央行2019年8月25號(hào)發(fā)布2019年第16號(hào)文，為貫徹“房子是用來(lái)住的,，不是用來(lái)炒的”自2019年10月8日起,，新發(fā)放的個(gè)人住房貸款按照最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)機(jī)制加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率,，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn),。

2019年10月8日已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放貸款的仍然按照原合同執(zhí)行，不受影響,。2019年10月8日后房貸利率執(zhí)行LPR+加點(diǎn)形成，房貸是否比現(xiàn)在多取決于申請(qǐng)房貸最近一個(gè)月的LPR及加點(diǎn)數(shù)之后是否大于現(xiàn)在的房貸利率,。

新的住房貸款利率和現(xiàn)在的房貸利率有什么不同,？

（1）LPR加點(diǎn)一旦形成，合同期限內(nèi)固定不變,，和現(xiàn)在基準(zhǔn)利率+固定浮動(dòng)一樣,。

假設(shè)現(xiàn)在貸款利率是基準(zhǔn)利率上浮10%，那貸款期限內(nèi)利率都是基準(zhǔn)利率上浮10%,，如果基準(zhǔn)利率變高,，還款利息變多；基準(zhǔn)利率變低,，還款利息變少,。

貸款利率變成LPR后，例如加點(diǎn)20BP（0.2%）,，則貸款整個(gè)合同期限內(nèi)都是在LPR利率的基礎(chǔ)上增加20BP,。

（2）利率調(diào)整相似

現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率模式下，央行變更基準(zhǔn)利率,，會(huì)在下一個(gè)年度的第一個(gè)月生效,，比如說(shuō)2018年8月份央行調(diào)整基準(zhǔn)利率，則會(huì)在2019年1月份月供中體現(xiàn),。

而LPR實(shí)施后,，利率調(diào)整周期最短1年，利率調(diào)整周期及調(diào)整方式應(yīng)在合同里面和銀行雙方協(xié)商后約定,。

比如說(shuō),，購(gòu)房者第一年的利率為5.45%，利率一年一調(diào)整，一年后,，如果相應(yīng)期限的LPR上調(diào)40個(gè)基點(diǎn),，則購(gòu)房者第二年的利率為5.85%。

（3）參考基準(zhǔn)利率不一樣

現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率模式下,，參考利率是央行的貸款基準(zhǔn)利率,，1年期貸款基準(zhǔn)利率4.35%，1至5年期貸款基準(zhǔn)利率4.75,，5年以上4.90%,。

而LPR實(shí)施后，基準(zhǔn)利率是是最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR,，如遇利率調(diào)整,，則基準(zhǔn)利率是調(diào)整月份的最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR，LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種,。1年期和5年期以上的個(gè)人住房貸款利率有直接對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn),，1年期以內(nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn),，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇,，5年期以上基準(zhǔn)利率使用5年期LPR期限利率。

（4）對(duì)居民家庭有影響嗎,？

按照央行的說(shuō)法,，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響,。

以5年期以上房貸為例,，按照8月份LPR利率（5年期LPR為4.85%），首套房不低于4.85%,，二套房不低于相應(yīng)期限的LPR加點(diǎn)60BP（二套房利率最低5.45%）,。如果10月的LPR和8月份LPR一樣，每個(gè)城市的影響不太一樣,，因?yàn)槊總€(gè)城市的現(xiàn)在的貸款利率不一樣,，比如說(shuō)上海，首套房現(xiàn)在的房貸利率是基準(zhǔn)利率打9折,，即房貸利率是利率4.41%,，低于5年期的LPR4.85%；而北京現(xiàn)在首套房房貸利率是基準(zhǔn)利率上浮10%,，即貸款利率5.39%,，高于年期的LPR4.85%，對(duì)北京是可能是利好,。

對(duì)房貸有影響嗎,？

影響不大，央行文件有一句規(guī)定：“人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制,，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上,，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限,?！薄?/p>

所以每個(gè)省可以指定房貸利率加點(diǎn)下限,，所以為了保證穩(wěn)定性,，每個(gè)省的房貸利率基本上不會(huì)有太大變化。所以對(duì)房?jī)r(jià)影響不大,。