《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入,。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）：一,、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認問題：

　　營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,。適用增值稅一般計稅方法的納稅人,，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人,，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額,。

　　預(yù)交土地增值稅的計算

　　根據(jù)上述政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時：

　　1,、一般計稅方法下：

　　預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+11%）*土地增值稅預(yù)征率

　　2,、簡易計稅方法下：

　　 預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率

　　為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算,，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）：為方便納稅人,，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的,，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

　　土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

　　如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)A項目（開工日期在2016年5月1日后）,，2017年7月銷售普通住宅預(yù)收房款1110萬元，根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定,，土地增值稅預(yù)征率2%,。則:

　　1、正常情況下,，土地增值稅預(yù)征稅款計算：

　　土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬元

　　預(yù)交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率=1000*2%=20萬元,。

　　2、為方便納稅人,，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算：

　　應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬元

　　土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=1110-30=1080萬元

　　預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元,。

　　從上述結(jié)果來看，雖然計算簡化了些,，但預(yù)交的稅款比正常計算的方法下要大,。國家稅務(wù)總局公告2016年第70號規(guī)定“為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算”,，“可按照”上述方法進行計算,，但在個別省市，強制納稅人按照上述規(guī)定計算繳納我認為有些欠妥,。

　　預(yù)交土地增值稅的會計處理

　　沿用上例，該企業(yè)預(yù)交土地增值稅20萬元,，則會計處理如下：

　　借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅  20

　　貸：銀行存款              20

　　待開發(fā)項目達到完工條件,，相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時，將土地增值稅轉(zhuǎn)入稅金及附加科目：

　　借：稅金及附加         20

　　貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅  20

　　但有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時就將其轉(zhuǎn)入“稅金及附加”，不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則,。

　　還有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時將其轉(zhuǎn)入“預(yù)付賬款或待攤費用—待轉(zhuǎn)土地增值稅”,，在符合完工條件時再轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。我認為這樣處理“應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅”期末余額更能準確反映土地增值稅在項目未完工時應(yīng)該預(yù)交的金額,，更能反映出期末資產(chǎn)負債狀況的合理性和公允性,。所以，我個人更傾向于這種會計處理方式,。

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