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商品房預(yù)售,，也就是香港俗稱的“賣樓花”,，最早出現(xiàn)于香港的五十年代，地產(chǎn)商把還沒(méi)有竣工的商品房項(xiàng)目預(yù)先出售,，購(gòu)房者在沒(méi)有見(jiàn)到實(shí)物房屋時(shí)就支付定金或者分期支付房款,。
之所以用這種模式出售房屋，無(wú)非是地產(chǎn)商的開發(fā)資金不足,，或者不想投入太多的自有資金,，因?yàn)橘Y金是有時(shí)間價(jià)值的。用預(yù)售款來(lái)建房,，不用付利息,，還可以用別人的錢為自己創(chuàng)造利潤(rùn)?？梢?jiàn),，商品房預(yù)售基本上是一個(gè)扶持地產(chǎn)商的做法。
國(guó)內(nèi)引入了商品房預(yù)售制度,，由1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》確立,，并在全國(guó)開始實(shí)施《城市商品房預(yù)售管理辦法》，原因也是差不多,，需要更多的住房,，但房企沒(méi)有足夠的資金。
有觀點(diǎn)認(rèn)為,，取消商品房預(yù)售會(huì)使開發(fā)的成本增加,，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，這是一個(gè)本末倒置的想法,。開發(fā)商用購(gòu)房者的預(yù)付款來(lái)建房,，有見(jiàn)到開發(fā)商用成本法的計(jì)價(jià)方式向購(gòu)房者出售房屋嗎,？房?jī)r(jià)的上漲在于對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，而預(yù)售就正正加大了這個(gè)預(yù)期,。取消商品房預(yù)售,，使房地產(chǎn)市場(chǎng)不再偏向賣方，本身就是一個(gè)平衡,。


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取消商品房預(yù)售制,，依味著房企資金缺口更大，可用的預(yù)售款歸零,，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資量增大,，融資成本提高，整個(gè)開發(fā)成本加大,。這樣做,，看起來(lái)對(duì)購(gòu)房者有好處，可以即買即住(如果實(shí)現(xiàn)全部精裝修的話),省去了預(yù)付款的利息損失,。但對(duì)房企來(lái)說(shuō),，轉(zhuǎn)嫁這種成本負(fù)擔(dān)很自然地要在房?jī)r(jià)上有所體現(xiàn)。一切開發(fā)成本的增加對(duì)開發(fā)商不是好事,，同時(shí)也會(huì)殃及終端客戶_購(gòu)房者或租房者,。樓市里少想好事，要考慮到福為禍所倚的反向結(jié)果,。但在我看來(lái),，全面取消商品房預(yù)售制，不會(huì)受到積極響應(yīng),，可以在經(jīng)濟(jì)條件較好的區(qū)域試行,。從一連串的政策傾向來(lái)看，對(duì)樓市降溫的工具還將層出不窮,，所以房企過(guò)緊日子的時(shí)間將會(huì)持續(xù)而漫長(zhǎng),，成本領(lǐng)先是房企必練的內(nèi)功，快周轉(zhuǎn)是生存的必須,。在這樣的背景下,，最容易出現(xiàn)“便宜沒(méi)好貨”的現(xiàn)象，也是最容易讓品牌丟分的時(shí)期,。降成本,，不降品質(zhì)，不讓品牌丟分將是房企的一場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn),。


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商品房預(yù)售制,，是中國(guó)房?jī)r(jià)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本構(gòu)成。它是維系房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)的重要基礎(chǔ)，也是維系土地財(cái)政高速運(yùn)轉(zhuǎn)的重要前提,。
取消預(yù)售制,，最直接的影響就是房企周轉(zhuǎn)速度變快，高周轉(zhuǎn)模式就此終結(jié),，這必然帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的全面洗牌,。
所以，無(wú)論是大開發(fā)商,，還是小開發(fā)商,，都不會(huì)樂(lè)見(jiàn)“賣樓花”的消失。
對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō),，高周轉(zhuǎn)的好處,，是提高了土地出讓的效率，短時(shí)間內(nèi)獲得更多的賣地收入,。
如果高周轉(zhuǎn)不復(fù),，一宗土地兩年才能變現(xiàn)，開發(fā)商必然減緩拿地速度,，土地財(cái)政又將如何維系,？
很多人擔(dān)心，預(yù)售取消,，住宅出讓周期變長(zhǎng)，會(huì)減少新房供給,，讓市場(chǎng)更加供不應(yīng)求,，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲。
這顯然是過(guò)度擔(dān)憂,。


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預(yù)售制本身是為社會(huì)資金更高效利用而設(shè),，如果一刀切取消，其實(shí)是一種社會(huì)資源浪費(fèi),。如用藥殺死病菌,，用猛藥一蓋殺死，不論好壞,，未必是好事,。

時(shí)值當(dāng)下樓市，資金收縮,，開發(fā)商整體資金吃緊,，排在前幾名的也是債臺(tái)高筑，融資渠道受限,，再來(lái)這么個(gè)狠招,，怕是要出問(wèn)題。

這個(gè)政策的實(shí)施,，怕是要因地制宜,。政策對(duì)市場(chǎng)影響有個(gè)變化的過(guò)程,，起先怕是逼迫開發(fā)商趕在大招出前，先趕緊拋售,，資金回籠為上,，價(jià)格定然松動(dòng)。接著實(shí)施,，市場(chǎng)可售樓盤減少,，開發(fā)商各家喜憂參雜，大魚吃小魚案例增加,。剩下資金強(qiáng)的,，既然快不起來(lái)，估計(jì)開發(fā)商又僵持不動(dòng),，價(jià)格震蕩后又回歸穩(wěn)定,。


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取消商品房預(yù)售，房屋更不好賣了,，所以,，房?jī)r(jià)會(huì)下跌！
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短期開發(fā)商成本大增,，拿地欲望大減,，新房供應(yīng)難免跟不上，庫(kù)存低的城市,，房?jī)r(jià)很容易波動(dòng)上漲,。但取消預(yù)售，改為現(xiàn)房銷售,，有利于購(gòu)房者,，也會(huì)全面提升開發(fā)商建房品質(zhì)，畢竟你的房子不好,，我完全可以選擇不買單,，不像之前，房子沒(méi)蓋好呢，見(jiàn)不到房就交錢了,，質(zhì)量問(wèn)題維權(quán)購(gòu)房者不占優(yōu)勢(shì),。


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1，當(dāng)開發(fā)商的成本增加之后,，自然會(huì)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者,，房?jī)r(jià)自然是上漲的，
2,，短期內(nèi)出現(xiàn)供應(yīng)嚴(yán)重不足,，供不應(yīng)求的情況下，房?jī)r(jià)自然是上漲的,，
3,，以后小開發(fā)商扛不住，大開發(fā)商也會(huì)以銷定產(chǎn),，房子供應(yīng)必然減少,，房?jī)r(jià)自然是上漲的?


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短期來(lái)看，會(huì)漲價(jià),，房源會(huì)突然變得很短缺,；
長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)價(jià)格沒(méi)影響,，短缺的那兩年一過(guò),，陸陸續(xù)續(xù)都建好了，消除了之前預(yù)售的提前量,。
好處在于可以去掉開發(fā)商那邊的高杠桿,，對(duì)整個(gè)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)都有好處。?


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如果取消商品房預(yù)售,，都現(xiàn)房限售的話,，首先對(duì)開發(fā)商的財(cái)力要求降大大提高,！大部分小開發(fā)商會(huì)倒下～走向破產(chǎn)兼并,！最終地產(chǎn)商會(huì)走向寡頭時(shí)代，,，房?jī)r(jià)你說(shuō)呢,？?


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有預(yù)售，開發(fā)商大概需要不到50%的建造成本來(lái)完成預(yù)售前的工作,，沒(méi)有預(yù)售開發(fā)商多花錢的財(cái)務(wù)成本當(dāng)然都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上,。?


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你想要的答案是房?jī)r(jià)會(huì)下跌是么？雖然我不認(rèn)為房?jī)r(jià)一直會(huì)漲,，但是，取消商品房預(yù)售制度，顯然不利于房?jī)r(jià)下跌,！?


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寡頭壟斷,，新房驟減。短期看會(huì)降價(jià),，長(zhǎng)期看新房房源減少,，庫(kù)存降低，價(jià)格更容易漲,。?


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開發(fā)難度加大,，房子開發(fā)投資下滑，房子建的越來(lái)越少,，市場(chǎng)是最聰明的哦,。?


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取消預(yù)售，什么都看到,，沒(méi)有預(yù)期,，自然沒(méi)有幻想，這樣還有什么溢價(jià)的空間?


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取消預(yù)售制進(jìn)一步加大開發(fā)商成本,，只會(huì)成為房?jī)r(jià)上漲的推手,。?


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增加了開發(fā)成本，開發(fā)商轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者頭上,，房?jī)r(jià)將會(huì)更貴,。?


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會(huì)使樓市變得越來(lái)越混亂，且房?jī)r(jià)會(huì)被炒得越來(lái)越高,。?


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當(dāng)然,，起碼不給你暗地賣高價(jià)。?