1.注意估價(jià)時(shí)點(diǎn)

根據(jù)相關(guān)估價(jià)指導(dǎo)意見的規(guī)定,對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,，不得低于房屋征收決定公告之日，被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格,。被征收房屋的價(jià)值,，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定,。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定直接影響到被征收及被拆遷地上物的估價(jià)結(jié)果。常有征收主體為了制定征收方案,進(jìn)行補(bǔ)償安置資金預(yù)算,在征收公告之前對擬征收地段進(jìn)行了預(yù)評估,。這種做法應(yīng)限定于制定征收方案,而不能代替征收公告后的評估程序,。一則以預(yù)評估代替征收評估,剝奪了被征收人選擇評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。二則剝奪了被征收及地上物在預(yù)評估時(shí)點(diǎn)至征收公告頒發(fā)時(shí)點(diǎn)的升值利益,。

2.估價(jià)報(bào)告的有效期,。

應(yīng)為征收公告的期限。評估報(bào)告具有時(shí)效性,一般與征收公告同時(shí)失效,但最長不超過征收期限,。評估報(bào)告的有效期應(yīng)在報(bào)告中說明,。估價(jià)報(bào)告超過1年的,應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。

3.確定估價(jià)機(jī)構(gòu),。

從事征收估價(jià)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)拆遷,、征地主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的房屋拆遷估價(jià)資格。相關(guān)估價(jià)指導(dǎo)規(guī)定,估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇采取被征收人投票或征地當(dāng)事人抽簽的方式,按照這一設(shè)計(jì),估價(jià)機(jī)構(gòu)的遴選應(yīng)當(dāng)包括以下五個步驟：

(1)公告估價(jià)項(xiàng)目和評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求;

(2)符合條件的估價(jià)機(jī)構(gòu)報(bào)名;

(3)評估機(jī)構(gòu)競選;

(4)被拆遷人投票或拆遷人抽簽確定評估機(jī)構(gòu);

(5)公示入選評估機(jī)構(gòu),。

4.委托評估機(jī)構(gòu)的條件,。

根據(jù)相關(guān)意見的規(guī)定,估價(jià)機(jī)構(gòu)由征地主體委托并支付拆遷評估費(fèi)用。被征地人應(yīng)注意房屋拆遷估價(jià)的委托時(shí)機(jī),應(yīng)為征地公告后委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行,。

其一,沒有征地公告,就沒有權(quán)利和資格委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行以征地安置補(bǔ)償為目的的專項(xiàng)評估,。

其二,估價(jià)的時(shí)點(diǎn)為征地公告之日,如在征地公告之前委托估價(jià),必然使估價(jià)時(shí)點(diǎn)提前,造成估價(jià)結(jié)論不準(zhǔn)確,從而影響了被征地人的利益。

5.評估方式,、流程,。

按照評估規(guī)范的規(guī)定，評估分為分類評估和分戶評估,。征收拆遷規(guī)模較小的,可以直接進(jìn)行分戶評估,根據(jù)分類評估結(jié)果經(jīng)協(xié)商達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的,可以要求分戶評估。分戶評估是指估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)被征收及被拆遷地上物和安置房屋的區(qū)位,、結(jié)構(gòu),、用途、建筑面積,、成新,、朝向、樓層,、裝修、環(huán)境,、設(shè)施配套等因素按戶進(jìn)行的評估,。

6.公示、送達(dá)程序,。

被征收人應(yīng)核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)公布的初步估價(jià)結(jié)果和送達(dá)分戶估價(jià)報(bào)告的程序是否合法,。根據(jù)相關(guān)估價(jià)指導(dǎo)意見的規(guī)定,估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日,并進(jìn)行現(xiàn)場說明,聽取有關(guān)意見,。征收主體應(yīng)向被征地人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告，并告知被征收人,若對估價(jià)報(bào)告有疑義或異議的,可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)詢問,申請復(fù)核,或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評估,。對委托人因原估價(jià)結(jié)果,復(fù)核結(jié)果有異議或另行委托的估價(jià)結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異,且協(xié)商達(dá)不成一致意見,征地當(dāng)事人在收到估價(jià)報(bào)告,復(fù)估結(jié)論或重估報(bào)告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定,。