案例分析（行政案例）

1.從三起案例分析我國不動產(chǎn)登記制度

案例（一）

中介甲冒充租房客,，先租下房屋,，后將房主乙的真房屋產(chǎn)權(quán)證掉包，偽造了房主身份證,，將房屋在房屋登記部門過戶,，賣給丙。丙取得房屋所有權(quán)證,。

分析：屬于不動產(chǎn)善意取得的第一種情況,，善意購買人相信不動產(chǎn)登記簿的登記而購買不動產(chǎn)。

在登記錯(cuò)誤的情況下,，善意的買受人因相信登記而購買了不動產(chǎn),，如果符合善意取得的構(gòu)成要件（一是出讓人無處分權(quán)，二是買受人為善意,，三是合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓,，四是已經(jīng)進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)變動登記）,，應(yīng)當(dāng)即時(shí)取得所有權(quán)。

案例（二）

租客甲假裝租房,，將房主乙的真房屋產(chǎn)權(quán)證掉包,，偽造了房主身份證（名字為乙，照片為甲,，仿真）,，將房屋在房屋登記部門過戶，賣給丙,。丙取得房屋所有權(quán)證,。

分析：登記機(jī)構(gòu)存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)向房屋所有權(quán)人乙承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。

登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí),，應(yīng)當(dāng)核對實(shí)際處分人是否為權(quán)利人。沒有核對身份證和簽字的真實(shí)性（與原來的登記文件核對）,，登記機(jī)構(gòu)具有重大過失,。

判定房屋登記機(jī)構(gòu)是否有責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)在于：是否盡到了審慎的審查義務(wù)。如核實(shí)當(dāng)事人,、鑒別權(quán)證真?zhèn)?、查詢房屋?quán)屬情況等。

案例（三）

甲和乙辦理了房屋登記,，后來發(fā)現(xiàn)房屋被同時(shí)賣給丙,。而甲、乙卻不知情,，甲和乙現(xiàn)在手里的證是假證,，真實(shí)的權(quán)證已經(jīng)在過戶時(shí)被收回。

房屋第一次登記時(shí)已經(jīng)存有甲和乙的身份證（復(fù)?。┖秃炞?，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該認(rèn)真核對。

申請人提供虛假材料辦理房屋登記,，給原告造成損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎審查義務(wù)的,，根據(jù)其過錯(cuò)及其在損害中起的作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。

在登記錯(cuò)誤的情況下,善意購買人相信不動產(chǎn)登記簿的登記而購買不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)即時(shí)取得所有權(quán).

2.房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)否辦理預(yù)告登記？

案例：乙與甲公司簽定了商品房預(yù)售合同,，因未到過戶時(shí)間,，為保護(hù)自己的權(quán)益向登記機(jī)構(gòu)申請辦理預(yù)告登記。登記機(jī)構(gòu)以沒有具體規(guī)定為由拒絕辦理,。

《物權(quán)法》并未將預(yù)告登記的范圍限制在期房上,，只要當(dāng)事人之間的物權(quán)變動協(xié)議而產(chǎn)生的請求權(quán)都可以進(jìn)行預(yù)告登記,。預(yù)告登記需要雙方當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的明確約定。申請預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)雙方共同申請,。