社會經(jīng)濟不斷完善的今天，村集體經(jīng)濟以及村單位的土地資源有效利用情況備受關(guān)注,，這不僅僅是村集體的問題更是整個村村民的經(jīng)濟問題,，當村集體資源獲得開發(fā)商時候村集體應(yīng)該將部分利益分于各位村民，正是這種原因就有很多人找到小產(chǎn)權(quán)房這個“發(fā)財之路”獲取利潤,，甚至某些不法分子利用小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)濟欺騙購買者,，最后在房產(chǎn)糾紛中獲得暴利,。

這里必須提醒大家，在購買小產(chǎn)權(quán)房視乎一定需要調(diào)查房產(chǎn)所有權(quán)和是否是國家法律保護,，當我們對小產(chǎn)權(quán)房情況一無所知情況下對小產(chǎn)權(quán)房則只可遠觀而不可褻玩焉,。

根據(jù)目前各地房產(chǎn)資源對小產(chǎn)權(quán)房進行分類可以分為以下幾類：

1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè),，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn),，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。（這個是最常見的）

2,、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上,，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售,，具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房,。

3、軍產(chǎn)房：在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品房的開發(fā),，之后賣給軍人以外的地方居民,，俗稱“軍產(chǎn)房”。

4,、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進行交易,，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

小產(chǎn)權(quán)房的特點是相對于大產(chǎn)權(quán)房（商品房）,，是法律之外人們約定俗成的一種叫法和法律稱呼,，小產(chǎn)權(quán)房和商品房對比可以直接而明顯的看出小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢：

1,、價格優(yōu)勢明顯：

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠,，一般位于城市郊區(qū)或遠郊區(qū),，本身土地價值較低,。最重要的一點是,，無須繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費,，于是土地建設(shè)成本極低。

2,、產(chǎn)權(quán)不完整：

國家不承認并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過戶登記手續(xù),，也不能上市交易。并且,，依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同,，并不受《合同法》的保護,。既無法律保障,，也不可以上市交易。嚴格上來說,，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán),。

3,、不合法性：

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上,，與國家現(xiàn)行的土地管理法相違背,。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利,，是不能出讓,、轉(zhuǎn)讓的,。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力,。

4,、法律風(fēng)險大：

小產(chǎn)權(quán)房在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理,、配套設(shè)施,、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是,，購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會獲得的所謂房屋“所有權(quán)”不能正常行使,，在轉(zhuǎn)讓,、繼承、抵押,、拆遷補償?shù)确矫婢鶗艿捷^大的限制,，相關(guān)權(quán)益難以得到保障。

分析一：小產(chǎn)權(quán)房一旦涉及到拆遷賠償?shù)?，原來的房主會以私下買賣不合法為由,，要求全額得到拆遷賠償,，而買家很難得到補償,，風(fēng)險很大,。

分析二：法律法規(guī)不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售，“小產(chǎn)權(quán)房”不具有房屋的所有,、轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利,，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),。

根據(jù)以上分析在購買小產(chǎn)權(quán)房時，無論是宅基地轉(zhuǎn)讓還是小產(chǎn)權(quán)房買賣都具有較大法律風(fēng)險，大家務(wù)必謹慎對待,。若是集體經(jīng)濟組織內(nèi)成員間互相轉(zhuǎn)讓,，也應(yīng)該給自己敲響一個警鐘,，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經(jīng)濟損失。

一,、無法辦理權(quán)證書

盡管“小產(chǎn)權(quán)房”在價格上相較于其他樓盤來說有著巨大的優(yōu)勢,，深受資金有限制的購房者的青睞,，但是小產(chǎn)權(quán)房由于是建在產(chǎn)權(quán)證書的，即便您買了小產(chǎn)權(quán)房也是不受法律保護的,。

二,、萬一拆遷補償難

小產(chǎn)權(quán)房，除了不能辦理房產(chǎn)證外,，其實還有一個很大的鳳崗二手小產(chǎn)權(quán)房價格問題,，從法律上來說，小產(chǎn)權(quán)房實際上是在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑,，如果和國家的規(guī)劃相沖突,，隨時面臨被拆除的風(fēng)險，而且業(yè)主不能得到相應(yīng)的拆遷安置補償,。

三,、質(zhì)量安全無保證

其實開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房不會像正規(guī)的樓盤一樣，每一步都會有規(guī)劃等多個政府部門把關(guān),，所以一些小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商為賺錢很有可能會偷工減料,，東莞鳳崗五聯(lián)小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量安全隱患,，這類房屋一般由土地所在的村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外,，入住后的物業(yè)管理也是相對散漫的,。

四、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或進行上市買賣

小產(chǎn)權(quán)房由于不能辦產(chǎn)權(quán),，從法律上說也就意味著這房子并不是屬于你的,，所以如果要抵押的話，一般銀行不會貸款給你,，也不能夠進行正常的交易過戶,。