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您好！
對于房屋這樣的剛需商品,，碰到出爾反爾的賣家或者賣家,，著實(shí)令人頭疼，但是并不意味著守約的一方就要坐以待斃,。提出如下建議僅供參考:
一,、看雙方簽訂的是預(yù)購合同還是正式的買賣合同。對于預(yù)購合同可能約定的不是很明晰,，畢竟還是要簽訂后續(xù)的正式合同,，可是并不妨礙對于不簽訂正式合同的違約責(zé)任。二,、對于合同中的違約金或者定金條款需要比較,。定金眾所周知是適用雙倍罰則的，違約金責(zé)是有計(jì)算方式或者其他約定,?？梢栽谶M(jìn)行充分的比較后，再進(jìn)行主張,。因?yàn)檫`約金和定金一般不可共同主張,。三、若在此期間有房價(jià)大漲導(dǎo)致同樣價(jià)格無法購入同區(qū)域的房屋時(shí),，可以主張損失賠償（即差價(jià)）,。四、當(dāng)然買賣一方同樣可以主張繼續(xù)履行合同來保住合同的交易和不必要的精力損失,。
法條相關(guān)：《合同法》第一百一十三條　【損害賠償的范圍】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失,。
　　經(jīng)營者對消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的,，依照《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第一百一十四條　【違約金】當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法,。
　　約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的,，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少,。


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“套路”的情形無外乎兩種，第一種,，談好房價(jià),，交了定金，中介后期說漲價(jià),，最后跟買方說不賣了,。第二種，交了定金,，房主不想賣了,。
買家與賣家簽訂了定金協(xié)議，還未正式簽訂房屋買賣合同的情形,，在法律認(rèn)定上,，定金協(xié)議相當(dāng)于雙方簽訂了預(yù)購房合同。此時(shí)的定金在法律上是何種性質(zhì)呢,？簡單來說,，是一種擔(dān)保方式。即在正式的房屋買賣合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式,。交付定金的一方不履行合同的,，喪失定金。收受定金的一方不履行合同的,，則應(yīng)雙倍返還定金,。總之,，若賣方違約,，不愿賣房，買方可向其主張雙倍返還定金或主張違約金賠償,。
毫不客氣地說,，中介和賣方是天然的親近同盟關(guān)系。因?yàn)榉孔映山粌r(jià)越高,，中介拿到的中介費(fèi)也會越高,，所以，中介和賣方的立場都是一致的,，即都希望房子能賣出比較高的價(jià)格,。因此，非常有必要提醒各位購房者,，應(yīng)當(dāng)重視定金協(xié)議的簽訂,。應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中約定正式簽訂二手房買賣合同的時(shí)間,，以及賣方違約時(shí)的責(zé)任承擔(dān)。此外,，針對賣方簽訂正式二手房買賣合同后反悔的情形,，購房者應(yīng)同樣重視二手房買賣合同里違約金條款的設(shè)立和約定。以上這些做法,，都是為了在房價(jià)上漲時(shí),，最大限度的保護(hù)購房者的權(quán)益，防止房價(jià)上漲后賣方毀約,。違約金設(shè)置在多少合適呢,？結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，定在總房款的20%比較合適,，這種情況下,，賣方基本不會違約。
起訴到法院,，并不是此類案件的唯一維權(quán)方式,。建議在到法院起訴前，到相關(guān)部門投訴,。那中介違規(guī),，應(yīng)當(dāng)向哪個(gè)部門投訴呢？《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》里有提到,，簡單來說,，就是到XX市住房保障和房屋管理局投訴。


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賣房人突然漲價(jià)該怎么辦,？
首先,，買房人與房主已經(jīng)就房屋買賣事宜協(xié)商一致，并且簽訂房屋買賣合同,。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定,，合同自雙方簽字或者蓋章之日生效。如果雙方簽訂的合同不存在無效的情形,，就已經(jīng)對當(dāng)事人具有約束力,，合同雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。此時(shí)如果要變更合同,，應(yīng)當(dāng)與對方協(xié)商一致,。如果出賣方不履行合同義務(wù)，買受人可以要求其承擔(dān)繼續(xù)履行,、支付違約金等違約責(zé)任,。
其次，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、轉(zhuǎn)讓經(jīng)依法登記后發(fā)生效力。未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力,。因此，在房屋沒有過戶之前,，房東仍然系不動產(chǎn)登記簿中記載的房屋所有權(quán)人,。對于第三人來說，并不知道你與房東之間的買賣關(guān)系,，而憑借房產(chǎn)證,，房東也可以將房屋另行出售給他人。
當(dāng)?shù)谌速徺I該房屋,，按照市場價(jià)支付價(jià)款,，并且已經(jīng)完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，則第三人可以取得房屋所有權(quán),，你不能要求房東將房屋過戶給你,。但是，由于房東另行出售房屋的行為導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn),，你可以主張解除房屋買賣合同,，并要求房東承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
更為詳盡的分析可以點(diǎn)擊查看我的頭條文章《簽訂合同后,，房主將房屋另行出售怎么辦,？》（°簽訂合同后，房主將房屋另行出售怎么辦,？）,。
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【二手房遇漲價(jià)“套路”交定金后房不賣了咋維權(quán),？】?買二手房遇漲價(jià)“套路”該咋辦,？

交了定金，又被告知房子已經(jīng)賣掉,；談好價(jià)格,，房主臨時(shí)反悔要加價(jià)……近期，西安房產(chǎn)交易市場火爆,，交易量不斷上升,。因擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)漲，不少購房者急于買到房子,，在買房過程中卻被賣方或中介不斷“套路”,。 °二手房遇漲價(jià)“套路”交定金后房不賣了咋維權(quán)？


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根據(jù)合同法及房屋買賣的相關(guān)規(guī)定,，買受方按照合同交付定金后,，如果出賣方因房屋漲價(jià)不履行合同義務(wù),，按時(shí)交付房屋，同時(shí)解除雙方的買賣合同,，買受方可以要求對方按照上漲的價(jià)格進(jìn)行賠償或者要求繼續(xù)履行合同的,。


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要結(jié)合合同的條款具體來看。

一般來說,，如果房屋還沒有賣給第三方,，可以起訴賣房繼續(xù)履行合同。如果已經(jīng)過戶了,，可以起訴追究違約責(zé)任,，雙倍返還定金或者漲價(jià)的部分。


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定金交付之后,，可以要求賣家繼續(xù)履行合同,。有違約金的，要求支付違約金,。如果沒有約定違約金的,，那么可以要求雙倍返還定金。但是,，房子無法到手了,。


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除非當(dāng)初約定的定金是“解約定金”，否則仍可以要求二手房主繼續(xù)履行合同,。如果對其不誠信失去耐心,，可以覆蓋定金，要求房主賠償損失,。??


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要求房主雙倍返還定金,，在較大標(biāo)的額的交易中，可適當(dāng)增加定金數(shù)額,，在總標(biāo)的額百分之二十范圍內(nèi)都是合理的,。


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協(xié)商賠錢，不行就起訴他,，當(dāng)然雙倍返還定金可能有困難,。


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遇到二手房漲價(jià)毀約房主，可以起訴要求賠付漲價(jià)部分,！


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看合同約定,，可以適用定金罰則或繼續(xù)履行合同。