想象的,，有著相當(dāng)深厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，因為有產(chǎn)業(yè),，所以人聚集,，人為人聚集，所以房價高,。
第三：還有一點就是作為大城市的衛(wèi)星城周圍的小縣城,，承擔(dān)的是原本落后產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，在大城市落后的產(chǎn)業(yè)在小縣城依舊是炙手可熱,，這樣隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,，產(chǎn)能的轉(zhuǎn)移，房價隨之水漲船高,。
第四：問題當(dāng)中說有些小縣城房價挺高,，我覺得是很正常，因為大部分的小縣城房價支撐力不夠,，很多都是虛高,，都是因為建筑成本，以及低價飆升造成的,。
所以說我們看待問題,，不單單要看數(shù)據(jù)，還要看系統(tǒng)化的考量,。


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如果說一二線城市的房價是城市化進(jìn)程在支撐,，那么三四線的房價就是棚改支撐。棚改量的多少,，可以說直接決定了房價是否穩(wěn)定,，或者上漲。目前我國三四線城市的房價已經(jīng)漲了一波,，有些價格甚至和省會城市不相上下,，以后若沒有棚改支撐,，人口增速也上不來，那么誰來接盤將是個問題,。
不過2018年,，三四線城市的大的方向應(yīng)該是較為平穩(wěn)的節(jié)奏，因為前段時間國家也公布了今年我國棚改的預(yù)期目標(biāo)為580萬套,，這是什么概念,？2017年，我國棚改制定的目標(biāo)是600萬套,。
而2016年時目標(biāo)為606萬套,。為此，國開行等金融機(jī)構(gòu)支持了1萬多億元的融資,。真是大投資,、大建設(shè)、大就業(yè),，有力穩(wěn)定了經(jīng)濟(jì),。不僅如此，還刺激房價,。至少2018年,，三四線城市的房價有了新的支撐，以后怎么樣,，還是得看以后的政策和貨幣松緊了,。所以還是要看你的需求，是剛需隨時買,，投資屬性來說，人口流動性差的三四線城市的房子投資價值肯定是要小于一二線,。
因為實際上三四線的需求到底有多少,？還是得看所在城市的人口流動情況，以及土地供應(yīng)情況,。


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小縣城房價高,，有兩種高法，一種是絕對值高,，一種是相對值高,。

絕對值高的，基本都是全國百強(qiáng)縣,。當(dāng)然,，百強(qiáng)縣也不見得房價絕對值都高。真正房價絕對值高,，新盤2萬的縣城,，要么是大都市圈的組成部分,，要么當(dāng)?shù)孛駹I經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，要么二者兼有,，比如江蘇的昆山,，浙江的德清，這兩個城市,，一個環(huán)滬,，一個環(huán)杭又環(huán)滬。環(huán)京的燕郊鎮(zhèn),，因為與北京通州一河之隔,，距離北京中心30公里的地理優(yōu)勢，房價高峰期均價甚至超過3萬,。不過,，縣鎮(zhèn)一級的樓市是經(jīng)不起高級別調(diào)控的，燕郊在遭遇3年社保限購后大跌,，就是例子,。

相對值高的，就比較普遍了,。所謂相對值高,，就是房價和當(dāng)?shù)厥杖胂啾绕摺＿@種縣城,，最主力的購房者,，往往還不是當(dāng)?shù)爻Ｗ【用瘢欠掂l(xiāng)置業(yè)者和外地投資者,，這部分人的購買拉升了房價,，導(dǎo)致本地常住居民也開始跟風(fēng)買房，最終造成房價超出本地購買力,。另一個主力購房群體,，就是棚改貨幣化安置的對象，這部分購買力也十分洶涌


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三四線城市除了百強(qiáng)縣前幾個以外,，房價過高基本上是炒上去的,！國家需要去庫存，三四線市場的庫存已經(jīng)到了一個很大的地步,！政府需要發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施,，土地出讓金是很大的一部分！庫存壓力大,，土拍價格就上不去,！政府沒錢，就出來了個棚戶區(qū)改造,，然后就是貨幣補(bǔ)償,！有了錢,，老百姓很大一部分就去買房了！有了跟風(fēng)者,，大家都去投資房地產(chǎn),！再加上開發(fā)商捂盤。,，造成供不應(yīng)求的現(xiàn)象,，供求不均，趁機(jī)抬高房價,！不明真相的老百姓也是跟風(fēng)購買,！然后政府收入增多了，開發(fā)商也富了,，GDP也上去了,！何樂而不為？最后倒霉的還是沒有漲工資的我們老百姓,！


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小縣城的房價高,，是因為回鄉(xiāng)置業(yè)人口決定的?？h城的房價越高,，說明鄉(xiāng)村的衰敗速度越快。一,，很多回鄉(xiāng)人口,，為了小孩的學(xué)習(xí)讀書，在縣城跟風(fēng)買房,。
二,，是因為上一輩的人不喜歡貸款，手中打工十幾年的收入正好夠全款在縣城買一套房子,。
三,，因為縣城都是一手開發(fā)商操縱，縣城的人不喜歡買二手房,，二手基本上沒有交易。還有養(yǎng)老還鄉(xiāng)情節(jié)等,，小城市的房價是返鄉(xiāng)人口決定的,。


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第一，地價決定成本,，建安費(fèi)高層在2500每平方,，地價+建安 是成本
第二，中國縣城經(jīng)歷的階段是剛需改善,，相比之前的居住成本,，附加的物業(yè),，車位，小房都是隱性房價的一部分
第三,，收入與房價倒掛更明顯導(dǎo)致房價挺高
第四,，開發(fā)商控制資金運(yùn)作成本決定了房價的高低差
第五，縣城的存量情況決定了房子銷售速度,，存量小供應(yīng)量不足,，房價漲得快


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小縣城買房的邏輯是攀比心理，人家有買,，我們也不能落后,！
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除了棚改，一線二線限購?fù)庖绲缺娝苤脑蛲?。還有一些客觀因素,，1.城市化進(jìn)程，鄉(xiāng)鎮(zhèn)漸漸消亡,，人口向縣城聚集,。2.處在輪動行情的末端3.一二線打工收入支撐縣城房價，縣城通常規(guī)模不大,，外出務(wù)工大縣類似gdp低但gnp高,。?


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人口，產(chǎn)業(yè),，供需,，學(xué)區(qū)，拆遷各種需求一下子爆發(fā),，但供應(yīng)還是那些老盤,，所以房價漲了。
就好比我們姜堰,，房價高也是市中心,、學(xué)區(qū)那邊，等到了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，房價還是4000-5000的水平,，再高沒人接盤了,。?


點評：
小城市的房價高漲主要是由于貨幣的貶值，如果這些小城市經(jīng)濟(jì)還不錯,，城市面貌還Ok,，外加各種的拆遷補(bǔ)償，均價漲到1萬左右都是很正常的,。畢竟在小城市能買的大宗商品也只有房子了,。?


點評：
1、小縣城有產(chǎn)業(yè),，2,、小縣城人口多，鄉(xiāng)鎮(zhèn)往縣城的城市化還在大規(guī)模進(jìn)行,，3,、靠近大都市，有溢出,，4,，小縣城比較偏僻，自成一體,。?


點評：
有一些經(jīng)濟(jì)好,、人口多的縣城，房價隨著經(jīng)濟(jì)漲也正常,，房價水分不大,！
更多的小縣城是因為去庫存而漲起來的，有一定風(fēng)險?


點評：
第一不限購,，第二,，炒房者介入，第三,，攀比心理,，第四，跟風(fēng),，第五,，當(dāng)?shù)卣瑳]什么政績,，就賣地,，開發(fā)商拿地貴。?


點評：
因為不限購,，沒有人為的通過行政命令的方式打壓需求，供需關(guān)系沒有通過非市場的改變，所以房價堅挺,！?


點評：
地方小,，開發(fā)的房子就少嘛，物以稀為貴,，當(dāng)然地方政府也希望房價高點兒,，體現(xiàn)一下地方實力……?


點評：
有很多因素。地理位置好,，靠近二線或強(qiáng)三線城市,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，常住人口多,，外來人流多,。?


點評：
小縣城你要看是哪里咯，現(xiàn)在一二線房價在下跌,，反而三四線城市在增長,，小縣城漲很正常?


點評：
人口基數(shù)，棚改拆遷,，地方經(jīng)濟(jì)收入與財政情況,，包括大城市周邊功能的附帶等因素影響?


點評：
現(xiàn)在高不高不是問題，是有沒有人買,，大家都不舍得橫盤或者跌,。?


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這問題問的就特2B，剛需還剛好那村兒有特長?