被賣房人忽視的法律風(fēng)險(xiǎn)

河南京港律師事務(wù)所  孫德申律師

前些天,，接待一個前來咨詢的當(dāng)事人。如果不聽他說,，我還不相信會有這樣的事情發(fā)生,。

當(dāng)事人甲于2017年7月份把自己的一套住房出售給乙，雙方簽訂了房屋買賣合同,。在合同中約定乙以貸款方式支付房款,。即乙先支付給甲30%的首付款后，甲將房屋過戶登記至乙的名下,，乙將房屋抵押給銀行,，從銀行貸出款后，支付下欠的70%的購房款,。合同簽訂后,，乙支付了30%的首付款，甲按照合同約定將房屋過戶登記到了乙名下,。乙方為向銀行貸款,，去辦理抵押登記。乙在辦理抵押登記的過程中,，乙的債權(quán)人丙起訴乙,，并申請財(cái)產(chǎn)保全。法院根據(jù)丙的申請,，查詢到乙剛剛購買了一套房屋（即甲出售給乙的房屋）,。于是就將該房屋進(jìn)行了查封。法院查封后,，無法繼續(xù)辦理抵押登記,。銀行因沒有取得抵押權(quán)而不能發(fā)放貸款，乙沒有得到貸款,，就沒有能力支付下欠的購房款,。致使甲無法收到下欠的70%的房款。甲想起訴乙,，經(jīng)過了解,，發(fā)現(xiàn)乙欠有巨額外債，除被法院查封的自己出售給乙的房屋外,，沒有發(fā)現(xiàn)有其他財(cái)產(chǎn),。如果起訴的話，甲也很難實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)益,。

聽完甲的陳述,，我認(rèn)為甲在出售房屋的過程中忽視了一些法律問題。

首先，房屋屬于不動產(chǎn),，過戶登記后,，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。即房屋所有權(quán)屬于乙,。對于乙的房屋,，是可以償還乙的債務(wù)的，法院查封沒有錯誤,。

其次,，甲對輕信乙能夠得到貸款。甲相信乙能夠取得貸款,，能夠用貸款支付下欠的購房款，而且是大部分的購房款,。甲沒有考慮,，從銀行取得貸款的過程中存在風(fēng)險(xiǎn)。如貸款政策的風(fēng)險(xiǎn),、借款人是否符合借款條件的風(fēng)險(xiǎn)等,。甲還相信乙取得貸款后會用貸款支付下欠的購房款。如果乙取得貸款后,，不支付下欠的購房款呢,？甲更沒有考慮到乙已經(jīng)是債臺高筑，多個債權(quán)人都在考慮如何找到乙的財(cái)產(chǎn)并申請法院查封和執(zhí)行,。

對于甲出現(xiàn)的問題,，我認(rèn)為：

1、甲對于交易風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)不足,，這也是許多當(dāng)事人存在的共同問題,。我多次幫助別人起草房屋買賣合同，也參與過房屋買賣合同談判的過程,。許多當(dāng)事人都說我們都談好了,，簡單地寫個合同就行了。對于律師提出的可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)并不太重視,。甲出與其他當(dāng)事人一樣,，對于交易風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)不足。正是因?yàn)閷灰罪L(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足,，才放松存在交易風(fēng)險(xiǎn)的警惕,，交易風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。

2,、不可輕信對方,。交易中的當(dāng)事人都想在交易中實(shí)現(xiàn)自己的利益最大化，而將自己的風(fēng)險(xiǎn)降低的最低限度。這是交易中的一般規(guī)律,。對方是想實(shí)現(xiàn)利益最大化的,，對方取得的利益越多，自己一方推動的利益也就越多,。因此,，交易雙方在利益上存在對立性。

3,、保障自己的利益,，就應(yīng)當(dāng)依賴法律。甲出售房屋時,，如果考慮到過戶登記后房屋的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移,，已經(jīng)是對方的財(cái)產(chǎn)，對方的債權(quán)人有權(quán)查封,、法院也有權(quán)執(zhí)行的話,，甲不會在沒有收到全部購房款時，就將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至乙的名下,。因此,，甲只需選擇一種對于自己有利的交易模式即可保障自己的合法權(quán)益。

                          河南京港律師事務(wù)所  孫德申律師 

                                              2019年10月30日