商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案例,，借款合同轉(zhuǎn)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎,？房產(chǎn)公司未按約定時(shí)間交付房屋是否違約？請(qǐng)看,，湯龍,、劉新龍、馬忠太,、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案,，本案的關(guān)鍵詞是：民事、商品房買(mǎi)賣(mài)合同,、借款合同,、清償債務(wù)、法律效力,、審查,，請(qǐng)你留意

裁判要點(diǎn)

借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系,，建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系,，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款并經(jīng)對(duì)賬清算的，不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形,，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立目的,，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)保”,。

在不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下,，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效力,。但對(duì)轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查,，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款,。

相關(guān)法條

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第186條

《中華人民共和國(guó)合同法》第52條

基本案情

原告湯龍、劉新龍,、馬忠太,、王洪剛訴稱(chēng)：根據(jù)雙方合同約定，新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)彥海公司）應(yīng)于2014年9月30日向四人交付符合合同約定的房屋,。但至今為止,，彥海公司拒不履行房屋交付義務(wù)。

故請(qǐng)求判令：

一,、彥海公司向湯龍,、劉新龍,、馬忠太,、王洪剛支付違約金6000萬(wàn)元；

二,、彥海公司承擔(dān)湯龍,、劉新龍、馬忠太,、王洪剛主張權(quán)利過(guò)程中的損失費(fèi)用416300元,；

三、彥海公司承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用,。

彥海公司辯稱(chēng)：湯龍,、劉新龍、馬忠太,、王洪剛應(yīng)分案起訴,。四人與彥海公司沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)和出售房屋的意思表示，雙方之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸,，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同系為借貸合同的擔(dān)保,，該約定違反了《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條的規(guī)定無(wú)效,。

雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同存在顯失公平,、乘人之危的情況。四人要求的違約金及損失費(fèi)用亦無(wú)事實(shí)依據(jù),。

法院經(jīng)審理查明：

湯龍,、劉新龍、馬忠太,、王洪剛與彥海公司于2013年先后簽訂多份借款合同,，通過(guò)實(shí)際出借并接受他人債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)〉脤?duì)彥海公司合計(jì)2.6億元借款的債權(quán),。為擔(dān)保該借款合同履行，四人與彥海公司分別簽訂多份商品房預(yù)售合同,，并向當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)交易管理中心辦理了備案登記,。

該債權(quán)陸續(xù)到期后，因彥海公司未償還借款本息,，雙方經(jīng)對(duì)賬,，確認(rèn)彥海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，約定彥海公司將其名下房屋出售給四人,，上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購(gòu)房款，剩余購(gòu)房款38601982.22元,，待辦理完畢全部標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后一次性支付給彥海公司,。

湯龍等四人提交與彥海公司對(duì)賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%,、逾期利率10%計(jì)算,，并計(jì)算復(fù)利。

裁判結(jié)果

新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院于2015年4月27日作出（2015）新民一初字第2號(hào)民事判決,，

判令：

一,、彥海公司向湯龍、馬忠太,、劉新龍,、王洪剛支付違約金9275057.23元；

二,、彥海公司向湯龍,、馬忠太、劉新龍,、王洪剛支付律師費(fèi)416300元,；

三、駁回湯龍,、馬忠太,、劉新龍、王洪剛的其他訴訟請(qǐng)求,。

上述款項(xiàng),，應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)一次性付清。

宣判后,，彥海公司以雙方之間買(mǎi)賣(mài)合同系借款合同的擔(dān)保,，并非雙方真實(shí)意思表示，且欠款金額包含高利等為由,，提起上訴,。

最高人民法院于2015年10月8日作出（2015）民一終字第180號(hào)民事判決：

一,、撤銷(xiāo)新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院（2015）新民一初字第2號(hào)民事判決；

二,、駁回湯龍,、劉新龍、馬忠太,、王洪剛的訴訟請(qǐng)求,。

裁判理由

法院生效裁判認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前，彥海公司與湯龍等四人之間確實(shí)存在借款合同關(guān)系,，且為履行借款合同,，雙方簽訂了相應(yīng)的商品房預(yù)售合同，并辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記,。

但雙方系爭(zhēng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下,，經(jīng)重新協(xié)商并對(duì)賬，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系,，將借款本息轉(zhuǎn)為已付購(gòu)房款,，并對(duì)房屋交付、尾款支付,、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)作出了約定,。

民事法律關(guān)系的產(chǎn)生,、變更,、消滅，除基于法律特別規(guī)定,，需要通過(guò)法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成,。

民事交易活動(dòng)中，當(dāng)事人意思表示發(fā)生變化并不鮮見(jiàn),，該意思表示的變化,，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許,。本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系,，建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保,，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時(shí),，通過(guò)將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排,。

該交易安排并未違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形,，亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定,。

尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示,，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。彥海公司所持本案商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主張,，不予采信,。

但在確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效的情況下，由于雙方當(dāng)事人均認(rèn)可該合同項(xiàng)下已付購(gòu)房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來(lái),，且彥海公司提出該欠款數(shù)額包含高額利息,。在當(dāng)事人請(qǐng)求司法確認(rèn)和保護(hù)購(gòu)房者合同權(quán)利時(shí)，人民法院對(duì)基于借款合同的實(shí)際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以審查,，以避免當(dāng)事人通過(guò)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同等方式,，將違法高息合法化。

經(jīng)審查,，雙方之間借款利息的計(jì)算方法,，已經(jīng)超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護(hù)上限。對(duì)雙方當(dāng)事人包含高額利息的欠款數(shù)額,，依法不能予以確認(rèn),。

由于法律保護(hù)的借款利率明顯低于當(dāng)事人對(duì)賬確認(rèn)的借款利率，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為湯龍等四人作為購(gòu)房人,，尚未足額支付合同約定的購(gòu)房款,，彥海公司未按照約定時(shí)間交付房屋，不應(yīng)視為違約,。

湯龍等四人以彥海公司逾期交付房屋構(gòu)成違約為事實(shí)依據(jù),，要求彥海公司支付違約金及律師費(fèi)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù),。

一審判決判令彥海公司承擔(dān)支付違約金及律師費(fèi)的違約責(zé)任錯(cuò)誤,，本院對(duì)此予以糾正。

本案系（最高人民法院審判委員會(huì)討論通過(guò)2016年12月28日發(fā)布）