1,、兩份合同均為有效合同

如果“一物二賣”以后,，兩份買賣合同均未履行,，兩位買受人均訴請出賣人轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)，法院應(yīng)當(dāng)如何處理呢,？首先應(yīng)當(dāng)解決的問題就是兩份合同的效力問題,。按照過去的思路，應(yīng)當(dāng)認定先簽訂的合同有效,，后簽訂的合同無效,。但是,，我們現(xiàn)在對該問題的審判思路已經(jīng)改變了,，我們認為，應(yīng)當(dāng)認定這兩份合同都有效,。因為,，只要不存在合同無效或者可撤銷的法定情形，雙方當(dāng)事人經(jīng)過平等協(xié)商而自愿簽訂的合同都是有效合同,。

2.兩份合同均未履行的情況下,，應(yīng)堅持簽訂在先的原則

如果兩份買賣合同均為有效合同，那么應(yīng)該保護哪一份合同呢,？我們認為,，如果兩份合同均未履行，兩位買受人均只享有期待權(quán),，就應(yīng)當(dāng)判決履行先成立的合同,，即先簽訂買賣合同的買受人有權(quán)取得標的物的所有權(quán)，后簽訂買賣合同的買受人由于不能取得合同標的物的所有權(quán),，有權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任,。我認為，這種處理方法較之過去的處理方法顯然更加妥當(dāng),，對于制裁不誠信當(dāng)事人也更為有利,。因為，如果直接認定后簽訂的合同無效,，不誠信一方當(dāng)事人就無約可違,，也就不用承擔(dān)違約責(zé)任。第二買受人不能取得標的物的所有權(quán),，只能要求出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任,。然而根據(jù)締約過失責(zé)任規(guī)則，買受人只能在遭受損失的情況下才能要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任,，如果買受人沒有損失,，就不能制裁出賣人。相反,，如果我們認定前后簽訂的合同都有效,，沒有取得合同標的物所有權(quán)的買受人就可以依據(jù)合同約定,，追究存在不誠信行為的出賣人的違約責(zé)任。在這種情況下,，只要雙方約定了違約金,，并且雙方所約定的違約金不是過度高于實際損失，法院就可以予以支持,。

3.一方買受人已經(jīng)取得標的物所有權(quán)的,，應(yīng)堅持物權(quán)優(yōu)先的原則

關(guān)于“一物二賣”問題的第二種情況是，其中一名買受人已經(jīng)取得了標的物所有權(quán),，但是尚未取得對物的占有,。此時，應(yīng)當(dāng)如何處理兩份買賣合同的當(dāng)事人之間的糾紛呢,？例如,，甲將房屋出讓給乙，在合同未履行的情況下,，甲又將該房屋出讓給丙,，并依據(jù)合同約定將該房屋過戶登記到丙的名下。按照我國《物權(quán)法》所規(guī)定的物權(quán)變動原則,，動產(chǎn)的物權(quán)變動以交付為準,，不動產(chǎn)的物權(quán)變動以登記為準。

對于這種情況下的“一物二賣”問題,，我們在處理時應(yīng)當(dāng)堅持以下三個原則：

一是前后簽訂的兩份買賣合同均有效,。

二是已經(jīng)取得物權(quán)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到法律保護，也就是要貫徹“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則,。這種情況下,，債權(quán)人對于房屋的取得擁有的是一種期待權(quán)，而物權(quán)人對于房屋的取得擁有的是一種既得權(quán),，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于債權(quán)得到保護,。這是目前我國《物權(quán)法》所確定的處理原則，這種做法有利于維護物權(quán)關(guān)系的穩(wěn)定,。

三是未取得合同標的物所有權(quán)的當(dāng)事人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任,，因為其合同目的已經(jīng)落空，不可能再要求出賣人履行合同,，只能要求其承擔(dān)違約責(zé)任,。

4.買受人均未取得標的物所有權(quán)的，應(yīng)堅持占有在先的原則

在“一物二賣”的情況下,，其中一個買受人已經(jīng)取得對標的物的占有,，但未取得所有權(quán)；另一個買受人雖然支付了訂金或購房款,，但未占有標的物,，亦未取得標的物所有權(quán),。這種情況下發(fā)生糾紛，應(yīng)當(dāng)如何處理呢,？例如,，甲與乙簽訂房屋買賣合同，甲將其所有的一處房屋出讓給乙,，但是尚未辦理過戶手續(xù),，亦未交付房屋。后因房價上漲,，甲將同一房屋出讓給丙,，雖未辦理過戶手續(xù)，但是已經(jīng)將房屋鑰匙交付給丙,。乙丙兩人同時向法院起訴,，要求甲履行房屋買賣合同,，這種情況下我們應(yīng)當(dāng)如何處理呢,？丙是應(yīng)當(dāng)將其已經(jīng)占有的房屋退還，還是有權(quán)請求甲將房屋變更登記在自己名下呢,？我們認為,，第一，應(yīng)當(dāng)認定前后兩份買賣合同均有效,。第二,，已經(jīng)占有買賣標的物的當(dāng)事人，有權(quán)要求取得完整的物權(quán),。物權(quán)的權(quán)能包括占有權(quán),、使用權(quán)、收益權(quán)及處分權(quán),，占有屬于物權(quán)的權(quán)能之一,，占有權(quán)是物權(quán)的核心。因為,，只有占有物,，才能使用物，從物上取得收益,，以及對物作出處分,。我們認為，當(dāng)某一民事主體占有物時,，即已經(jīng)享有了對該物的部分物權(quán)權(quán)能,。我國現(xiàn)行《物權(quán)法》的欠缺之一就是未對占有權(quán)作出足夠細致的規(guī)定。占有是日常生活中民事主體對物的一種常見狀態(tài),，如果當(dāng)事人已經(jīng)取得房屋鑰匙,、搬進房屋居住,，就已經(jīng)享有了對房屋的占有權(quán)，該占有權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律保護,。另一買受人雖然支付了訂金或購房款,，但是只享有對物的債權(quán)。占有權(quán)較之還屬于期待權(quán)的買賣合同項下的債權(quán)而言,，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到法律保護,。因此，在上述案例中,，盡管甲與丙之間的買賣合同簽訂在甲與乙的買賣合同之后,，但是由于丙已經(jīng)占有房屋，所以丙有權(quán)要求取得完整的物權(quán),。在處理“一物二賣”的案件時,，不能僅僅從《合同法》的角度來思考，還應(yīng)當(dāng)從《物權(quán)法》的角度來思考,，一定要綜合地理解和適用《合同法》與《物權(quán)法》的規(guī)定,。第三，不能取得標的物所有權(quán)的買受人有權(quán)追究出賣人的違約責(zé)任,。需要強調(diào)的是,，此處所說的占有必須是合法占有，不包括非法占有的情況,；而且這種占有還必須是糾紛發(fā)生之前的占有,。也就是說，此處所說的買受人的占有應(yīng)當(dāng)是有法律或者合同依據(jù)的占有,，如果是搶占,、強占合同標的物等非法占有的情況下，就不能請求出賣人轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán),。

5.一方當(dāng)事人已經(jīng)履行合同的,，應(yīng)堅持履行在先原則

出賣人就同一標的物分別與不同的買受人簽訂兩份買賣合同之后，前后買受人均未取得標的物所有權(quán)或占有標的物時,，如果其中一份買賣合同的當(dāng)事人已經(jīng)履行合同,，而另一份買賣合同的當(dāng)事人還沒有履行合同的，則已經(jīng)履行合同的當(dāng)事人有權(quán)要求出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán),，這是履行在先原則,。

相關(guān)案例：

1.形式上將同一土地分別與兩個獨立的法人單位簽訂合同，實際未形成“ 一物二賣”的,，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓人為一方——長春長信國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吉林省建筑設(shè)計院有限責(zé)任公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案

本案要旨：“一物二賣”的本質(zhì)特征是通過“一物二賣”行為,，取得雙倍收益。根據(jù)案件事實，雖然從形式上看是將同一宗土地分別與兩個獨立的法人單位簽訂的合同,，但當(dāng)事人簽訂合同的目的以及履行合同的過程中并沒有獲取雙倍利益,，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓人為一方而非兩方，此種情形則不認定為“ 一物二賣”,。

2.房屋的一房數(shù)賣,，應(yīng)按照法律規(guī)定順序履行合同————北京市朝陽區(qū)工業(yè)局訴中國昆侖工程公司、北京朝海物業(yè)管理有限公司第三人撤銷之訴糾紛案

本案要旨：出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同,，在合同均為有效的前提下,，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,；(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，已經(jīng)實際合法占有房屋的；(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，又未合法占有房屋,，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽,、合同成立的先后等因素,，公平合理地予以確定。

3.房屋“一物二賣”中所有權(quán)以登記為準——劉龍波訴李唐文,、廣東省長城建設(shè)珠海公司房屋買賣合同糾紛案

本案要旨：物權(quán)要發(fā)生變動,，不但當(dāng)事人之間須有債權(quán)意思表示,，標的物還須履行登記或交付的法定方式,，動產(chǎn)的物權(quán)變動以交付為準，而對于不動產(chǎn)所有權(quán)的取得,，我國房地產(chǎn)管理規(guī)定中則以登記注冊為要件,。當(dāng)房屋出現(xiàn)“一物二賣”的情況時，首先辦理過戶登記的取得房屋所有權(quán),。

4.一物二賣中,，后合同雖無法履行但也有效，違反應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任而非締約過失責(zé)任——楊照錄訴劉金平建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

本案要旨：一物二賣前后兩個買賣合同的標的相同,，后合同雖無法履行,，但不存在《合同法》所規(guī)定的無效合同情形，應(yīng)是有效的,。如違反,，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任而非締約過失責(zé)任。

5.一物二賣情況下已實際履行完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同有效——范某,、范某某訴山陽縣金獅劍村村民委員會,、山陽縣中村鎮(zhèn)金獅劍村二組加工合同糾紛案

本案要旨：一物二賣，雙方已實際履行合同義務(wù)，第三人已實際取得合同標的物所有權(quán)的合同,，符合物權(quán)法的規(guī)定,，該合同有效。

法律依據(jù)：

1,、《中華人民共和國物權(quán)法》

第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，經(jīng)依法登記,，發(fā)生效力；未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力,，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源,，所有權(quán)可以不登記,。

第二十三條 動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力,，但法律另有規(guī)定的除外,。

第二百四十一條 基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用,、收益,、違約責(zé)任等，按照合同約定,；合同沒有約定或者約定不明確的,，依照有關(guān)法律規(guī)定。

第二百四十五條 占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的,，占有人有權(quán)請求返還原物,；對妨害占有的行為，占有人有權(quán)請求排除妨害或者消除危險,；因侵占或者妨害造成損害的,，占有人有權(quán)請求損害賠償。

占有人返還原物的請求權(quán),，自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使的,，該請求權(quán)消滅。

2.《中華人民共和國合同法》

第四十四條 依法成立的合同,，自成立時生效,。

法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準,、登記等手續(xù)生效的,，依照其規(guī)定,。

第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。

3.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》

第十五條　出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無效情形,，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權(quán),，請求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持,。

4.《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第九條 出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同,，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的,，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請求確認所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的,，人民法院應(yīng)予支持；

（二）均未受領(lǐng)交付,，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務(wù)的,，人民法院應(yīng)予支持；

（三）均未受領(lǐng)交付,，也未支付價款,，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持,。

5.《商品房銷售管理辦法》

第三十九條 在未解除商品房買賣合同前,，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告,，責(zé)令限期改正,，并處２萬元以上３萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。